Adnan Polat Bloomberg HT'de soruları yanıtladı

Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat'ın, Arzu Maliki ile yaptığı söyleşinin satır başları şöyle;

İnşaat sektöründe başlayalım. 2017’ye nasıl başladı sektör genel olarak? Hem de Polar Holding çerçevesinde siz nasıl başladınız satışlar nasıl gidiyor biraz anlatır mısınız?

Satışta yıllık bazla bakmıyoruz olaya, proje bazında bakıyoruz dönem bazında bakıyoruz. 15 Temmuz’dan bu tarafa Türkiye’nin başına gelebilecek her şey oldu. Bir gökten taş yağmadı yani .Kötü bir dönemdi ama inşallah sektöre baktığınız vakit yatırımlarıyla yine bir atılım içinde. Arz talep de bir ihtiyaç da var. Yani talep yüksek fakat bazı bölgelerde bazı ilçelerde biraz arz fazlası olduğun duyuyorum. Çok önemli olduğunu zannetmiyorum. Geçici olduğunu düşünüyorum. Tabi şu anda yaz mevsiminden çıktık. Yaz mevsiminde inşaatlar yavaştır. Eylül’den itibaren hızlanır. Tüketici açısından bakınca ev sahibi olmak isteyenler, iş yeri sahibi olmak isteyenler açısından bakınca da daha önce de ifade ettim, son 40 yılda alıcının lehine böyle bir sektör daha olmadı. Şu anda iki senedir fiyatlara baktığınız vakit, artışlar yok. Enflasyon yükü inşaatçının üstünde. Gayrimenkul üreticilerinin yatırımcılarının üstünde. Dolayısıyla alıcı için çok uygun bir zaman. Türkiye’de de ekonomik göstergelere baktığınız vakit, enflasyonun dışında bazı iyileşmeleri görüyoruz. İnşallah enflasyonda da düşüş olur.

Yani maliyet açısından bir artış var değil mi?

En azından baktığınız vakit, şu an da 10% civarında bir enflasyon var Türkiye’de çift haneliye çıktı ama bunu iki seneye vurduğunuz vakit 15-20 arası bir maliyet çok farkı geliyor. Özellikle demirde çok büyük maliyet artışı oldu. Önemli bir maliyet unsuru inşaat sektöründe. Satış fiyatlarında bir artış olmadı. Son iki senedeki artışın baktığınız vakit, elinde altın bulunduranlar döviz bulunduranlar çok ciddi bir kar elde ettiler, rant elde ettiler. Dolayısıyla artık dövizle ve altınla vedalaşıp gayrimenkule dönmelerinin zamanı. Şuanda en iyi zaman, bundan sonra dövizde daha fazla bir artışlar olacağını düşünmüyorum. Gayrimenkul ihtiyacı olanların şu anda gayrimenkule dönmeleri lazım. En doğru zaman, hatta son 40 yılın en iyi zamanı diyebilirim. Evet alım için.

Biraz projelerinizden bahsedelim, Piyalepaşa İstanbul vardı kentsel dönüşüm çerçevesinde hayat geçirdiğiniz bir proje. Nasıl gidiyor proje, orada satışlar nasıl beklentiler neydi?

Piyalepaşa İstanbul’un göbeğinde Beyoğlu içinde Kasımpaşa ile komşu. E5’e ve Tem’e 3-5 dakikalık mesafede. Haliç’e 5 dakikalık mesafede. Şehir merkezinde bir proje ve Türkiye’nin ilk büyük kentsel dönüşüm projesi. Uzun zamandan beri uğraşıyoruz. Önümüzdeki senenin ortasında ilk bölümünü teslim edeceğiz. O hızla gidiyoruz. Toplam konutla ilgili satışlarımızın 50%sini gerçekleştirdik bu ortama rağmen. Hızlanacağını düşünüyorum. Kademe kademe 2020 sonuna kadar bitecek bu proje. Satış değeriyle baktığınız vakit 4.5 milyar TL’lik bir proje. Uğraşıyoruz çalışıyoruz büyük olmasa bile orta ölçekli bir projemiz var. Göztepe’de Polat Ev. Onun da 85%i satılmış vaziyette. Herhalde Nisan ayı içerisinde bitirmiş olacağız. Bu arada bazı çalışmalarımız var, daha proje ismi telaffuz etmek istemiyorum. Yeni projeler kapsamında yurt dışında bir miktar yatırırımız var. Macaristan’da Budapeşte’de var. Bir tane daha küçük bir projemiz var. Toplamda 250bin metrekarelik bir inşaat alanı söz konusu. Onlarla uğraşıyoruz. Türkiye’de de üzerinde çalıştığımız projeler var. Onların üzerinde konsantre olmuş vaziyette hazırlıklarımızı yapıyoruz.

