Büyük para, büyük dalga: Konuta 100 milyarlık kredi dopingi

Geçen hafta hem eylül ayı konut satışları hem de ağustos ayı konut fiyatları açıklandı.

Önce satışlardan gidelim. Eylül ayı konut satışlarında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6.9 gerileme meydana geldi. Ama yine de 137 bin konut satıldı. Düşüş, faiz oranlarının iki yıllık aradan sonra aylık yüzde 1’in altına inmesinin etkisiyle geçen yılın aynı ayında başlayan güçlü canlılığın baz etkisinden kaynaklandı.

FAİZLER YUKARI SATIŞLAR AŞAĞI

-Bu eylül ayında da konut satışlarını bastıran unsur yükselen faizler oldu. Bu kez faizin yüzde 15 ve aylık yüzde 1.25’in üzerine ve ikiye katlanmasıyla ipotekli alımlar cazip olmaktan çıktı.

-Ancak peşin veya satıcı kredileri, çek veya senetle yapılan ve “diğer” başlığı altında toplanan konut alımları artmaya devam ediyor. Nitekim eylül ayında ipotekli satışlar yüzde 38.5 gerilerken diğer satışlar yüzde 13.6 arttı. Toplamda eylül satışları yüzde 6.9 geriledi.

-Yılın 9 ayında 1 milyon 161 bin adede ulaşan konut satışları geçen yılın aynı dönemindeki 865 binlik satışın 296 bin üzerine çıktı. Bu da yüzde 34 artış demek. Konut piyasası geçen yıla göre çok daha canlı bir seyir izledi.

-Eylül ile son bir yıllık konut satışları 1 milyon 645 bin adede yükseldi.

1 MİLYON 655 BİN KONUT SATIŞI TEPE NOKTASI MI?

-Yıllık bazda en yüksek satış rakamına 1 milyon 655 bin adetle ağustos ayında ulaşılmıştı. Eylül ayı ile birlikte yıllık bazda satılan konut sayısında düşüş başladı denilebilir.

-Çünkü eylül ayında 10 binlik azalmadan sonra ekim ayındaki ipotekli satışların düşmesi mümkündür. Faiz oranları giderek yükseliyor. Ekim ayının ilk haftasında konut kredi faizleri yüzde 15’in üzerine çıktı.

-Ayrıca geçen yılın son aylarında konut satışları gayet iyiydi. Ekimde 143 bin; kasımda 138 bin ve aralık ayında 202 bin satışa ulaşılmıştı.

-Eğer faiz oranlarında veya vergilerde düşüş söz konusu olmazsa bu yıl, aynı aylık rakamları yakalamak biraz zor olacak. Konut satışları hız kesmekle birlikte 2020’yi 1.5 milyonun üzerinde, hatta 1.6 milyon adet civarında rekorla kapatabilir.

NEGATİF FAİZİN ÇİFTE ETKİSİ

-Geçmiş bir yılda satışlardaki olağanüstü artışın gerisinde negatif faizler yatıyor. Konut kredi faizleri yeni konutlar için kamu bankalarında yüzde 7.5’e kadar düşürüldü. Bankaların ortalama konut kredi faizleri de haziran ayında yüzde 9.01’i gördü. Enflasyon ise çift haneli rakamlarda seyrederken aylık bazda yüzde 0.63’e, yıllık yüzde 7.5-9 bandına inmesi ve negatife dönmesi konut talebinin bir ayağını açıklar.

-Konut talebinin diğer ayağında yine negatif faiz uygulamasının ittirici etkisi var. Faiz oranları geçen yılın temmuz ayından başlayarak bu yılın ortasına kadar ve pandeminin de etkisiyle hızla düşürüldü. 1970’lerden bu yana en yüksek negatif faizlere inildi.

-Bu durum geçen yıldan başlayarak tasarruf sahiplerini mevduattan ve faizli enstrümandan kaçarak alternatif alanlara yönelmeye itti. Para altına, dövize, borsaya, konuta ve arsaya sığındı. Borsaya son bir yılda gelen yeni yatırımcı sayısı 587 bini buldu ve yüzde 50 arttı.

-Konut dışı arsa, arazi ve ticari gayrimenkul satışlarında da patlama yaşandı. Yılın 9 aylık döneminde bu kategoride 837 bin adet satış gerçekleştirildi. Konutlarla birlikte satış adedi 2 milyona vararak rekor kırdı. Tapu harçları da 14 milyar, beyan edilen ve el değiştiren gayrimenkul tutarı 371 milyar liraya yükseldi.

100 MİLYARLIK UCUZ KREDİ DOPİNGİ

-Son bir yılda konutlar için bankalardan kullanılan kredi miktarı 100 milyar lira arttı. Geçen yılın 16 Ağustos tarihinde konut kredileri toplamı 178.4 milyar liraya inmişti. Ve o tarihte faiz oranları aylık yüzde 1’e indi.

