Konutder Başkanı Ramadan Kumova: "Arsa üretiminde özel sektör - devlet iş birliği sağlanacak"

Konut sorunu nasıl aşılır sorusuna cevap aradığımız röportaj serimizde Konutder Başkanı Ramadan Kumova ile konuştuk. Kumova, erişilebilir konut için neler yapılması gerektiğiyle ilgili açıklamalarda bulundu. Ramadan Kumova, arsa maliyetlerinin düşürülmesi için devlet ile özel sektörün iş birliği yapması gerektiğini kaydederken, "Kontrollü özel sektör-devlet iş birliğinin sağlanması gerektiği modelleri kendileriyle paylaştığımızda, şu anda olumlu sinyalleri, olumlu cevapları alıyoruz" ifadelerini kullandı.

Konutder Başkanı Kumova, düşük gelir ve bir üst gelir grubunun erişebileceği konut üretimin yetersiz olduğunu belirtti. Kumova, bu segmentte üretiminin artırılıp konut sahiplik oranının yükseltilmesi gerektiğini söyledi.

"KREDİYE ULAŞIMDAKİ ZORLUK VE YABANCIYA SATIŞTAKİ AZALMA SATIŞLARI DÜŞÜRDÜ"

Genel değerlendirme ile başlayalım; konut satışlarında ilk 8 ayda geçen yıla göre yaklaşık yüzde 15'lik bir düşüş görülüyor. Bu düşüşü nasıl değerlendiriyorsunuz?

Seneye maalesef bir deprem felaketiyle başladık. Deprem felaketi satın almayı biraz durdurdu, arkasından seçim dönemi vardı. Belirsizlik vardı ekonomide. Seçim dönemi de biraz satın almayı baskıladı. Arkasından yaz dönemi başladı ki yaz döneminde satışlar düşer. Bununda etkisi ile beraber bir gerileme gördük ama bütün bunlarla beraber bankaların konut kredisi kullanıcılarına olan tutumlarındaki yavaşlama, aslında bunun en büyük etkenlerinden bir tanesi.

Yine konut sektörünü özellikle büyük şehirlerimizde yabancıya satış destekliyordu, yabancıya satışa da baktığımızda oradaki gerileme yüzde 45’lerde. İlk 7 ayın sonunda yüzde 42’lere kadar gerileme var. Bütün bunları bir arada yaşadığımızda da doğal olarak satışlarımız geriye doğru maalesef geldi.

"KONUT KREDİLERİNİN PAYI YÜZDE 11.5'LARDAN 4.6'YA DÜŞTÜ"

-Krediye ulaşımın zorluğundan bahsettiniz şimdi faizlerin artması ile birlikte vadeli mevduata da bir kayma var gibi görünüyor, konuyu biraz açabilir misiniz? Kredilerin ulaşımını kolaylaştırmak için neler yapılabilir?

Bunu birkaç farklı rakamla açıklamak doğru olacaktır. Önce sektörümüzün güzel yılları dediğimiz yıllarındaki 2008 - 2014 arasında konut kredilerini toplam içerisindeki payı yüzde 11.5’larda. 2014-2018 aralığına geldiğimizde yavaşlamanın biraz başladığı, büyüme hızının biraz azaldığı dönemde konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı yüzde 8.5’lara düşüyor.

2023 yılı mart ayında ise bu rakam yüzde 4.6 yani yaklaşık olarak 2008’den bu yana üçte bire kadar düşmüş. Bu kullanılan kredinin azlığı otomatik olarak satışa yansıyan bir durum. Peki konut kredilerini kullanırken olması gereken faiz ne diye baktığımızda yani taksitlerin, ödenebilir bir taksit olması için uygun faiz diye baktığımızda; bunları yıllar içerisinde yaptığımız bütün kampanyalarda gördük, yüzde 1 ve altı.

Faiz yüzde 1 civarında ise ve altındaysa bu konut kredilerinin taksitlerinin geri ödenmesi için sorun teşkil etmiyor ve konut kredileri kullanılabiliyor. Bugün geldiğimiz yerde, faizler yüzde 2.5 – 3. Dolayısıyla bugün faiz problemimiz de var konut kredisine ulaşım ile ilgili. Ama faiz ödemeye razı olan bir kitle için dahi hala bankaların kredi kullandırma istekleri maalesef zayıf, istenilen düzeyde değil. Dolayısıyla hem faiz oranı hem de bankaların tutumlarıyla biz bunu bir türlü aşamaz hale geldik.