Fiyatlar açısından euro/dolar bazında gerçekleştiği için, İstanbul’da fiyatlar düşmüyor. Üstüne zam yapılmadı dediniz siz ama fiyatlarda da hala yüksek bulan kişiler çok sayıda fazla. Ne söylersiniz?

Tabi nerede olduğuna bağlı biraz. Biliyorsunuz bir gayrimenkul fiyatını belirleyen arsanın fiyatı. İstanbul’da arsa fiyatları yüksek. Dolayısıyla çok etkiliyor tabiki satış fiyatını. İnşaat maliyetler esasında çok belirleyici değil. Ama ben hiç öyle düşünmüyorum şuanda en düşük döneminde. Kent merkezinde tabi arzu edilen istenilen gayrimenkullerde fiyatlar daha fazla kentin daha dışında olanlardan. Çünkü kent merkezinde arsa sıkıntısı var. Dolayısıyla arsa fiyatları yüksek. O yüzden fiyatları yüksek gibi geliyor. Ama baktığınız vakitte artık İstanbul gibi bir şehirde ulaşım çok zaman kaybettiren bir unsur olduğu için insanlar daha çok çalıştıkları yere yakın bir yerde oturmak istiyorlar. Zamandan büyük tasarruf etmek için. Her şeyi yerine koyabiliyorsunuz da zamanı yerine koyamıyorsunuz. Onun için de doğru bir düşünxe o. Kent merkezine talep yüksek Piyalepaşa da kent merkezinde olan bir proje. Bittiği vakit aşağı yukarı içinde 15 bin kişinin yaşayacağı bir proje. Büyük bir alışveriş sokağı var. O sokağı herhalde Türkiye’deki ilk uygulaması olacak. Bir kilometre uzunluğunda bir 800 kusur metre bir cadde gibi İstiklal Caddesi gibi bir cadde düşünün. Bir alışveriş sokağında insanlar alışverişini yapacak, etrafında da konutlar iş yerleri olacak. Orada da yılda 9-9.5 milyon ziyaretçi bekliyoruz. Baya ölçekli bir proje.

Peki kentsel dönüşüm çok hızlı başladı, şimdi biraz daha başladı mı sizin başka yatırımlarınız olacak mı kentsel dönüşüm çerçevesinde?

Var, yalnız kentsel dönüşüm yasası çıktığı vakit kanun yapıcılar yönetmelik yapıcılar düşünebildikleri her şeyi düşünmüşler. Fakat işin içine fiili uygulama girdiği vakit öyle olaylarla karşılaşıyorsunuz ki kimsenin aklına gelmesi mümkün değil uygulamada. Öyle problemler çıkıyor ki. Mesela bizde Piyalepaşa’da aşağı yukarı 30cm’2 hisse için yirmi kişi geldi .Düşünebiliyor musunuz? Almanya’dan bile geldi. 30cm’2nin her tarafı para olsa bile 20 kişiye nasıl böleceksiniz ki? Dolayısıyla biz bu yolda tecrübe ettiğimiz bütün bilgileri ilgili bakanlara aktardık. Onlar yönetmelik değişiklikleri yapıyorlar. Ama kentsel dönüşümü sadece özel sektörle yapmak mümkün değil. Devletin günün devreye girmesi lazım. Aksi takdirde yapılabilir değil. Özellikle tüm bilim adamları depremlerden bahsediyor.

