Ne kadar ucuz kredi o kadar kira artışı
Ağustos ayı verilerine göre konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi. Asıl gerileme yüzde 64 ile ipotekli konut satışlarından geldi. Diğer satışlar ise yüzde 21 arttı. Yılın 8 aylık dönemine ait satışlarda da durum pek değişmiyor. İpotekli satışların yüzde 68 gerilemesiyle toplam konut satışları yüzde 22 düştü. Peşin veya senetli diğer satışlar ise yüzde 18 düzeyinde artmaya devam etti.
-İstikrarsızlık, iniş ve çıkışların yaşandığı, büyük oynaklıkların olduğu konut satış türü ipotekli satışlar.
-Hatta bu satışlardaki büyük oynaklık konut fiyatlarını da büyük ölçüde oynatıyor.
Haziran ayı itibariyle yıllık konut fiyat artışı yüzde 29.2 düzeyinde ve Türkiye bu konuda dünya liderliğini elinde tutuyor. Denilebilir ki, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 45’i buldu. Sen daha ne konuşuyorsun?
-Ancak inşaat maliyetleri, konut üretim maliyetlerinin yaklaşık üçte birini oluşturuyor. Asıl büyük kalem arsa payı ve bir de inşaat ve oturma izinlerinin alınmasında.
-Bu açıdan bakınca inşaat maliyet artışları, konut fiyatlarındaki artışın, dolayısıyla son haftalarda en çok yakınma konusu haline gelen kiraların hızla yükselmesinin bir kısmını açıklar.
BÜYÜK CANLILIĞIN ARKASINDAKİ ETKEN
-Konut piyasasının normal işleyişini bozan, fiyatları şişiren, hatta potansiyel alıcıları vazgeçiren, satılık konutların birkaç hafta içinde bitirilmesini sağlayan gelişme geçen yıl yaşandı. Konut kredi faizleri yüzde 22’den düşüşe geçerek yüzde 9’a kadar inerek tarihi en düşük ikinci seviyesini gördü.
-Kamu bankalarının daha düşük faizli kampanyalarının da etkisiyle mayıs, haziran ve temmuz ayları konut sektörü büyük bir canlılık yaşadı.
-Türkiye ortalaması olarak konut fiyatları haziranda yüzde 6.6 arttı. Mayıs, haziran ve temmuzu içine alan üç aylık dönemin fiyat artışı yüzde 11’i buldu. O ivmelenme sonraki aylarda sürdü. Sonuçta konut fiyatları yıllık yüzde 32.4’e kadar yükseldi ve oradan başlayan ivme kaybıyla haziran 2021’de yüzde 29.2 artışa inildi.
-Konut fiyatlarını böylesine uçuran asıl etken ise kredi faizlerinin aynı dönemdeki enflasyonun bile altında kalmasıydı. Düşüşün ki yüzde 9 ve değişmeyecek, artırılamayacak bir faizle 10 yıllık kredi alıyorsunuz. Bir yıl geçmeden aynı kredinin faizi iki katına çıkıyor. Enflasyon da kendini katlıyor. Alınan konutun da üçte bir düzeyinde fiyatı artmış oluyor.
-Bu durum görülmüş olacak ki geçen yaz döneminde konuta hücum yaşandı ve 229 bin adetlik satışla her satış türünde tüm zamanların rekoru kırıldı. Yıllık bazda ise 1.5 milyon satışla yılı kapattık.
MADALYONUN DİĞER YÜZÜ
-Satışta yaşanan büyük canlılık ve fiyatların yüzde 30’lar düzeyinde artması madalyonun ilk yüzüydü. Hatta konut fiyat artışında Türkiye’yi dünya lideri de yaptı.
-Madalyonun diğer yüzü bize acı gerçeği gösteriyor. Ne kadar ekmek o kadar köfte misali konut fiyatları ile paralel giden ve yükselen kiralar. Konut fiyat artışları birkaç çeyrek gecikmeyle de olsa sonunda kiraları sıçrattı.
-Betam’ın Sahibindex verileriyle yaptığı hesaplamalar, Türkiye ortalamasında kira çarpanının 2017-2020 Haziran arasında 15-17 yıl arasında seyrederken, son bir yılda 19 kadar çıktığını, kiraların artması ile yeniden 17.5 yıla indiğini gösteriyor. Yani konutun satın alma değerini kaç yılda amorti ettiğini gösteren rasyo. Bu rasyonun uzun yıllar seyri alt noktası 15 yıl, üst noktası 20 yıl olarak seyrediyor. Türkiye için ideal ortalama fiyat/kira çarpanı 15-20 yıl arası.
-Sonuçta işin matematiğinin tutması lazım ki, iş devam etsin, batışlar ve büyük kayıplar olmasın. Birileri de bu işe yatırım yapsın, para koysun. Bu nedenledir ki önce konut fiyatlarındaki büyük sıçrama ardından kiralardaki sıçramayı beraberinde getirdi.
-Konut fiyatlarını sıçratan en büyük neden de ucuz krediler. Merkez Bankası’nın hesaplamalarına göre konut kredi faizlerindeki 1 puanlık değişme konut fiyatlarında 2.1 puanlık değişime yol açıyor. Yukarıda oranı verdik, bir yıl içinde konut kredi faizleri yüzde 22’den yüzde 9’a indi. 13 puanlık indirimin Merkez Bankası hesabı ile konut fiyatlarına getireceği artış yüzde 27. Arada sadece 2 puan kalıyor.
-Demek ki, kira artışlarında madalyonun diğer yüzünü konut fiyatları oluşturuyor. Konut fiyatlarını sıçratan ise ucuz krediler olmuş. Yani madalyonun diğer yüzünün bir de arka yüzü varmış.