"KREDİYE ULAŞILAMADIĞI İÇİN BİRİNCİ ELİN PAYI YÜZDE 48'LERDEN YÜZDE 30'LARA GELDİ"

Peki biz bunu nasıl yaşıyoruz? Biz de bunu şöyle yaşıyoruz, konut kredili satışlarımızın birinci eldeki payı; Türkiye geneline baktığımızda yeni konutlarda yüzde 20’lere düşmüş vaziyette ki bu yüzde 40’lardaydı. İstanbul’a dönüp baktığımızda konut fiyatının daha fazla olduğu bir şehre baktığımızda yeni evlerde kredi kullanım oranı yüzde 15. 2. el ile birlikte kıyasladığımızda da yine yüzde 20’lere yakın. Bu da eskiden yüzde 40’lardaydı. Dolayısıyla konut kredisinin kullanımının yavaşlaması, aynı şekilde birinci elin düşmesine sebep oluyor. Bu neye sebep oluyor baktığımızda zincirleme. 1. elin satış payı toplam satışta yüzde 48’ler civarıdır ama bugün birinci elin payı yüzde 30’lara düşmüş vaziyette. Bu yüzde 48’lerden yüzde 30’lara gelişin temel sebepleri de krediye ulaşımın mümkün olmaması veya kredi faizlerinin çok yüksek olması olarak açıklayabiliriz.

"YAPIM MALİYETİ ENDEKSE GÖRE 98'LERDEN 700 KÜSURLARA GELMİŞ VAZİYETTE"

- Konut fiyatlarına da geçmek istiyorum buradan, Merkez Bankası verilerini fiyat endeksinden çevirdiğimizde dolar bazlı olarak son iki ayda yüzde 20 gibi bir düşüş görülüyor. Bu tabii o dönemde kurun yükselmesinden de kaynaklı, mayısta fiyatların tarihi zirvesini görmüştük dolar bazında. Bu fiyatların nasıl seyretmesini bekliyorsunuz? Tekrar zirveye ulaşabilir mi yoksa artık bir doyum noktasına geldi mi?

Şimdi tabii konut fiyatlarını belirleyen 2 tane temel unsur var. Bir malın aslında fiyatını talep belirler ve talepte şu anda bir canlılık yok. Bir de maliyet belirler. Maliyetlere baktığımızda; maliyeti de ikiye böldüğümüzde arsa maliyeti ve yapım maliyeti diye böldüğümüzde; yapım maliyetleri maalesef 2015’lerde endeksi 98’lerden 2023 yılında 700 küsurlara gelmiş vaziyette. Bunun ana artış dönemine de baktığımızda son iki yılda 2021’den itibaren maliyetlerin katlanarak arttığını görüyoruz. Konut maliyetin arttığı yerde arsa maliyeti de yüzde 50 olduğunda ki İstanbul’un çeperlerinde yüzde 50, merkeze geldiğinizde daha da artıyor, konut fiyatı katlanarak artmaya devam ediyor. Dolayısı ile konut fiyatlarının herhangi bir şekilde gerilemesi söz konusu değil.

"UZUN VADEDE KONUT FİYATLARI DOLARIN ARTIŞINDAN DAHA HIZLI ARTIYOR"

Dolar bazlı konut fiyatlarına baktığımızda doların daha hızlı hareket ettiği dönemlerde dolar bazında fiyatın gerilediğini görsek de, daha uzun vadeli baktığımızda aslında konut fiyatının doların artışından fazla arttığını görüyoruz. Kendi takip ettiğimiz veriler var, grafikler var; o grafiklerde şu anda hem maliyet hem de konut satış fiyatı dolardan daha fazla artmış vaziyette.

"YABANCIYA SATIŞLA İLGİLİ AÇIKLAMALAR NEGATİF ETKİ YARATIYOR"

-Yabancıya satışın düştüğünü söylediniz, biraz onu da açmak istiyorum, geçtiğimiz yıl yüzde 4.5 seviyelerindeydi toplam satış içindeki payı, son olarak yüzde 2.5 açıklandı. Bunun düşüşünü neye bağlıyorsunuz? Fiyatlar yükseldiği için mi?

