Hürriyet’ten Ahmet Hakan konuşan Merkez Bankası Bakanı Hafize Gaye Erkan kira sorununun nasıl çözüleceğine yönelik şunları söyledi:
“Arz eksikliği ve ucuz finansman olduğu zaman bazen dengeler bozulabiliyor. İşte burada bizde de en önemli sorun sosyal konut arzı. Çünkü sosyal konut eksikliğinden dolayı kiralarda artış var.
Ayrıca kiralarda Türkiye’ye özgü bir artış söz konusu…Bir insanın 10 evi olmamalı, 10 insanın bir evi olmalı. …İstanbul, Manhattan’dan pahalı olur mu? Biz İstanbul’da ev bulamadık. Müthiş pahalı. Annemlere yerleştik, onların yanında kalıyoruz.”
BU DURUMA NASIL GELDİK?
➔Merkez Bankası Başkanı bile yüksekliğinden dolayı ev kiralayamıyor demek.
➔Peki bu duruma nasıl geldik?
➔Önce bir tespit yapalım. Kiralar ile konut fiyatları arasında belli bir ilişki var. Ne kadar fiyat o kadar kira formülü aşağı yukarı çalışıyor. İstisnaları yok değil ama geneli böyle.
➔Türkiye şartlarında bugün yıllık toplam kira, konut fiyatının 20’de biri gibi bir ortalamaya denk geliyor. Yani konutun fiyatı 5 milyon lira ise yıllık kirası 250 bin lira veya aylığı 20 bin liradır. 20 yıllık kirayla bir konut satın alınabiliyor.
➔Ekim ayı itibariyle TCMB verilerine göre Türkiye’de konutun ortalama fiyatı m2 başına 30 bin 335.5 liradır. Buna göre 120 metrekarelik ortalama bir konutun değeri 3 milyon 604 bin liradır. Aynı fiyat İstanbul için 5 milyon 326 bin liradır.
FİYAT/KİRA ORANI
➔Konut sahibi aynı tutarda parayı mevduat yapsa bir yılda yüzde 45 ortalama faizden 5 milyon TL için 2.225 bin faiz geliri elde eder.
➔Burada kira gelirinden vergiyi ve mevduattan stopajı hesaba katmıyoruz. Brüt üzerinden bir yıl için faizde 5 milyonun kazanacağı para 2 milyon 225 bin, konuttan elde edeceği kira geliri 250 bin liradır. Arada neredeyse 10 kat fark var.
➔Ancak bu hesabın içinde konutun değer artışı yok. İşte dün açıklanan ekim ayı verisi ile konut fiyatları son bir yılda yüzde 86.5 arttı. Dolayısıyla kira geliri yanına konutun toplam getirisi de eklenirse konutta toplam getiriye ulaşılabilir.
➔Kasım ayı itibariyle son bir yıllık kira artışı ise TÜİK verisiyle yüzde 106 düzeyindedir.
➔Fiyat/kira oranı sabit değil, değişkendir. Konut fiyatlarının geri geldiği dönemlerde göreli olarak kiralar yükselir, ya da konut fiyatlarının yükseldiği dönemler kiralar göreli olarak geriler.
➔Türkiye şartlarında da fiyat/kira oranı 15 ile 20 yıl arasında değişir. 10 yıla düşmez, 30 yıla da çıkmaz. Ama bu Türkiye geneli içindir. Kentine, semtine ve konutuna göre değişebilir.
➔Her ne kadar son veri itibariyle kira artışı konut fiyat artışının üzerinde ise de vadeyi uzattığımızda tersi doğrudur.
EV FİYATI, KİRA VE TÜFE’Yİ EN AZ İKİYE KATLIYOR
➔Konut fiyatlarının, enflasyonun yükseldiği bir konjonktürde Eylül 2021 sonrası faizlerin düşürülmesiyle füze gibi yükseldiğini gördük.
➔Faizlerin sıra dışı indirimiyle döviz kurunun azacağını ve bunun da enflasyonu daha yükselteceğini hesap edenler gayrimenkule hücum etti. Bu ayrıca konut fiyatlarını sıçrattı.
➔Sonuçta 2021 Eylül’ünden 2023 Ekim’ine kadar geçen 25 aylık ya da iki yılı aşkın zamanda tüketici enflasyonunun, konut fiyatlarının ve kiraların artışı toplam olarak şöyle:
➔TÜİK verisiyle TÜFE 25 ayda yüzde 216.5 oranında arttı.
➔Aynı dönemde TCMB verisiyle Türkiye ortalamasında konut fiyatlarındaki artış yüzde 467.9’a çıktı.
➔TÜİK verisiyle 25 ayın toplam kira artışı yüzde 202.7 oldu.
➔Tüketici enflasyonundan arındırdığımızda konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 79.4 düzeyine varıyor. Sadece iki yıllık süreçte.
5 YILDA %138 REEL ARTIŞ
➔Fiyatlarda balon tanımlaması ise 5 yıl içinde yüzde 100 reel artışa ulaşılmasıdır. Bizde 2 yılda yüzde 80 artışa gelindi.
➔Vadeyi 5 yıla uzattığımızda ise Ekim 2018’den Ekim 2023’e kadar olan dönemde konut fiyatlarının yüzde 941 nominal artışına karşılık TÜFE yüzde 335.9 yükseldi.
➔Arındırdığımızda karşımıza 5 yılda yüzde 138.8 oranında reel artış çıktığını görüyoruz ki, net bir fiyat balonu oluşmuş durumda.
➔Ne kadar fiyat artışı o kadar kira artışı oluyor.
2020’DEN BERİ SÜREN DÜNYA BİRİNCİLİĞİ
➔Fiyat artışlarında ise son dört yıldır dünya birincisiyiz. 2020 yılından başlayan dünya şampiyonluğumuz 2021 ve 2022'de devam etti.
➔Bitişikte görüldüğü gibi bu yılın ilk üç çeyreğinde de birinciliğimiz açık ara önde olmaya devam ediyor. Hem nominal artış olarak hem reel fiyat veya dolar bazında.
➔Üstelik birinciliğimiz sadece uluslararası gayrimenkul şirketleri tarafından değil OECD, IMF ve Eurostat gibi kamusal kuruluşlar tarafından da tescil ediliyor.
PARA POLİTİKASININ SONUCU
➔Türkiye’de enflasyonu yükselten dört ana ayaktan biri gayrimenkul fiyatlarında yaşanan balondur. Döviz kuru, enerji, gıda ve konut fiyatları yüksek enflasyonun taşıyıcı dört ayağıdır.
➔Konut fiyatlarının bu ölçüde yükselmesinin ana nedeni de bugün yüzde 40’a yükseltilen politika faizinin yüzde 8.5’e kadar düşürülmesi ve Türkiye tarihinin en negatif oranlarına inilmesidir.
➔Asıl belirleyici paradır, paranın değerinin düşürülmesidir.
➔Konutta fiyat balonu ve sorunu aslında siyasidir.
