JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş Bloomberg HT'de soruları yanıtladı

2016'da hangi yatırımlar oldu? Ne kadar büyüdünüz mesela?

2016'da Kuzey Irakta 3. alışveriş merkezimizi Süleymaniye şehrinde açıp, yürütmeye başladık. Yurtdışına açılımları sürdürmeye başlıyoruz. Çünkü inancım şu; Sektör'ümüz için, özellikle perakende sektörü için, çıkış aslında biraz daha yurtdışına açılmaktan geçiyor. Geçmişte gördüğümüz Türk yatırımcılarının yurt dışındaki AVM açılışlarına olan hızı ne kadar azalmış olsa dahi perakende markalarını dışarıya götürmekte, dışarıya taşımakta çok büyük yarar var. Çünkü bu son dönemlerde yaşamış olduğumuz döviz oynamaları, kurlardan ötürü ciro'larının önemli bir kısmını yurt dışındaki satışlardan kilo fiyatı çok daha yüksek olacak. Markalı ürün ihraç etmek demek olacak olan mağaza satışlarından elde edebilirlerse o zaman kira kavgalarını da, sıkıntılarını da daha kolay aşmış olacağız.

2017'nin ilk çeyreği bitti, 3 AVM yatırımı geldi sanırım, biraz anlatabilir misiniz? Nerelerde oldu? Ne kadar bir yatırım yapıldı?

Referandumun hemen öncesinde Edirne'de bir AVM açılışını gerçekleştirdik. 28 Nisan günü de biri İstanbul'da, uluslararası bir yatırımcımızın, diğeri de Türk gayrimenkul yatırım ortaklığının ortaklığında Antalya'da açmaya muvaffak olduk. Bu tabi sektör için yeni bir devinim kazandırmak, yeni bir rüzgar estirmek bakımından, her ne kadar doluluk yüzdelerinde geçmişte alışa geldiğimiz oranlarda olmasa dahi bu açılışlar iyi oldu.

Ne kadar düşüş oldu?

Normal şartlar altında bir alışveriş merkezi %70 doluluğa gelmeden açmamak gerekiyor. Fakat gecikmelerden ötürü artık daha fazla ötelenemeyecek açılışlar nedeniyle biraz daha düşük oranlarla açılışlar gerçekleşiyor maalesef bu dönemlerde ama açmak başarmak için yolun yarısına gelmek demek. Dolayısıyla, herkesin inancı gelişiyor, hızlanıyor, kuvvetleniyor. İnanıyorum ki Antalya'da sezonu yakalamak bakımından, yaz dönemini de bildiğiniz gibi, AVM'lerde, Endüstri 4 evriminde olduğu gibi, bizlerde 4. nesil AVM'lerine ülkemizi getirmeye başladık. Dolayısıyla bu gelişmede artık caddeleşen AVM'leri karşımıza çıkmaya başladı. Daha açık havalı, daha çok açık alanda yürüme ortamı sunan, bu bağlamda da bunların gelmesiyle beraber yaz döneminde AVM açılması artı bir şey oluyor yoksa eskiden hep Eylül ayında kapalı AVM'lere alışmıştık. Kapalı çarşıdan gelen geleneklere bakarsanız ama günümüz insanı sigara yasağının da gelmesiyle beraber, açık mekanlarda oturmayı, çünkü geçmişteki kahve kültürü günümüzde biraz cafe kültürüne dönüştü, ve AVM'lerde yeme içme oranları geçmişe göre daha fazlalaşmaya başladı.

Biz ilk başlarda 30 sene evvel öncesinde başlayan AVM maceramızda Türkiye'de sadece %8-%10 yeme-içme oranı verilirken, şimdilerde ise %25'lere kadar çıkmaya başladı. Bazı özellikli AVM'ler ile Eğlence merkezleri konseptinde geldiklerinde de bu oran daha da fazla çıkabiliyor. Havaalanı gibi, kruvazör limanları gibi, yeni projelerimizde bu oranların daha da yukarı çıkabileceğini söyleyebilirim.

Oralarda da AVM açma planlarınız var. Gerçi kuazör limanları zor, Marmaris özellikle.

Evet, zor. Ama bu planlar iptal edilmedi, AVM olacak diyorsunuz. İptal edilmedi, çalışmalar sürüyor. Bu projeler oldukça, özellikle ulaşım noktalarındaki hızlı tren garları örneği olsun, yeni havaalanı yatırımı ve buna benzer ülkenin her hangi yanındaki havalimanları örneği olduğu gibi, transit esnasındaki alışveriş çok daha fazla avantaj oluşturuyor.

Dolar kurundan bahsettik,mevcut AVM'ler nasıl bir yıl geçirdi?

Sıkıntılı bir dönemdi, dolar kuru hala keskin inişler çıkışlar gösteriyor, Euro ve Dolar'la daha çok kiralar ödeniyordu. Bunlar TL'ye çevrilsin yada sabitlensin kur denildi.

Bu anlamda nasıl birgelişme yaşandı? AVM'lerden çıkanlarda oldu mu?

Tabii ki oldu. Her Perakendecinin her AVM'de olması gerekmiyor. Geçmişte her Perakendeci kendilerini her AVM'ye konumlamaya çalışıyordu. Dolayısıyla burada, kapsama alanında, o Perakendecinin ve kendi ürün kalite, fiyat düzeyine göre hangi AVM'de yer alacağına çok daha sağlıklı karar vermesi lazım. Bildiğiniz gibi sayısal bir çoğalmaya girdik. 1988'de ilk Galleria ile başlayan süreçte bugün 380'i aşan alışveriş merkezine eriştik. Türk insanı AVM'leri sevdi.

AVM'leri yaşamlarının bir parçası haline getirdi. Çünkü, işimizden ve evimizden sonra sahip olduğumuz zamanı en keyifli geçirebildiğimiz mekanlar burası. Zaten bize ne iş yaptığımızı sordukları zaman, insanlar için insanlarla çalışarak mutlu mekanlar üretiyoruz cevabını veriyoruz. Tabi buralarda iş yapan, kiracısıyla, perakendecisiyle oradan yatırımın geri dönüşünü bekleyen, yatırımcı arasındaki denge de çok iyi kurmak, kurgulatmak lazım. Dolayısıyla bir dönem, aşırı oynamalar sürecinde; TL'ye dönsün söylemlerine karşılık, uzun vade de Türkiye'ye yatırım yapılmasının devamını sağlamak adına, mutlaka eğer bankacılık sistemi TL bazında kredi geri ödeme olanağı sağlamadığı sürece buna gitmemek lazım.

Bu sektörün kendi iç dinamiklerine de güvenmek lazım. Çünkü sektör, farklı kur uygulamalarıyla, geçerli kurun altında bazı fiili kur uygulamalarıyla kiracısını ve perakendecisini koruyan bir yatırım sürecine girmiştir. Bu bakımdan da, ekonominin, açık pazar Ekonomisi'nin işleyişine çok fazla müdahale etmeden, kendi dengelerimizin içinde oluşturduğumuz zaman inanıyorum ki zaman içinde dengeler oluşur. Şu anda kurlardaki artış hızı bir nebze azaldı, her AVM kendi kiracısı, çünkü alışveriş merkezi'nin yatırım sürecini tamamlamış olmasına göre de bunu yapabilen, yapamayan alışveriş merkezleri var. Yurt dışından yabancı fonlarla yatırım yapan AVM'ler var. Dolayısıyla, kendi özelliklerine göre perakendecilere hangi AVM'lerde olacaklarını zaten bu sayısal çoğalmayla beraber seçebilecek durumda olacaktır.