7 yılda satılan 5 milyon konutun faturası ne kadar?
Yılın ilk yarısında hemen hemen her ay ipotekli konut satışlarında üçte birlik azalma meydana geliyordu. Bunun da etkisiyle yedi aylık dönemde toplam konut satışları yüzde 10 düştü. Ancak yılın ikinci yarısında düşen faizler ve siyasi belirsizliklerin azalmasıyla sa tışlar yeniden hızlandı. Ekim itibarıyla son üç ayda ise yüzde 25’e varan artışlar meydana geldi. 10 ayda 927 bin konut satıldı. Geçen yılki 1 milyon 157 binlik satış adedinin yakalanma ihtimali arttı. Rekor bir yılın ardından ikinci rekor yıl geliyor gibi. Üstüste iki yıl milyonu geçen konut satışı gerçekleşiyor.
Bu sayılar gerçekten yüksek. Çünkü Türkiye’de hane sayısı 20 milyon. Bunun 4 milyonu kırsal kesimde, şehirlerdeki 5 milyon da satışa konu oldu. Geriye 11 milyon kaldı.
Konut satışları üzerine dün bir tablo yayımladık. TÜİK verilerine göre 2008’den bu yana 7 yıllık toplam satış adedi 5 milyon 83 bini buldu. Yine yukarıdaki hesap üzerinden kentlerdeki konutların üçte biri satın alınmış oluyor. Bu da konut sektörünün ne kadar ön plana çıktığını gösteriyor.
Bu kadar konutu üretmenin, satmanın, ikinci el piyasasını canlı tutmanın faydaları yanında bedeli de var Çünkü paraları konuta yatırdık. Peki bu ne kadar?
- Türkiye’de mortgage kredilerinin ortalama vadesi 7 yıl. 2009’da başlayan mortgage da kredi stoku 120 milyar lirayı buldu. Ancak geçen zaman içinde yapılan geri ödemeler de var. Bir de bu krediyi kullanmak için yüzde 25 peşinatı hazır bulundurmak gerekiyor.
- Son 7 yılda satılan konutların yüzde 31.5’i ipotekli yani krediyle satılmış. Gerisi ya müteahhit kredisi, ya peşin veya senetle çekle yapılan satışlar. Satılan konutların yüzde 25’i İstanbul’da ve fiyatlar yüksek. Metrekaresi 3 bin dolardan aşağı yeni daire yok. 100 metrekare konut 600-700 bin liradan satılıyor. Ama diğer kentlerde bunun yarısına hatta dörtte biri fiyatına da yeni konutlar satılıyor.
- Türkiye’de satılan konutların ortalama fiyatını 300 bin lira olarak alırsak, 5 milyon konut için, gerekli finansman tutarı 1.5 trilyon lira ediyor. Bu rakam bu yılki milli gelirimizi yakalıyor.
- Ortalama konut fiyatı 400 bin liradan alınırsa ödenen ve ödenecek olan fatura tutarı 2 trilyon liraya çıkıyor.
- Fiyat ortalama 500 bin lira alınırsa toplam ödeme de 2.5 trilyon lirayı bulur.
- Fatura, alınan ortalama fiyata göre 1.5-2.5 trilyon arasında değişebilir. Ama 7 yıllık ortalama ödeme süresi da var. 1.5 ile 2.5 trilyon liranın bir miktarı peşin karşılansa da, bir miktar taksitleri ödense de, bir bölümü hâlâ borç olarak duruyor.
- Ödemeler devam ediyor, ama yeni konut alımları ve yeni borçlanmalar da sürüyor. Hatta konut alma amacıyla tasarruf edenler de bulunuyor.
- Satılan konut sayısına paralel olarak hanehalkının üstüne binen borç yükü veya finansman yükü yükseliyor. Ortalama 7 yıllık ödeme süresi var. 7 yılda satılan konut 5 milyon ve tutarı 1.5 ile 2.5 trilyon arasında. Son yılda alınanların ödemesi 7 yıl sonra tamamlanacak. Dolayısıyla ilk yıldan başlayarak 14. yıla kadar giden bir ödeme süresi söz konusu. Bundan sonraki 7 yılda da aynı sayıda ve aynı fiyattan konut satıldığını varsayalım. Bir yıla düşen ortalama ödeme 200 milyar lirayı buluyor.
- İşte bu ödemelerdir ki, Türkiye’de tasarrufları tarihi düşük düzeylere indirdi. Tasarruf edilmeye devam etti ama bunlar gayrimenkul yatırımına yönlendirildi. Finansal servet olarak değil, gayrimenkul varlığı olarak duruyor.
- 2001 krizi öncesinde parayı ve tasarrufları borçlanma yoluyla Hazine çekerdi, ekonomideki her şey de buna göre dizayn edilmişti. Mevduat garantisi verilmesi bundandı. Şimdi ise kamu açıkları daraltıldı, borçlanma normal düzeylerine indirildi ve parayı konut yutuyor. Ekonomideki hemen her şey de buna göre dizayn edilmiş durumda.
SONUÇ: “Dünyada mekân, ahirette iman.” Türk atasözü