Maalesef toplum algısı, alıcıyı etkiliyor. Yani son dönemlerde özellikle toplumda yaşadığımız siyasi açıklamalar, yabancıya satışın yasaklanması ile ilgili açıklamalar veya buradaki vatandaşlığın sınırlandırılması ile ilgili açıklamalar, siyasi açıklamalar, bizim pazarımız olan bölgelerde de haberlere taşınıyor ve negatif bir algı oluşturuyor. Aynı zamanda yine yabancı uyruklularla ilgili oluşan algı da yine pazarımız olan ülkelerde negatif olarak işleniyor. Dolayısıyla toplumumuzdaki sığınmacı ve gayrimenkul alıcısı yabancılar birbirine çok karıştı ve bu algı yabancıyı maalesef negatif olarak etkiliyor.

Tabii sebep sadece bu diyemeyiz. Aynı şekilde deprem felaketi yabancıyı durdurucu bir engel oluşturdu. Türkiye’yi takip ediyorlar, seçim onlar için de bir engeldi ama arkasından rakamların toparlanmamasındaki temel neden veya yerli konut alıcısının oranı yüzde 15 gerilerken, yabancı konut alıcısında yüzde 45’lerde düşmesinin temel nedenleri aynı şekilde toplumdaki algı ve vatandaşlık limitinin 250 bin dolardan 400 bin dolara taşınması oldu.

"KONUT ALAN YABANCILARIN YÜZDE 10'U VATANDAŞLIK ALMIŞ"

Toplumda yine şöyle bir algı var yönetemediğimiz; işte sanki bu vatandaşın konut alımının önünde yabancı öne geçiyor ve vatandaşımız konuta ulaşamıyor. Fakat vatandaşlığın bedeli 400 bin dolar ve 400 bin dolar da bugün 11 milyona yakın bir bedel demek. Bizim 11 milyon bedelli konut stoğumuzda bir problemimiz yok. Burada zaten yeteri kadar fazla stok var ve herkes bu stoklu segmentine gittiğinde ürününü alabiliyor. Daha ucuz konutlara ve segmentlere geldiğimizde, yabancı vatandaşlığı zaten oradan almıyor. Toplam bugüne kadar yabancı satışımız 370 bin adet, vatandaşlık alan yabancı oranı ise sadece yüzde 10, 37 bin adet…

Burada rakamlar ve algı maalesef çok iyi yönetilmedi, yanlış yerlere doğru gitti. Dünya geneli ile bunu kıyasladığınızda İngiltere’de yabancıya satış yüzde 11, İspanya’da yüzde 10,8, Portekiz’de yüzde 8, Avrupa ortalaması yüzde 8; Amerika çok büyük bir ülke, turistin olduğu bölgelere baktığınızda, New York’ta yüzde 14, Miami’de yüzde 17, bizde bunun yüzde 4.5 olması, maalesef aslında çok geride olduğumuzu, bu pazardan çok fazla pay elde edemediğimizi, buradaki satışların artması gerektiğini ortaya koyarken, biz de yabancıya konut satışına haksız bir yüklenme var ve dediğim gibi sığınmacı ile yabancı yatırımcının birbirine karışmış olması da bu yüklenmenin temelini oluşturuyor.

"TÜRKİYE'DE ARSA MALİYETİMİZ ÇOK FAZLA"

-Bizim bu röportaj serisine başlamamıza neden olan temel soruya geçeceğim; konut erişimi hem satın alma hem kiralama anlamında şu anda zor durumda. Konuta erişimin rahatlaması için, kiraların vatandaşların daha rahat ödeyebileceği duruma gelmesi için çözüm öneriniz nelerdir?

Gelir segmentasyonuna baktığımızda, geliri 5 eşit segmente böldüğümüzde en büyük segmenti yüzde 68 ile düşük gelirli grup oluşturuyor. Yüzde 68 gelir grubunun şu anda maalesef konuta erişimi mümkün değil. Bunun temeli nedir? A) para yoktur, B) maliyetinizin ne olduğudur.

