ZORLA CENTER OLUR MU?

HABERTURK.COM EKONOMİ SERVİSİ/KULİS HABER

Belki de bugüne kadar Türkiye’de hiçbir alışveriş merkezi açılmadan önce Zorlu Center kadar tartışılmadı.

Önce Karayolları arazisine yapılan inşaata TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi, TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası istanbul Şubesi, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Şehir Plancıları Odası tarafından yapılan itirazlar, ardından bu kurumların itirazını mahkemeye taşıması ve Danıştay’ın yürütmeyi durdurması.

Ardından da duran inşaat.

Mahkeme kararını beklemeden devralınan arazi ve ardından riske giren yüzlerce milyon dolar.

Ve Zorlu tarafından Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu’na yapılan itiraz başvurusunun kabul edilmesiyle tekrar başlayan inşaat...

Fakat sonrasında açılması da yılan hikayesine dönen bir alışveriş merkezi.

'ZORLU' SORULAR!..

Bu alışveriş merkezinin kaderi midir bilinmez, temelinden yani inşaatından başlayan tartışmalar, açılışına, hatta açıldıktan sonra bu defa da vaat edilip de bir türlü açılamayan Apple Store’una kadar, konuları değişerek, tartışılmaya devam etti.

Hatta rivayet odur ki, Ahmet Nazif Zorlu 17 Aralık’ta yolsuzluk ve rüşvet iddiaları üzerine başlatılan operasyon kapsamında savcılığa ifade vermeye gittiğinde savcının soruları arasında Zorlu Center’ın inşaatı ve devir sürecine ilişkin olanlar, en “zorlu” sorular arasında yer alıyordu.

Reklamın iyisi kötüsü olmaz mıdır bilinmez fakat bugün, yani karayolları arazisi ihalesinin Zorlu tarafından kazanılmasından tam 7 yıl 5 gün, planlanan ilk açılış tarihinden ise 4 yıl sonra bugün bile halen Türkiye’nin en fazla tartışılan projelerinden biri olarak gündemde kalmayı başardı.

Hemen hatırlatalım; Zorlu Center ilk olarak 2010 yılında yapmayı planladığı açılışı 2012 yılına erteledi. Sonra 2013 yılı takvime alındı. 15 Eylül’de yapılması planlanan açılış ise 10.10.2013’te gerçekleşti.

BAŞBAKANSIZ AÇILIŞ

Açılışına Başbakan’ın katılacağı duyurulan, fakat Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın İstanbul’un silüetine bozan yapılarla ilgili sert açıklamalarının ardından o dönem halen iskan belgesi alamadığı iddiaları nedeniyle Erdoğan’ın katılmadığı sessiz sedasız açılışından sonra bu defa Zorlu Center AVM’yi bekleyen tartışma bir türlü açılmak bilmeyen Apple mağazası oldu.

METREKARESİ 120 EURO'DAN BAŞLAYAN TARTIŞMA!

AVM’nin pazarlanması aşamasında yeni kiracıların metrekare başına 120 Euro gibi oldukça fahiş kira bedellerini kabul etmelerinde en önemli pay sahiplerinden biri olan Apple Store, “kübik tavanıyla dünyada sayılı olacak” derken mağaza, inşaatını çevirdiği kartondan camekanla alışveriş merkezinde isyan çıkarmayı da başardı. Hemen bir hatırlatma; AVM'ye girmeye çalışan markaların bildirdiğine göre 120 Euro'luk bu rakam ortalama kirayı oluşturuyor, daha yüksek metrekare fiyatları olan mağazalar da bulunuyor.

Hatta Beymen’in Zorlu Center AVM’deki mağazasına yaklaşık 25 milyon dolar gibi müthiş bir yatırım yaptığı belirtiliyor.

AVM’de Apple Store vaadiyle yer alan diğer mağazaların ve markaların yatırımları da az buz rakamlar değil.

İSYAN BAYRAĞI BODRUM KATINDAN YÜKSELİYOR

Hal böyle olunca bir türlü ziyaretçi akınına uğrayamayan alışveriş merkezinde Godot’yu, pardon Apple Store’u, bekleyen kiracıların özellikle bodrum katından göndere çekmeye başladığı isyan bayrağı, alışveriş merkezi yönetiminin mağaza kiralarını yüzde 50 indirerek, hatta gelen duyumlara göre aylara yayılan bu indirimler nedeniyle perakende mağazalarıın kiralarında yapılan indirim 3 aylık kira bedeline yaklaşmış. Fakat kiralar yıllık peşin alındığı için indirimler kira kontratlarının bitimine eklenecek. Bu taahhütlerle isyan şimdilik yatıştırılmış görünüyor.

Buna karşılık alttan alta yeni bir isyan dalgası ise alışveriş merkezinin sistemsel problemi nedeniyle yaklaşıyor. Yaklaşık 66 bin 600 metrekarelik kiralanabilir alanı bulunan alışveriş merkezinde, markaların en azından toplam 8 milyon Euro yani ayda 25 milyon TL’ye yakın ödeme yapacağı düşünüldüğünde, bu alışveriş merkezinin çekeceği ziyaretçi sayısı kritik bir önem taşıyor.

"AVM'DE BİR SİSTEM SORUNU VAR"

AVM’ye girmek için görüşme yapan bazı ünlü markaların sahiplerinin HABERTURK.COM’a verdiği bilgiye göre sıcak ve soğuğu içeride muhafaza edemeyen iklimlendirme sisteminin çocuklu misafirlerde yaratabileceği sıkıntı, özellikle metro katında bulunan havasızlık ve basıklık problemi AVM’ye girmek isteyen ünlü markaların vazgeçmesine neden olabiliyor.

Öte yandan mimarlar ve inşaatçılar tarafından çok fazla eleştiri konusu olan özellikle yerin altına gömülmüş olan kattaki basıklık ve havasızlık, ziyaretçi dostu olmayan ve ziyaretçiye bütün katı dolaştırmaya odaklı katlar arası merdiven yerleşiminin bu AVM’yi ziyaret edecek profildeki

aileleri ve kişileri bezdirebileceği eleştirileri, özellikle AVM’yi ziyaret edenlerin ortak şikayeti olan tuvaletlerdeki koku problemleri gibi ayrıntıların yanında, hem şehrin en kritik trafik noktalarından birinde yarattığı sıkıntı ve mimari olarak lokasyonuna göre problemli olarak nitelendirilen AVM’nin hedeflenen kitleye ulaşamayacağı korkusu şimdiden kiracılarda huzursuzluk yaratmaya başlamış durumda.

2.5 MİLYAR DOLARLIK AVM'NİN KADERİ APPLE STORE'A MI BAĞLANDI?

Diğer yandan bir diğer eleştiri konusu ise sadece arsasına 800 milyon dolar ödenen, yatırım maliyetiyle birlikte 2.5 milyar dolara patlayan ve Türkiye’nin en değerli arazilerinden birinin üzerine kurulu bulunan bir alışveriş merkezinin, çektiği markalar ve mağazalar açısından en büyük stratejisini bir Apple Store mağazası üzerine kurmuş olması.

Ayrıca bugün Türkiye’nin A+ ziyaretçi profilini kendisine çeken Akmerkez veya İstinye Park’ta bile C segmentinde ziyaretçilerin göz ardı edilmediği düşünülünce, Zorlu Center AVM’nin sadece A+ müşteri profilini hedeflemeye çalışması, AVM’de yer alan mevcut mağazalar için bir endişe, AVM’ye girmeyi değerlendiren markalar içinse bir cayma eşiği olarak öne çıkıyor.