Bodrum’da vs ama ben genelde deprem kuşağını izliyorum. Atlantik’ten Pasifik’e kadar. Çin’den Kaliforniya’ya kadar izliyorum. Devamlı fayın üzerinde depremler var. Türkiye’de ciddi bir deprem olacak. Her 130 senede bir ciddi bir deprem olurmuş Bu 100. senesiymiş. Bu 30 sene içerisinde bu deprem olacakmış. Tabi inşallah olmaz. Ama Türkiye’de böyle bir depremin olması Türkiye’yi son derecede büyük kaosların içerisine sokar. Hükümet de buna tedbir olarak kentsel dönüşüm yasası getirdi ama uygulamalarda çıkan zorluklara şu anda bakanlık değiştirmeye çalışıyor. Hızlandırmaya çalışıyor. Ama devletin gücü işin içinde olmazsa işin içinde olmamız çok zor.

Belki özel-sektör devlet ortaklaşa bir şeyler daha fazla yapabilir. Çok fazla konut var değil mi yıkılması gereken?

Baktığınız vakit İstanbul’un yarısının yıkılması lazım. Baktığınız vakit konutlar çok yüksek, fırtına da bile yıkılabilir, o kadar kötü şehrin merkezinde var. Baktığınız vakit işgalcilere hak sahipleri diyoruz. Onları tatmin etmek mümkün eğil. İnanılmaz şeyler istiyorlar. Devlet burada ağırlığını koyması lazım. Hem yatırımcıyı hem hak sahibini tatmin etmesi lazım. Devletin işin içinde olması lazım.

Peki biraz yabancılara satıştan bahsedelim. Hem Araplar olabilir hem diğer yabancı ülke vatandaşları olabilir. Burada satışlar nasıl? Mütekabiliyet yasası vardı mesela iyi gidiyor sektörde genel görüşleri aldığımız zaman. Siz neler söylersiniz?

Yani ben çok kayda değer bulmuyorum.

Mesela sizin holdingin, sizin inşaatlarınız satışları?

Kayda değer bulmuyorum. Son üç beş senedir, gayrimenkullerde yabancıların payı %1.5-2 civarında. Çok önemli bir rakam değil. Tabiki hiç yoktan çok iyidir ama bunun arttırmanın yollarını da bulmamız lazım. Özellikle Avrupa’dan baktığınız vakit Türkiyenin her sokağında kavga dönüş varmış gibi gösteriyorlar. Türkiye’nin aleyhine bir propaganda var. Bu insanların ülkeye olan güvenini kaybetmesine neden oluyor. Hem yatırımcı olarak, hem turist olarak. Bizim bu imajın karşısında daha farklı şeyler yapmamız lazım. Çünkü o kötü görüntüyü kaldırmamız lazım. Hakikaten Avrupa’dan baktığınız vakit öyle programlar yapıyorlar ki İstanbul’un her sokağında sanki Suriye’deki gibi savaş var gibi lanse ediyorlar. Halbuki hiç öyle bir şey yok. Dolayısıyla hem iş adamları hem hükümet hem medyaya çok görevler düşüyor. Türkiye’de şuanda hayat normal gidiyor, her şey herkes işinde. İnsanlar işlerinde, tatillerinde vs. O yüzden güven unsurunda büyük törpülenme var onu tekrar inşa etmek için uğraşmamız lazım ki biz de uğraşıyoruz.

Ama son senelerde artış oldu değil mi? Yani Araplara mesela satışlarda artış oldu.

Suudi Arap, Dubai vs onlardan alım gelmeye başladı. İşte Katar krizi çıkınca bi durdular. Şimdi Katarlılar geliyor. Şimdi Orta Doğu öyle bir yer ki krizler bitmiyor. Maalesef bizi de etkiliyor tabi. Ama ben çok ümitvarım yani dediğim gibi gayrimenkul için şunu söyleyebilirim tüm gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere, konut almak isteyenlere. Şu anda bundan daha iyi bir zamanı ben kırk senedir görmedim. Tam zamanı.

Evet peki finansman açısından zorluklar, şimdi satış ve alım açısından bakarsak kredi faizlerinde bir düşüş gerçekleşmişti sonra yine bir çıktı. Şu anda nasıl buluyorsunuz?

