Fiyatı zirvede, konut edinme niye dipte?

2004 yılından beri tutulmakta olan istatistiklere göre tüketici güveni tarihi en düşük düzeyine indi. Nisan ayında 67.4 puana inen Tüketici Güven Endeksi’nin normal değeri 100 kabul ediliyor. Bunun üstü değerler iyimserliği ve tüketim artışını, altı ise kötümserliği ve tüketim daralmasını ifade ediyor.

TUİK’in açıkladığı endekste bir hata olduğu düşünülebilir. Ama yayımlanmakta olan başka bir endeks, Bloomberg HT Tüketici Güven Endeksi de aynı yönde hareket ediyor. Bitişikte Merkez Bankası sitesinde yer alan haliyle her iki endekse de yer verdik. İki endeks arasında paralellik var ve BloombergHT Tüketici Güven Endeksi de tarihi dibi görmüş.

#resim#912199#

➔ Endeksin bundan önceki en düşük düzeyi 2009’da küresel kriz döneminde 73.9 ile yaşandı.

➔ Endeks tarihinde sadece 7 ay 100 değerinin üzerine yani pozitif bölgeye geçti. Bunun 6’sı endeksin başlangıcı olan 2004 yılının ilk yarısına ait. İlk ayı olan Ocak 2004’teki 106.1 düzeyi en yükseği. Sonuncu pozitif ay ise Nisan 2006’da 100.7 olarak görüldü.

➔ Endeksin seyrine en yüksek düzeyinden başladığını ve sonraki yıllarda bir türlü normal kabul edilen 100 değerini göremediğini eklemek gerekiyor.

➔ Bu nedenledir ki 2012’de revizyona gidildi ve endeksin yeni serisi oluşturuldu. Eski seriye göre yenisi yukarı çekişli bir yöntemle ortalama bazda yüzde 19.36 daha yüksek belirlendi. Eski seride 2004 ocak ayı 98.2 iken yeni seride 106.1’e çıktı. Revizyon endeksin trendini değiştirmedi ve doğrusu yapıldı.

GÜVEN KAYBININ NEDENLERİ

➔ Çünkü 2003 yılının son ayları ve 2004 yılı Türkiye’de tüketimin en canlı olduğu dönemdi. Hemen her esnaf hayatının en çok satışını yaptığı dönem olduğunu söyler.

➔ Nedenleri ise çeşitli. Yeni ve tek başına iktidarın getirdiği hızlı icraat yapma yanında partisiz cumhurbaşkanı ile sistemin denge denetleme mekanizmasının çalışması güven ortamını besledi.

➔ Yanında IMF’nin durduğu, denetlediği ve finansal destek verdiği bir ekonomik program uygulanıyor. Enflasyon tek haneli rakamlara düşerken büyüme çift haneye doğru yükseliyor.

➔ Hükümet AB ile ortaklık görüşmelerini başlatmayı başardı. Avrupalı oluyoruz umudu doğdu. Yabancı sermaye akışı başladı.

➔ Diyeceğim Tüketici Güven Endeksi’nin başlangıcı Cumhuriyet tarihinin en yüksek tüketiminin olduğu bir döneme rastladı ve dengesi baştan bozuktu. Endeksi hazırlayanlar bu durumu yeterince değerlendiremedi.

➔ Nötr değeri 100 kabul edilen endeksin 106 seviyesi yerine belki 150’den başlaması gerekirdi. Sonradan endeksin toplu yukarı çekilmesi ile yapılan küçük düzeltme ise yetersiz kaldı. Endeks bu haliyle bir revizyon daha ister.

➔ Bunun niye yapıldığı iyi düşünülmeli ve tartışılmalı. 150’ye yani normalin yüzde 50 üzerine çıkabilmiş bir tüketici güveninin nasıl olup da 100’ün altına düştüğü ve aradaki oynaklığın büyüklüğü gerçeği daha iyi yansıtırdı. Yönetenleri, karar vericileri düşündürür. O zaman niye o kadar fazla tükettik, bugün niye tüketemiyoruz diye sorgulanır.

