Türkiye'de konut ikinci elden alınır
Nisan ayında Türkiye konut yüzde 0.86 artış ile hız kesmenin işaretlerini verdi. Nisanda konut satışları 114.446 adetle bir önceki nisana göre yüzde 7.6 artmıştı. Nisan fiyatları eğilim bazında bazı ipuçları veriyor.
- Bir kere konut fiyat artışları hız kesiyor. Geçen yılın nisanında yüzde 14.70 olan yıllık konut fiyat artışı bu nisanda yüzde 13.08’e indi.
- Üstelik bu hız kesme yılın ilk dört ayında krediyle satın alınan konut sayısının 39.137 ile yüzde 30 artmasına karşılık gerçekleşti. Konut kredi faizleri 2013’ten sonra yüzde 10.95 ile en düşük ikinci tarihi seviyesine indi. Ardından artış eğilimine girmesi ve aylık yüzde 1’in üzerine çıkması bu yolla gelen talebi sınırlayabilir. n Konut fiyatlarındaki hız kesme yeni konutlarda daha fazla. Yeni konut fiyatları nisanda yüzde 0.09 artarken ikinci el konutlar yüzde 0.95 prim yaptı. Yeni konut fiyatları geçen yılın nisanında yüzde 12.85 yıllık artışa sahipken bu nisanda yüzde 11.93 artışa indi.
- İkinci el konut fiyat artışları geçen yılın nisanında yıllık olarak yüzde 15.04 iken bu nisanda yüzde 13.42’ye indi. Artışta ikinci el, birinci el fiyatlara yıllık bazda 1.57 puan fark bindirdi. Bu da bize, değer artışı bakımından ikinci el konutları satın almanın daha avantajlı olduğunu gösteriyor.
- Tıpkı halka arzdan alanların ikincil piyasadan hisse senedi alanlara oranla daha fazla zarar etmelerinde olduğu gibi bir durum da, konut piyasasında var. Borsada da konutta da durum aynı. İkinci el performansın bir kısmı satıcı tarafından alıkonuluyor. Birinci el yerine ikinci elden alanların kazancı daha yüksek, kayıpları daha düşük oluyor. Demek ki Türkiye’de konut ikinci elden alınırsa daha avantajlı oluyor.
İŞ + YAŞAM KALİTESİ= GÖÇ (NET GÖÇ=KONUT FİYAT ARTIŞI)
İllerin yıllar itibarıyla net göç hızı ile konut fiyat performansları arasında bire bir ilişki var.
- Eğer bir il net bazda göç alıyorsa, aldığı göç verdiği göçten daha fazlaysa orada konut fiyatları daha hızlı artıyor.
- Ya da bunun tersi oluyorsa, ilin aldığı göç verdiği göçten azsa yani net bazda göç veriyorsa orada konut fiyatları daha az artıyor.
- Örnek için yukarıdaki tabloya bir bakın. Nisan ayı ve son bir yıllık konut fiyat artışlarına göre net bazda göç veren iller ile göç alan illerin ayrışması görülüyor. Net göç alan iller 25 bin ile Kocaeli, 24 bin ile Tekirdağ, 24 bin ile İzmir, 20 bin ile Bursa, 11 bin ile Eskişehir başta geliyor. Trakya’dan Doğu Marmara ve Antalya’ya kadar olan bölgedeki bütün şehirler net göç alıyor. Bu şehirlerin tümünde de konut fiyat artışları en önde gidiyor. Yıllık artış oranı yüzde 23’e kadar çıkıyor.
- Bu kıyı şeridinin dışında yıllık bazda anlamlı çıkış yapan bölge ise Doğu Karadeniz illeri. Burada konut fiyatları yüzde 19’a vardı. Normalde uzun yıllar net bazda göç veren bu iller son yıllarda göç alıyor. 2016’da Ordu 16 bin, Giresun 15 bin, Gümüşhane 15 bin, Trabzon 2 bin net göç aldı. Ayrıca Trabzon’un konut fiyatları üzerinde Körfez ülkelerinden gelen alımlar da etkili. Nitekim turizm mevsimi yaklaştı ve bu bölge konutları nisanda yüzde 2.1 zamlandı.
- İstanbul’un taşı toprağı altındı. Hâlâ da öyle. Ama konut fiyat artışı yıllık yüzde 11.39 ile ortalamanın altında. Yine İstanbul ile birlikte yıllarca fiyat artışı rekabeti yapan Gaziantep yüzde 3 yıllık fiyat artışında kaldı. Nedeni ise bu illerin net göç vermesi. İstanbul 2016’da 71.307 kişiyle en çok net göç veren il haline geldi. Yıllardan beri çekim merkezi olmuş Gaziantep de 4.277 net göç verir duruma gelmiş. Antep de konut arzı da artırıldı.
- Talep varsa fiyat artıyor, arz artıyorsa fiyat gevşiyor. Talebi etkileyen temel faktör ise göç hareketleri. O da haritadan görüldüğü kadarıyla yaşam kalitesinin iyi olduğu iller ile ekmeğin ve işin olduğu iller oluyor.
KONUT FİYAT ARTISI HIZ KESİYOR