-Konut talebi düşük faizle canlandı, kredi kullananlar attı. Faiz oranları daha da düştü ve aylık yüzde 0.63’e kadar geriledi. 9 Ekim2020 itibariyle konut kredileri 278.0 milyar liraya ulaştı ve tam olarak 100 milyar lira arttı.

- Konuttaki talep artışının ve fiyat yükselişinin gerisinde yatan ana etken 100 milyar liralık ucuz paraydı.

FİYATLAR 1 YILDA % 26.2 ARTTI

-Kredi koşullarındaki iyileşme talebe ve fiyatlara yansıdı. Ağustos ayı itibariyle açıklanan konut fiyat endeksi aylık yüzde 2.1 daha arttı. Aylık yüzde 2’nin üzerindeki artışların dördüncüsünü gördük. Pandemi dönemini içeren son 5 aylık fiyat artışı ise yüzde 15.1’i buldu.

-Son bir yılda Türkiye çapında konut fiyatlarındaki artış yüzde 26.2 ile ölçülmeye başlandığı 2010’dan bu yana en yüksek düzeyine çıktı.

-Konut fiyatlarının artmaya başladığı Mayıs 2019’a göre toplam artışlar yüzde 31’i buldu.

Mayıs 2019’da konut fiyatlarındaki yıllık artış hızı yüzde 1.5’e kadar inmişti. 15 ay önce konut fiyatları yılda yüzde 1.5 artarken şimdi yüzde 26.2 artışa ulaştı. Bir sektör için baş döndürücü bir durum.

ANTALYA, MUĞLA, GAZİANTEP’E AKIN

-Bitişikte illerin ve il gruplarının ağustos ayı itibariyle hem pandemi dönemini içeren son 5 ay, son bir yıl ve konut fiyatlarının dibe indiği Mayıs 2019’a göre son 15 aylık fiyat artışları yer alıyor. Aynı dönemlerde TÜFE yani tüketici fiyatlarının artışları da en sonda bulunuyor.

-Son 5 ayda yani pandemi döneminde konut fiyatlarının genel düzeyi aynı dönemdeki enflasyonu 3’e katladı. Yüzde 4.88 son 5 aylık enflasyona karşılık konut fiyatları yüzde 15.1 arttı.

-Son 5 ayda en çok artan iller ise yüzde 19.5 ile Antalya ve Muğla olarak öne çıkıyor. İkisi de tatil beldesi, emekli yaşam merkezi. İstanbul ve Ankara gibi illerden kaçışa işaret edebilir. İstanbul genel fiyat düzeyinin altında kalıyor. Ankara ortalamayı tutturuyor. İzmir ise ortalamanın biraz üzerinde.

-Son bir yılda ise Türkiye genelinde konut fiyatları yüzde 26.2 artarken enflasyon yüzde 11.77 yükseldi. Enflasyonu ikiye katlayan yüzde 222’lik fiyat artışı söz konusu. Bir yıl içinde kira getirisini de dikkate almak gerekiyor.

-Son bir yılda en çok fiyat artışlarının olduğu iller yüzde 36.1 ile Antalya ve yüzde 31.9 ile Muğla. Bu iki tatil beldesi yanına Gaziantep de yüzde 35.2’lik fiyat artışı ile giriyor. Son 5 aylık fiyat artışı da bu ilde yüzde 18.8 ile Antalya ve Muğla’ya yakın.

TÜRKİYE GÜNEYE KAYIYOR

-Fiyatların dip yaptığı Mayıs 2019’da göre Ağustos 2020’de fiyat artışı yüzde 31.1. Aynı dönemde gerçekleşen enflasyon yüzde 14.28. Enflasyonu ikiye katlayan, hatta geçen bir artış var.

-Bu dönemde yine en yüksek fiyat artışı yüzde 42.1 ile Antalya’dan. Dolayısıyla Antalya her vadede en yüksek değer artışını yapan il olarak dikkat çekiyor. Muğla’nın değer artışı yüzde 35.3 ile biraz daha düşük.

-Gaziantep ise yüzde 41.2’lik getiri sağlayarak Antalya’nın ardından geldi. Dolayısıyla konut fiyatları en çok artan Antalya, Gaziantep ve Muğla illeri Türkiye’nin güney bölgesinde yer alıyor. Türkiye günüye doğru kayıyor.

-Burada Zonguldak, Bartın ve Karabük’e de dikkat çekmek gerekiyor. Güney illeri ile at başı giden bir fiyat artışı söz konusu. 15 aylık sürede fiyat artışı 40.2 ile üçüncü sırada yer aldı. Bu illerdeki fiyatlar Mayıs 2019’da fazla gerilemiş olabilir ve baz etkisi kaynaklı yüksek fiyat artışları karşımıza çıkabilir. Ancak bu illerin sanayi yapısı ve madenciliğini de hatırlatmak gerekiyor.