Konutta yap-sat devri bitti, yap-sabret dönemi başladı
Kasım ayı rakamları bir kez daha gösteriyor ki, gelirin artmadığı, paranın kazanılamadığı, işlerin iyi olmadığı yerde ve dönemde konut fiyatlarını korumak mümkün olamıyor. İstanbul’un taşı toprağı altındı, konut sektörünün satışta da, fiyat artışında da lideri konumundaydı. Öyle ki, İstanbul’un konutları 5 yıllık dönemdeki karşılaştırmalarda doların da, altının da ve tüm finansal yatırım araçlarının da üzerinde bir getiriye sahipti.
- Fiyatların pik yaptığı 2015’ten 2016 ortasına kadarki zamanda İstanbul’un konut fiyatları son 5 yılda reel bazda yani enflasyondan arındırılmış olarak yüzde 70 artmıştı. Nobel ödüllü Prof. Robert Shiller’in tanımlamasına göre son 5 yılda yüzde 100’ü aşan reel fiyatlar konut balonuna işaret edebilir.
- Yani tam bir balon oluşmadan İstanbul’da fiyatlar gevşemeye başladı. Son bir yılda Türkiye ortalama konut fiyat artışı yüzde 11.32 olurken, İstanbul yüzde 7.40’ta kaldı. Türkiye ortalamasını ikiye katlayan artışlar, şimdi aynı ortalamanın üçte ikisi düzeyine indi.
- Son fiyat gerilemeleriyle İstanbul konutları 5 yılda yüzde 126.8 prim yaptı. Bu dönemdeki enflasyon da yüzde 53.1 düzeyine vardı. Enflasyon karşısında konutların reel primi yüzde 48.1 düzeyine geriledi. Dolayısıyla balon oluşumu seviyesine yaklaşmak yerine, giderek uzaklaştı. Hatta bu düzeyin yaklaşık yarısına geriledi.
- Bitişikte yer alan tablodan da görülebileceği gibi, konutta satış sorunu İstanbul’da yaşanıyor. Ankara her zaman için arsası ucuz ve konut arzı bol olan bir şehir. Yatırım amaçlı ev alımı da sınırlı olduğundan, prim yapmada Türkiye ortalamasının altında kalıyor.
- İzmir ise farklı. Özellikle İstanbul’dan göç edenlerin talebiyle konut sektöründe başlayan canlılık fiyatlara da yansıyor. Yüzde 20’ye ulaşan son bir yıllık artışlar aynı zamanda en çok artışı işaret ediyor.
- İzmir’i yüzde 19’luk artışla Doğu Karadeniz şehirleri izliyor. Burada baskın gelen faktör yabancılara satılan konut. Yabancılara konut satışında Trabzon beşinci sırada. Bu şehirlerde arazi kıt ve arsa fiyatları Türkiye ortalamasının çok üstünde. Yabancılardan gelen küçük alımlar bile, fiyatları sıçratabiliyor.
- Bu da bizi dönüp dolaşıp konuttaki arsa sorununa getiriyor. İstanbul arsası en kıt ve en pahalı olan şehir. Bu da konut fiyatlarına yansıyor. Pahalı arsayla pahalı konutlar üretmede gidilebilecek fazla bir yol olmadığını yaşayarak gördük. Yüksek fiyatlı lüks konutların talebinde net bir durgunluk var.
- Çünkü o konutlarda oturacakların kazancının da buna uygun olarak yüksek olması gerekiyor. Ancak son yıllarda İstanbul’un ağırlıklı iş yaptığı sektörlerde böyle bir kazanç artışı pek yok.
- Kaldı ki, geçmiş yıllarda yaşanan yoğun terör nedeniyle turizm sektörü ciddi darbe yiyen, yabancılarını ciddi oranda kaçıran, hatta yoğun trafik ve yoğun inşaat yenilenmesi nedeniyle net bazda iç göç de vermeye başlaması, İstanbul’un konut talebini aşağı çekiyor. Özellikle de lüks konut talebini.
- İnşaat sektörü ve müteahhitler önce satıp sonra konutları yapıyordu. Talep öylesine yüksekti. Sonra, önce inşa edip satmaya ve yap-satçı olarak anılmaya başladılar. Son olarak İstanbul’da ortaya çıkan talep durgunluğuna paralel “yap-sabret” aşaması başlamış durumda. Belli bir süre sabredebilen ya da fiyatta indirim yapabilenler inşa ettikleri konutları satabilecekler.
SONUÇ: “Yere düşen her şey ulaşılması en zor köşeye yuvarlanır.” Murphy
