Her AVM'nin dolar kuru farklı
Dün son 10 yılda Türkiye’deki gerçek kira artışının yüzde 109.6 olduğunu, dolar kuru artışının yüzde 107.1, Euro’nun yüzde 82.7 gerçekleştiğini, sepet kur artışının da yüzde 93.6’da kaldığını belirtmiştim. Buradan hareketle uzun vadede dövizle veya döviz kuruna endeksli kira ödemenin avantajına değinmiştim. Sonuçta sepet bazında kur artışı, gerçek kira artışının 16 puan altındaydı. Ancak perakende sektöründen arayanlar ve dövize endeksli kiraların da yıllık yüzde 2-3 artırıldığını belirtenler oldu. Bu durumda dövizle kiralamanın avantajı ortadan kalkar. Belki Euro ile kiralamada kısıtlı bir avantaj kalır, o kadar.
- Sonuçta kira bir sözleşme. Hem dolar üzerinden hem de yıllık belli bir artışla kira ödemeyi kabul edenler olduktan sonra tahsil eden de çıkıyor. Demek ki, geçmiş dönemde perakendenin kâr marjları böyle kiraları ödemeye imkân veriyordu. Bu nedenle uygulama şimdiye kadar sürüp gelmiş.
- Perakende sektörünün son 6 yıllık durumu yukarıdaki tabloda yer alıyor. Bu dönemde GSYH artışı yüzde 26.2, TÜFE artışı yüzde 55.9. Bütün ana sektörlerin büyümesi enflasyonun oldukça üzerinde. Zaten satış hacmi endeksi ile ölçüm de bunu doğruluyor. GSYH yüzde 26 büyürken bilgisayar, kitap, iletişim ile ilaç kozmetik ve kişisel bakım onun altında kalıyor. Tekstil, giyim ve ayakkabı milli gelir artışını katlamış bile. Durgunluk ise bu yıl ve özellikle yıl ortasından itibaren söz konusu.
- Ancak son dönemlerde ve özellikle 2016’da dövizle kira tahsili önemli değişikliklere uğramış. Turizmin darbe yemesi, terör olaylarının artması ile ticaret giderek durgunlaşınca, kiranın ödendiği dolar veya Euro kuru, gelen talepler değerlendirilerek çoğu alışveriş merkezi tarafından sabitlenmiş. Şu anda cari kurlar üzerinden kira tahsili yapanlar olduğu gibi, doları 3 TL, 2.75 TL hatta 2.40 TL’den sabitleyenler de bulunuyor.
- Kuru sabitlemeye yanaşmayanlar ise yabancılara ait alışveriş merkezleri. Sektör içindeki payları da yaklaşık dörtte bir düzeyinde. Yabancı sermaye de daha çok fonlardan oluşuyor. Türkiye’deki yöneticileri durumu ana merkezlerine anlatmakta zorlandıklarını belirtiyorlar. Bu fonların en büyüğünün kurda sabitlemeye gitmediği ama zor duruma düşen kiracılarına nakdi yardım yaptığı, bunu da bilançosuna koyduğu ifade ediliyor.
- Şikâyetler daha çok bu yabancı sermayeli alışveriş merkezlerindeki perakendecilerden geliyor. Hatta sorunun tartışıldığı toplantılardan birinde “Yabancılar beğenmiyorsa çekip gitsinler. Kiralar TL ile ödensin” denildiği belirtiliyor. Ancak 4 milyar dolarlık yatırımı kim nasıl finanse eder, böyle bir tutar ülkeden çıkmaya kalkarsa kurun düzeyi ne kadar yükselir, gayrimenkul fiyatları ne kadar düşer, bunların hesabı yapılamıyor.
- Farklı düzeylerde dolar kuru sabitlemesine gidilerek zaten kiralar budanmaya başlamış. Kiralardaki bu düşmenin doğal sonucu olarak ticari emlak fiyatlarının gerilemesi söz konusu olabilir. Sonuçta tüketici tüketimini kısınca, ticaret kesiminin cirosu ve kârı azalıyor, kira ödeme gücü düşüyor. Mülk sahibi de tahsilatı yapabilme adına kiradan ödün vermek zorunda kalıyor.
- Tabii ki, kira ile emlak fiyatları arasında bire bir bir korelasyon var. Türkiye’de bu oran 18-20 düzeyinde. Yani mülkün fiyatı, bir yıllık kirasının yaklaşık 20 katı düzeyindedir. Burada kira ne kadar düşerse, emlakın fiyatı da o oranda iner. Emlak fiyatlarında yaşanacak ciddi düşüşler de, bir süre sonra konut ve inşaat sektöründe durgunluğa ve hatta krize yol açabilir.
- Dünyada ABD seçimleri sonrası varlık fiyatlarında ciddi bir yeniden fiyatlama eğilimi başladı. Hem bu dalgalanmanın ve fiyatlamanın yansımasını hem de Türkiye’nin kendine özgü risklerinin fiyatlanmasını birlikte yaşıyoruz. Bu fiyatlama süreci sonunda yeni dengeler kurulacak. Dışarıdan gelecek para, büyüme, ciro artışları, kârlar düşecekse ödenecek kiralar da buna ayak uyduracak, varlık fiyatları da. Sözleşmeler de yeni fiyatlamaya uyum gösterecek. Ne kadar ekmek o kadar köfte.
