Kriz yoksa konut balonu da yoktur
‘Kriz Kâhini’ Noruel Roubini konut balonlarını ele almış ve bu balonların arasına Türkiye’yi de katmış. The Lira’nın haberine göre Roubini bu sefer biraz ayrıntıya girmiş ve “Türkiye’nin kentsel bölgelerinde balon oluşumu görülüyor” demiş. “Kentsel bölge” deyince de hemen gözlerin İstanbul’a çevrilmesi doğal. Türkiye’nin en büyük ve konut piyasasının en canlı kenti burası. Gerçi fiyat artışı yönünden daha küçük Anadolu kentleri İstanbul’u geçiyor ama onların tek başlarına kriz yaratması söz konusu değil.
İstanbul’daki konut fiyatları bize ne diyor?
- Bunun için TCMB’nin 2010 yılı başından itibaren izlemeye ve yayımlamaya başladığı aylık konut fiyatları endeksine bakmak gerekiyor. İstanbul için konut fiyat endeksi değeri 2010 yılı başında 96.69 iken Nisan 2014’te 172.19’a çıkmış. 4 yıl 4 aylık dönemdeki nominal artış yüzde 78.08. Aynı dönemde Türkiye Kont Fiyat Endeksi’nin artışı yüzde 58.27 gerçekleşti. Yani İstanbul, Türkiye geneline 20 puanlık fark artmış.
- Gerçek fiyat artışına ulaşmak için nominal artışı aynı dönemdeki enflasyondan arındırmak gerekiyor. 4 yıl 4 aylık enflasyon yüzde 38.08. Arındırma sonucu Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 14.62, İstanbul’da yüzde 28.96. Balon olup olmadığını ölçütlere vurarak değerlendirme yapmak için, reel değişimi esas almak gerekiyor.
- Uluslararası anlamda balon denilebilecek ölçütü emlak uzmanı Nobel ödüllü Prof. Robert Shiller koymuş. Son 5 yıl içinde yüzde 100 reel artış varsa, o balondur. Buna göre İstanbul’daki konut fiyat artışında henüz bir balon yok. Sadece balonlaşma yolunun üçte birlik kısmı katedilmiş.
- 5 yıla yaklaşan dönemde İstanbul’daki konut fiyatlarında yüzde 29’luk reel artışın da birden çok nedeni var. En önemlisi ise mortgage sistemi yani uzun vadeli tüketici kredileriyle konut alımı uygulaması yaygınlaştı. Mortgage kredilerinin toplamı 105 milyar lirayı buldu. Konut alımlarının yaklaşık üçte biri bu yolla finanse ediliyor.
- Faiz oranları hem küresel bazda hem de Türkiye’de tarihinin en düşüğüne indi. Bu durum bir yandan konut alımını finansman yoluyla kolaylaştırırken, diğer yandan faizli enstrümanlarla tasarruf yapmayı da caydırdı. Nitekim finansal tasarruflarda reel artış pek yok. Zaten tasarrufların toplam milli gelire oranı da yüzde 12.6’ya düştü. Konut ve gayrimenkul alımlarının hızlanması bizzat tasarrufları düşüren en önemli gelişme.
- Kişi başına gelir son 10 yılda 3 bin dolardan 10 bin dolara yükseldi. Artan kişi başına gelirin yanına mortgage kredileri ve tasarrufların azalması da eklenerek konut alımları gerçekleştirildi. Tüketici kredisindeki artışın temelinde yatan faktör de bu.
- İstanbul 2013 yılında 10.5 milyon turisti ağırladı. 2016 yılında Londra’nın ardından Avrupa’nın ikinci şehri olması bekleniyor. Dünyanın en büyük hava alanının temeli atıldı. Küresel rekabet kentler arasında rekabete dönüşüyor. Türkiye de İstanbul üzerinden büyüyor ve dünyada İstanbul ile rekabet ediyor. Türkiye ile ilgili her olumlu gelişme nasıl ki bankalara yarıyor, İstanbul’a da yaraması bu nedenden.
- İstanbul henüz büyümesini tamamlamadı. Kent doğal büyüme sınırlarına gelmedi. Kırsaldan kente, Doğud’an Batı’ya göç hareketleri bitmedi. 2035 yılına gelindiğinde İstanbul’un kendini ikiye katlayacağını hesaplayanlar var. İnanması zor ama geçmiş 20 yılda böyle bir gelişme olmuş. Yabancılar da henüz yeni yeni konut almaya başladı.
- Türkiye’de Batıya benzer bir konut balonunun olmayacağının nedeni de, satın alındıktan sonra konutun değer artışı kadar konut sahibine bankalarca kredi açılmamasıdır.
Türkiye herhangi bir ekonomik krizden uzak durduğu sürece konuttaki fiyat hareketleri balon sayılmaz.
SONUÇ: “Hayat yaşanarak öğrenilen bir sanattır.” Falih Rıfkı Atay
