Abdurrahman YILDIRIM / GAZETE HABERTÜRK
Türkiye’de konut fiyatları yeni yılla birlikte hız kesti. Ocak ayında Türkiye Konut Fiyat Endeksi sadece yüzde 0.52 arttı. Artış son bir yılın en düşüğü. Yıllık artış da aralık ayında yüzde 18.41 iken ocak ayında yüzde 17.50’ye indi.
Yeni konut fiyatları ise ocak ayında yüzde 0.68 geriledi. Bu da geçen yılın ocak ayından beri görülen ikinci fiyat düşüşü. Fiyatlar ocaktaki düşüşle son bir yılda yüzde 15.21’e indi.
2010 yılı başından beri hesaplanıp yayımlanan Konut Fiyat Endeksi’nde Merkez Bankası yeni bir ekleme daha yaptı. O da konut fiyatlarının saf (hedonik) artışını yayınlaması. Nihai veya toplam konut fiyat artışını zaten yayımlıyordu. Saf konut fiyatı ile nihai fiyat arasındaki fark da konutun kalitesinden kaynaklanan artış oluyor. Dolayısıyla Merkez Bankası bu veriyi de ilk kez yayımladı. Biz de 26 istatistiki bölgede son 5 yılın konut fiyat artışı ile hedonik (saf) fiyat artışını karşılaştırdık. Merkez Bankası’nın önceki hafta açıkladığı gibi, konut fiyatlarındaki nominal artışın yaklaşık dörtte biri, reel artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanıyor. Bu durum konut piyasasında balon var mı yok mu tartışmalarına da yeni bir boyut veya değerlendirme getiriyor. En azından balon hesabı yapılırken dörtte bir oranında indirim de yapılabilir.
Bu durumda konut fiyatlarında balonun da bir tanımını yapmak gerekiyor. Nobel ödüllü Prof. Robert Schiller’in tanımına göre, son 5 yılda fiyatı reel yüzde 100’den fazla artış balon oluşturabilir.
- Son verilere göre Ocak 2011-Ocak 2016 arasındaki 5 yılda TÜFE artışı yüzde 50.3, Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ndeki artış da yüzde 98.0 oldu. Buna göre reel artış yüzde 31.7 ile balon bölgesinden oldukça uzakta.
- Yeni açıklanmaya başlanan Hedonik (saf) Konut Fiyat Endeksi 103.72’den 176.83’e çıktı ve son 5 yılda yüzde 70.5 arttı. Yüzde 50.3’lük TÜFE’den arındırdığımızda hedonik fiyatlardaki reel artış yüzde 13.4’te kalıyor.
- İstanbul’daki konut fiyatları son 5 yılda yüzde 141.6 arttı. Enflasyondan arındırılmış artışı yüzde 60.7’yi buluyor. Bu haliyle balonlaşma yönünde yarı yol geçilmiş. Ancak hedonik saf fiyatlar yüzde 118.9 arttı ve bunun reel artışı da yüzde 45.6’da kalıyor. Hedonik açıdan bakıldığında henüz yarı yol yarılanmamış bile. Arada böyle bir fark oluşuyor.
FİYAT BALONU HENÜZ YOK, ASIL SORUN FİNANSMANDA
- Konut fiyat artışında yüzde 114.7 ile Gaziantep, İstanbul’dan sonra ikinci sırada yer alıyor. Bunun reel artışı yüzde 42.8 oluyor. Hedonik fiyatlara göre 5 yıllık artış yüzde 93.8’de kalıyor. Bunun artışı da reel yüzde 28.9’da kalıyor.
- Hedonik Endeks ile Merkez Bankası konut fiyat artışlarına iyi bir ince ayar çekti. Bu hesaba göre Türkiye çapında konut fiyatlarında son 5 yılda yaşanan reel artış yüzde 13.4. Kalite artışını dikkate almayan nihai ve gerçekleşen fiyatlar ise yüzde 31.7’lik artış kaydetti. Yani toplam artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanmış.