Şimdi Türkiye’ye baktığımızda arsa maliyetimiz çok fazla. Yurtdışında, Almanya’da şehir merkezlerinde bir arsanın, Düsseldorf’ta bir arsanın maliyeti bizim ilgilendiğimiz bir projemiz var Almanya’da. Nişantaşı gibi bir yeri Düsseldorf‘un, arsanın maliyeti yüzde 25, Türkiye’de bu oran yüzde 70, Ataköy gibi bir bölgesine gittiğinizde yüzde 20, Beylikdüzü gibi bir bölgesine gittiğinizde Almanya’nın yüzde 15… Bizde Nişantaşı’na geldiğinizde yüzde 70, yakın bölgeye geldiğinizde yüzde 50… Bu ne demek? Bir konut maliyetini eğer siz 30 bin TL’ye mal edebiliyorsanız yapım maliyeti olarak, bunu satarken 60 bin TL’ye, şehir merkezine doğru geldiğinizde de 100 bin TL’ye satabileceğimiz anlamına geliyor ama arsa maliyetleri Avrupa’daki gibi olsa 30 bin TL’ye mal ettiğiniz bir şeyi, bunun içerisinde kar yok, yüzde 20 arsa payı olsa 60 bin-70 bin TL’ye satabildiğiniz ürünü, 35 bin TL’ye satabilecek konuma gelebiliyorsunuz.

"ÖZEL SEKTÖR-DEVLET İŞ BİRLİĞİ KONUSUNDA OLUMLU CEVAPLAR ALIYORUZ"

O yüzden arsa maliyetleri belirli bir noktaya gelmeden, Türkiye’de konuta erişim problemi devamlı devam edecek. Burada da bizim önerimiz oluyor, bakanlığımız ile görüştük. Devletin elinde yeteri kadar arsa olduğuna inandığımızı ve arsa ofisinin tekrar kurulması gerektiğini, arsa ofisi üzerinden erişilebilir konut, sosyal konut, üst segment konut olacak şekilde 3 segmente böldüğümüzde; sosyal konut, erişilebilir konut segmentindeki arsa üretiminin devlet tarafından yapılmasının, burada oranların yüzde 10 - 20 civarı, Avrupa’daki gibi olması gerektiğini, orada elde edilen ürünlerin de bir üst fiyatlamayla fiyatların da belirli seviyede tutarak erişimi kolaylaştıracak, kontrollü özel sektör-devlet iş birliğinin sağlanması gerektiği modelleri kendileriyle paylaştığımızda, şu anda olumlu sinyalleri, olumlu cevapları alıyoruz.

"KENTSEL DÖNÜŞÜM VE ERİŞİLEBİLİR KONUT İÇİN ARSA STOKU DEVLET TARAFINDAN ÖZEL SEKTÖRE ARZ EDİLECEK"

Bakanımız da bu konuyla ilgili açıklamalar yapıyor. Önümüzdeki dönemde hem kentsel dönüşüm nedenli, yani deprem nedenli kentsel dönüşüm hem de erişilebilir konut ihtiyacını karşılayacak arsa stoku devlet tarafından özel sektöre arz edilecek. Bu belirli bir mekanizma ve bir kontrol içerisinde olmalı. Bu da sağlanacak, bu mekanizma üzerinde çalışılıyor. Ve biz arsa fiyatlarını aşağı doğru çektiğimizde, o zaman erişilebilir olan alanı büyütebileceğiz. Daha fazla kişi konuta erişebilecek. Burada tabii, siz maliyeti ucuzlatsanız da sonuçta burada para ihtiyacı var, kredi ihtiyacı var. Kredide de limiti biz yüzde 1’ler civarında tutabilirsek ki şu an biliyoruz; yüzde 1.20’lik 180 aylık bir kampanya çalışılıyor. 1.20 de kabul edilebilir bir limit ve 180 ay da güzel bir süre. O zaman hem maliyet açısından hem de krediye ulaşma anlamında olanak sağlandığında krediye, dolayısıyla konuta ulaşım daha kolay hale gelecek.

"YATIRIMCILARI BAŞKA ALANLARA KAYDIRIRSAK KİRALANACAK KONUT SAYISI AZALIR"

