Sorun sadece İstanbul'da ve sadece lüks konutta
Türkiye’nin en büyük lüks konut üreticisi müteahhit Ali Ağaoğlu, Çekmeköy projesiyle kol kesmiş! Kol kesme deyimini daha çok borsada zararı büyütmemek ve batmamak için “zararına satış” anlamında kullanıyorduk. Burada ise kendisinin ifadesiyle arazinin bugünkü metrekaresi 2 bin dolar ama projede konutun metrekaresini 5 bin liradan satıyor. Satışlar da çok iyi gidiyor. İyi gider tabii, ucuz. Başka projeler çıksın böyle, onlar da başarılı olur.
- Özellikle İstanbul’da konut satın almak isteyen çok. Ama konutu satın alacak parası veya finansal erişimi yok. Parası olup da yatırım amaçlı birden çok konut satın alanlarda ise belli bir doygunluk var. Yapılan konutlar ise daha çok lüks kategorisinde ve alıcıların bütçesini aşıyor.
- İstanbul’da hiç ucuz konut yapılmıyor değil, yapılıyor. Onların satış sorunu yok, dolayısıyla ilan veya duyurusunu da yapmalarına gerek yok. Bu nedenle haberimiz bile olmuyor. TOKİ de sayıca kayda değer ucuz konut üretiyor ve satıyor. TOKİ’nin şartı ise konut sahibi olmamak, yani belli bir kısıtı var. Kısıt kalksa TOKİ’nin de yok satacağı aşikâr.
- Durumun analizi buysa konuta talep var ama talebe uygun arz yeterli değil. Lüks konut arzı var ama kendine uygun ve yeterli talebi artık yaratamıyor. Arz ve talep buluşamıyor. İstanbul lüks konuta, pahalı konuta doydu gibi. Parası olanlar aldı. Türkiye çapında konut kredisi kullananların borcu da 187 milyar liraya ulaştı.
- İstanbul konut fiyatlarında hep önde gitti. Ancak son bir yıla bakınca artık İstanbul Türkiye’nin gerisine düştü. Konut fiyatları temmuz ayı itibarıyla son bir yılda Türkiye ortalamasında yüzde 11.60, İstanbul’da yüzde 8.38 arttı. Arada 3.22 puan fark oluştu. Aynı dönemdeki tüketici enflasyonundan arındırdığımızda ise Türkiye konut fiyatları yüzde 1.6 reel getiri sağlarken, İstanbul yüzde 1.3 kaybettirdi. Bu getirilere kira dahil değil.
DÜŞÜRSÜNLER FİYATI BAKALIM SATIYORLAR MI SATAMIYORLAR MI?
Türkiye’de genel anlamda konut fiyatları yükselirken İstanbul’da gevşeme eğilimine girmesinde birkaç konu birden etkili.
- Bunlardan ilki İstanbul’un net bazda göç alan değil artık net göç veren il haline gelmesi. 2016 yılında İstanbul net bazda 71 bin göç verdi. Bu göçün önemli kısmı da İzmir ve Muğla’ya yöneldi.
- İstanbul’dan göçte terör eylemleri ve terörün etkisiyle turizm sektörünün ağır darbe yemesinin payı büyük. İstanbul turizm sektöründeki gerilemenin etkisiyle yine geçen yıl şirket sayısı azalan tek il oldu.
- Konut fiyatlarının İstanbul’da hız kesmesinin bir nedeni de, geçmiş yıllarda yaptığı hızlı prim ve Türkiye ile İstanbul’un konut fiyatları arasında farkın iyice açılmış olması. Şimdi bu makas kapanıyor ama yine de son 5 yılda konut fiyatları Türkiye çapında yüzde 95.5, İstanbul’da yüzde 133.4 arttı. Arada hâlâ ciddi bir fark var.
- 5 yıllık tüketici enflasyonundan arındırırsak Türkiye ortalamasında konutların yüzde 28.7 reel bir artış sağladığını, buna karşılık İstanbul’daki konut fiyatlarının reel yüzde 53.7 değerlendiğini görüyoruz. 5 yılda yüzde 54 reel artışa kira gelirleri eklenirse reel getiri daha yükselir.
- İstanbul’da lüks konut satışlarında zorlanma bir kriz değil. Çünkü genele yayılan bir durum ve ortada bir konut balonu yok. Konut balonu olabilmesi için fiyatların son 5 yılda reel olarak yüzde 100 artması lazım. Halbuki artış balon sayılan sınırın yaklaşık yarısı düzeyinde.
- Satış sorunu sadece İstanbul’la ilgili ve burada da sadece lüks konutla sınırlı. Bu da bir anlamda fiyatla doğrudan bağlantılı. Ali Ağaoğlu gibi diğerleri de düşürsünler fiyatı, bakalım satıyorlar mı satamıyorlar mı.
SONUÇ:
“İyi olursa bahtından, kötü olursa bizden bilir.”
Türk Atasözü