KONUT EDİNME OLASILIĞI DÜŞTÜ

➔ Endeksin son verilerinin ortaya koyduğu bir başka gerçek ise geniş kitlelerin konuta ulaşımının giderek azalmasıdır. Ya da konuta finansal erişimi olanların sayısının giderek azalmasıdır.

➔ Azalmanın en büyük nedeni konut fiyatlarındaki rekor artıştır. Enflasyonun yüzde 54.44 olduğu şubat ayında konut fiyatları yüzde 96.4 arttı. Türkiye’de gelirler, maaş ve ücretler tüketici fiyatına göre ayarlanır. Konut fiyatına göre ayarlama eğilimi yoktur.

➔ Gelirlerin konut fiyat artışlarının ciddi biçimde gerisinde kaldığı bir dönemde elbette konut inşa ettirmek veya satın alma ihtimali düşer. Nitekim 12 aylık gelecekte konut satın alma veya inşa ettirme ihtimali olanların oranı yüzde 7.2’ye geriledi. Bu oran geçen yılın aynı ayında yüzde 10’du.

➔ Sonuçta dayanıklı tüketim, konut sahibi olma, araba alma ya da hızlı tüketim ürünleri satın alma hanehalkı geliri sınırlı. Tüketim ancak gelir, servet veya borçlanarak yapılır. Bu imkanların azaldığı, satın alma gücünün fiyat artışları karşısında hızla gerilediği bir dönemde tüketim elbette düşer. Tarihi düşüş te bundan.

➔ Ancak konut fiyatlarında düşüş beklenmiyor. Artış devam edecek gibi. O zaman satılan konutları kimin aldığına geleceğiz. Yatırım ve kiraya verme amaçlı olduğu kadar yabancıların ve yurtdışı gurbetçilerin talebi de konut fiyatlarını yukarı taşıyor.

YÜKSEK FİYAT YÜKSEK KİRA

➔ Sonuçta konut fiyatı ile kira arasında bir korelasyon var. Son dönemlerde yıllık kiralar konut fiyatının ortalama 20’de birine, şehrine ve semtine göre 22‘de birine ya da 18’de birine kadar yükseldi. Ne kadar ekmek o kadar köfte misali.

➔ Doğal olarak yeni kiralar eskilere göre çok yüksek. Taşınma ve tamirat maliyetli. Bu nedenle kiracılar oturdukları evden çıkmak istemiyor, sirkülasyon oldukça az.

➔ Ancak konutu satma durumunda ya da mahkeme kararı ile evden çıkarma şeklinde mümkün.

➔ Ayrıca kiraya verenler arasından, kiracılarından depozito yanında kefil isteme yoluna gidenlerin çıkmaya başladığı dikkat çekici.

➔ Yetmiyor depozitler TL alınıyor, yüksek enflasyon döneminde eriyip gideceği kesin. Hatta kiralık taleplerini toplayıp açık artırma yoluyla kiranın belirlendiği yöntemleri kullananlar da var.

➔ Bütün bunlar ev sahibi-kiracı barışının bozulmakta olduğunun net işaretleri. Ve de önümüzdeki dönem barınma sorununu çok boyutlu olarak önümüze çıkarıyor. Artık büyük kentlerde yaşamak düşük gelirliler için çok zor olacak.

➔ Buna bağlı olarak düşük ücrete dayalı iş kollarının büyük kentlerde faaliyetlerine devam etmesi giderek zorlaşıyor. Çalıştıracak eleman bulamayacaklar. Hem iş yerleri hem çalışanlar göç etmek zorunda kalacaklar.

➔ Tüketici Güven Endeksi’nin yüksek enflasyondan ve yüksek konut fiyatlarıyla ilişkisinden alınacak çok ders var.