Balon konutta mı bankacılıkta mı?
Türkiye bir süredir konutta balon var mı yok mu tartışıyoruz. Fiyatlar yüksek ve düşmüyor. Çünkü özel sektör tarafından yapılan konutlar üst gelir grubuna hitap ediyor. Son olarak dün bu sayfada Ahmet Kıvanç’ın “Evde stok milyonu aştı” haberi yer aldı. Ahmet Kıvanç’ın hesabı basit. 2009’dan bu yana 5.5 yılda inşa edilen konutlar ile satılan yeni konutları karşılaştırmış. 3.1 milyon adet yapı kullanma izni alınırken yani bu kadar konut tamamlanırken aynı sürede satışlar 2 milyonda kalmış. Geriye kalan 1.1 milyon da satılamamış oluyor. Tabii bu sayı basit bir hesaplamaya dayanıyor, gerçeği yansıtmayabilir. Dışarıda bunu istatistik kurumları hesaplayıp yayınlıyor. Türkiye’de ise henüz elde kalan konut ya da satışı bekleyen konut istatistikleri üretilmiyor. Artık konut sektörünün ulaştığı ekonomik büyüklük nedeniyle bu verilerin bir an önce üretilmesi ve yayınlanması beklenir.
İNDİRİM SATIŞI ZIPLATIR: Eğer elde kalan ve satılamayan konutu 1 milyon adet ve sayının da doğru olduğunu kabul edersek ilk bakışta insanı ürkütebilir. Zaten konutta KDV düşüşünün gündeme gelmesinden dolayı böyle bir sayı hesaplandı. Stokları eritmeye yönelik bir adım atılacağı yönünde beklenti veya bazı çevrelerin çalışması var. Ancak hemen belirtelim ki Maliye Bakanı Mehmet Şimşek bunu yalanladı. Eğer vergilerde geçici bir süreyle indirime gidilirse konut sektöründe satışları sıçratabilir. Bu konuda 2009 yılında alınan kararla birlikte satış patlamasına bakmak yeterli.
1 MİLYON STOK ÜRKÜTÜCÜ MÜ: Satışı bekleyen konutun 1 milyona ulaşmasındaki ürkütücülük ise İspanya’nın son krizini satılamayan 2 milyon konutun tetiklemesinden kaynaklanıyor.
Ancak burada İspanya’nın nüfusunun daha az, kentleşmesini tamamlamış ve konuta da doygun bir ülke olduğunu dikkate almak gerek. 2 milyon konutu kime satacaklardı ki. Bu üç faktörün üçü de Türkiye’ye uymuyor. Bu bize belli bir rahatlık sağlayabilir.
Endişeye kapılmayı önleyen bir önemli neden daha var. Türkiye 2008Temmuz 2014 arasını kapsayan 6.5 yılı aşan zamanda toplam 4.7 milyon konut satışını gerçekleştirdi. Her yıla ortalama 720 bin konut düşer. Tabii bunun yaklaşık yarısı ikinci el konutlardan oluşuyor. Dolayısıyla yıllık 350-400 bin arasında yeni konutun satılabileceği ortaya çıkıyor. Bu durumda eğer 1 milyon konut fazlası varsa yeni konut yapmadan bunun eritilmesi 2.5 yıllık bir zamanı alır. Gerçekte ise hiç konut yapmamak mümkün değil. Bu açıdan 1 milyon yeni konut fazlasının eritilmesi 3-4 yıldan önce olmaz. Bu da piyasada durgunluk ve fiyatlarda gerileme yaratabilir. Bir milyon konut fazlası olduğundan hareket edersek bu belli bir balona işaret edebilir.
Ancak gerçekte bu kadar konut fazlamız olduğunu da sanmıyorum. Ortada resmi rakamlar yok. Ama topraktan bile konut satışının yapıldığı bir ülkede yaşıyoruz. Fazlalık olabilir ama 1 milyon kadar değil.
BALON BANKACILIKTA MI: Dikkatler konut sektöründeki balona çevrilmişken Fortune 500 Türkiye’nin Gala Gecesi’nde konuşan İş Bankası Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince “Asıl balon finans sektöründe var” dedi. Ersin Özince şunları söyledi:
“Türkiye’de hâlâ çok naif bir finans sektörü var. Sermaye piyasamız yok. Neye göre yok? Milli gelire oranına göre. Böyle bir ülkenin büyüklüğüne, bu gövdeye uygun bir mali sektör yok. Ne mortgage’ı? Hangi banka bugün konut finansmanına uygun kredi sağlıyor. Balon varsa finans sektöründe var. 2 ay vadeli kaynakla çok uzun vadeli konut kredisi sağlanıyor. Finansal risklerin yönetilmesine yönelik ürünler mevcut değil. Türkiye’nin finans sektörünü yeniden kurması gerekir.”
VADE RİSKİ YÜKSEK: Normalde bankacılık sektörü Türkiye ekonomisinin en güçlü yanlarından biri olarak gösteriliyordu. Faizlerdeki genel düşüşün sonuna gelindi, kârlılık azaldı. Kullandırılan krediler toplanan mevduatın üzerine çıktı. Kredi mevduat oranı yüzde 115 ile tarihsel olarak en yüksek düzeyinde. Sektör yurtdışından bulduğu kaynakları mevduatın üzerine ekleyerek kredi olarak veriyor. Ticari kredilerin gerçek ortalama vadesini hesaplamak zor. Yüzdürülen krediler var. Tüketici kredileri 3 yılla sınırlandı. Konut kredilerinde ise ortalama vade 7 yıl kadar. Mevduatın ortalama vadesi ise 2.5 ay kadar. Yani bankacılık sektörü çok yüksek bir vade riski ile çalışıyor.
Bu nedenlerle bankacılıkta balon veya tehlike sınırına yaklaşılmışsa aynı durumun konut sektöründe olup olmadığının önemi azalıyor.
SONUÇ: “Durumların zirvesinde uzun süre kalınmaz.” Goethe