Enflasyona bağlı olarak tabi çıkıyor. Tabi kredi ülke değerlendirmelerdeki .. gibi kuruluşların verdikleri notlara bağlı olarak çıkıyor. Ve dolayısıyla da arz-talep de bunun bir unsuru. Kredileri, bizim bankalarımızın yurt dışından aldıkları kredi maliyetleri arttıkça ki riskli ülke diye değerlendirirlerse kredi maliyetleri artıyor. Tabi o da halka yansıyor. Bir ara düşmüştü çok iyiydi. Şu anda tekrar yükseldi fakat şöyle bir şey yapıyoruz. Yani bugün baktığınız vakit, Polat Grubu olarak değil .. ile birlikte hareket ettiğimiz bir şey var. Bu faizin bir kısmını inşaatçılar yatırımcılar olarak biz karşılıyoruz. Nereden baksanız 30% vesairesini biz karşılıyoruz. Biz Piyalepaşa’da başladığımız günden beri hep Türk lirasıyla satış yapıyoruz, vade yapıyoruz ve banka konut kredisindeki faizin bir kısmını biz karşılıyoruz. Yani neredeyse yakında üzerine para vereceğiz. O yüzden faizlerin de şu anda tüketiciyi çok etkilediğini söylemek çok doğru değil. Yatırımcıyı etkiliyor, çünkü o kısmıyla biz ilgileniyoruz.

Çünkü görüyoruz şirket kampanyaları, işte vade falan da dediniz çok fazla revaçta şu anda. Herkes bir şey yapıyor yani tüm şirketler sizce de öyle mi?

Kesinlikle tüm şirketler yapıyor. Yüz yirmi aylık vadeli bir konut alımında Türk lirasıyla aldığınız vakit zaten dolara endekslediğiniz vakit, üç dört sene sonra dolar bazında baktığınız vakit çok komik rakamlara gelmeye başlıyor. Onun için ben diyorum konut almak için en uygun zaman.

Peki bu gayrimenkul sertifikası çok iyi anlatılamadı deniyor. Bunun sektöre yansıması nasıl oldu?

Daha yeni başladı sayılır. Daha yansımasını görmedik ama elinde belli bir tasarrufu olup konut alacak kadar da parası olmayan veya kredibilitesi olmayan kişiler konutlardan konut sertifikası alıyorlar. Mesela bir daire düşünün o dairenin değeri diyelim ki 500.000 lira olsun. 50.000lirası var, 50.000 liralık konut sertifikası alıyor. Ki 20-30 kişi gelip alıyor. Daha sonra da onu istediği vakitte normal sermaye piyasalarında şirket hisseleri satılır gibi satabiliyor. Oradan konutun değerinin artışıyla kar edebiliyor. En basit tanımıyla bunu söyleyebiliriz. Esasında daha sofistike bir şey ama burada anlatmaya kalkarsak zor olur.

Şimdi kampanyalar falan dedik de gayrimenkul seferberliği yapıldı. Giyoder’in ve Konutder de vardı sanırım bunun içinde. Bitti bu kampanya. Nasıl yansıdı? Çok olumlu geri dönüşler oldu satışlar açısından yeni bir seferberlik beklentisi de var yapılacak deniyor. Ne düşünüyorsunuz?

Son 5-6 ayda, özellikle referandumdan sonra konut satışında bir yavaşlama oldu. Ama bu yaz ile ilgili bir şeydi diye düşünüyorum. Şimdi Eylül ayından itibaren yine konut satışında hızlanma olacaktır.

Tekrar bir seferberlik olur mu? Zaten bekleniyor.

Kesinlikle. Şimdi baktığınızda Türkiye’nin konutlarının yarısının değişmesi gerektiği konusunda seferberlik hiç bitmeyecek. Hep yapılacak, yapılmak zorunda da. İnsanlar daha sağlıklı daha güvenli konutlarda oturmayı hak ediyorlar. Onu da devletle ve bu sektördeki yatırımcıların birlikte hareket ediyor olması lazım. Konut seferberliği de bunun bir parçası.