- Toplam ve hedonik (saf) fiyat artışı karşılaştırmaları daha çok Anadolu’nun gelişmemiş illerinde önemli farklar ortaya koyuyor. Mesela Van’da konut fiyatlarının son 5 yılda saf artışı yüzde 40.5 olurken, kaliteden kaynaklı artışla bu nihai olarak yüzde 68.2’ye çıkmış. Sonuçta kalite artışının saf fiyat artışına oranı da yüzde 68.4 olmuş. En yüksek kalite artışının Van’da ortaya çıkması deprem nedeniyle yeni konut yapımından kaynaklı olabilir.
- Kalite artışının yol açtığı fiyat artışının en çok olduğu ikinci il Muğla. Muğla tatil beldesi ve konut kalitesinde artış olasılığı yüksek.
- Nihai fiyat artışları bize diyor ki, konutta fiyat balonu sorunu henüz yok. Asıl sorun yapılan konutların satılamamasında yani talebin azlığında. Açıkçası alım iştahı da yüksek ama finansman imkânları kısıtlı.
SONUÇ: “Dünya tamah dünyası.” Türk atasözü
Haberturk.com ekibi olarak Türkiye’de ve dünyada yaşanan ve haber değeri taşıyan her türlü gelişmeyi sizlere en hızlı, en objektif ve en doyurucu şekilde ulaştırmak için çalışıyoruz. Yoğun gündem içerisinde sunduğumuz haberlerimizle ve olaylarla ilgili eleştiri, görüş, yorumlarınız bizler için çok önemli. Fakat karşılıklı saygı ve yasalara uygunluk çerçevesinde oluşturduğumuz yorum platformlarında daha sağlıklı bir tartışma ortamını temin etmek amacıyla ortaya koyduğumuz bazı yorum ve moderasyon kurallarımıza dikkatinizi çekmek istiyoruz.
Sayfamızda Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına ve evrensel insan haklarına aykırı yorumlar onaylanmaz ve silinir. Okurlarımız tarafından yapılan yorumların, (yorum yapan diğer okurlarımıza yönelik yorumlar da dahil olmak üzere) kişilere, ülkelere, topluluklara, sosyal sınıflara ırk, cinsiyet, din, dil başta olmak üzere ayrımcılık unsurları taşıması durumunda yorum editörlerimiz yorumları onaylamayacaktır ve yorumlar silinecektir. Onaylanmayacak ve silinecek yorumlar kategorisinde aşağılama, nefret söylemi, küfür, hakaret, kadın ve çocuk istismarı, hayvanlara yönelik şiddet söylemi içeren yorumlar da yer almaktadır. Suçu ve suçluyu övmek, Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre suçtur. Bu nedenle bu tarz okur yorumları da doğal olarak Haberturk.com yorum sayfalarında yer almayacaktır.
Ayrıca Haberturk.com yorum sayfalarında Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde doğruluğu ispat edilemeyecek iddia, itham ve karalama içeren, halkın tamamını veya bir bölümünü kin ve düşmanlığa tahrik eden, provokatif yorumlar da yapılamaz.
Yorumlarda markaların ticari itibarını zedeleyici, karalayıcı ve herhangi bir şekilde ticari zarara yol açabilecek yorumlar onaylanmayacak ve silinecektir. Aynı şekilde bir markaya yönelik promosyon veya reklam amaçlı yorumlar da onaylanmayacak ve silinecek yorumlar kategorisindedir. Başka hiçbir siteden alınan linkler Haberturk.com yorum sayfalarında paylaşılamaz.
Haberturk.com yorum sayfalarında paylaşılan tüm yorumların yasal sorumluluğu yorumu yapan okura aittir ve Haberturk.com bunlardan sorumlu tutulamaz.
Haberturk.com yorum sayfalarında yorum yapan her okur, yukarıda belirtilen kuralları, sitemizde yayınlanan Kullanım Koşulları’nı ve Gizlilik Sözleşmesi’ni peşinen okumuş ve kabul etmiş sayılır.
Bizlerle ve diğer okurlarımızla yorum kurallarına uygun yorumlarınızı, görüşlerinizi yasalar, saygı, nezaket, birlikte yaşama kuralları ve insan haklarına uygun şekilde paylaştığınız için teşekkür ederiz.