Kiralara geldiğimizde, üretilen arsalardan eğer kat karşılığı verilirse geliştiricilere, orada kalan yüzde 10-20’lik kısım kiraya verilebilir. Bu verilecek üniteler de piyasadaki kira kontrolünü sağlar. Bugünkü piyasa koşullarına baktığımızda İstanbul’da yüzde 37 kiracı var. TÜİK rakamları bunlar. Türkiye’de yüzde 32 kiracı var. Her 100 kişiden 37’si İstanbul’da bir ev kiralamak zorunda, bu kiralayacağınız evi de bir yatırımcıdan gidip kiralayacaksınız, dolayısıyla şu anda yatırımcıyı maalesef vergilendirmek veya yatırımcının kredi kullanmasını engellemek üzere atılan adımlar, aslında kira piyasasına negatif etki verecek. Üst kira limitlerinin konulması, 2., 3. evini alanlara kredi imkanının daraltılması veya şu anda gündemde yok, olmayacağını da düşünüyoruz ama ekstra vergiler geldiğinde biz İstanbul’da 37 tane yatırımcıyı başka alanlara kaydırırsak, hadi dolara kayalım, altına kayalım, bununla niye bu kadar ilgileniyoruz derlerse; 37 yatırımcı, 27 yatırımcıya düşerse, o zaman 37 kiracının önünde 27 tane mal olur ve bu kira fiyatına maalesef çok ters etki yapar. Yani bizim yatırımcı ile ilgili algımızı da biz biraz fazla abartıyoruz. Aslında yatırımcı bir problemi çözen kişi demek. Yatırımcıyı rantiye olarak sadece görmemek gerekiyor. Şu anda Türkiye’deki ortalama ev sahipliği oranı yüzde 56.7. Yüzde 8’i, annesinin, babasının, yakınının evinde oturuyor. Yüzde 2.8’i açıklamamış, yüzde 0.8’i de lojmanlarda kalıyor.

Dolayısı ile yüzde 32, bir ev kiralamak zorunda kalıyor. O da birisine gidecek. Türkiye’de kurumsal kira üreten bir yer olmadığı için bireylere gidiyor. Bireyler de evini kiralayarak barınma ihtiyacını karşılıyor. Dolayısı ile yatırımcıyı rantiye olarak görüp çok da yüklenmek doğru değil. Çünkü yatırımcı bir ihtiyacı karşılayan ve toplumdaki sosyal barışı sağlayan bir kitle olarak da görülebilir.

"KAYNAK AKTARILIRSA KAMPANYA BAŞARILI OLUR"

-Konut kampanyasından bahsettiniz, dediğiniz gibi 1.20 faiz ve 180 ay olması bekleniyor. En son 0.69 kampanyası yürürlüğe girmişti, burada rayiç bedel sorunu yaşanmıştı, kurumsal firmalarda sağlıklı bir şekilde satış yapılabilirken, düşük gelirli vatandaşların ulaşabileceği konutlarda çok sorun yaşanıyordu, bu sorun aşılabilir mi ve bu kampanya çok etkili olur mu sizce?

Şimdi Yeni Evim kampanyasına baktığımızda bu kanun metni ile hayata geçti. Ve geçerken taksitlerin geri ödemesinde ilk yılın yükünü geliştirici yüklendi. İkinci yılın yükü paylaştırıldı, üçüncü yıldan itibaren de hazineye düşük bir yükü oldu fakat toplam kullanılan kredi limitini oranına baktığımızda 9 bin adette kaldı. Kaynak kalmadı, aslında olması gerekenin çok altında kişi bu kredilere ulaşabildi. 100 bin hedefleniyordu. Bir anda kaynak kalmadığı için 9 binde kaldı. Bu aslında devam ediyor, buraya kaynak aktarılsa, biz bunun çalışmalarını hala yapıyoruz, yaklaşık olarak 100 milyarlık bir kaynak aktarıldığında ki karşısında geliştirici de buna bir kaynak veriyor ilk yılında, 100 bin eve ulaşmak mümkün aslında bugün bile. Ama şu anda depremin yükü var, ekonominin yükü var, hazine buna kaynak ayırmayı çok kabul etmediği için yeni bir sistem geliştiriyor. Onun detaylarını şu anda bilemiyoruz ama ümit ediyoruz kaynağı yeterli olacaktır, çünkü 50-100 milyar liralık kredi kaynağı oluşmadan bu problemlerin çözümü de çok mümkün olmayacak.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EN BÜYÜK BEKLENTİMİZ 2/3 ÇOĞUNLUK KURALININ AŞAĞI ÇEKİLMESİ"

-Kentsel dönüşümden az önce bahsettiğiniz şimdi İstanbul’un deprem hazırlanması için çalışmalar yürütülüyor. Sayın bakan sürekli bununla ilgili açıklamalar yapıyor, son olarak bir şura düzenlendi. İstanbul’un depremi hazırlanması için neler yapılması gerekiyor sizce ve kentsel dönüşümle ilgili fikirlerinizi biraz daha detaylı almak istiyorum...

Bakanlık gerçekten çalışıyor, bakanımız da bunu önceliğe almış vaziyette. Biz de dernek olarak görüşmeler yaptık. Komisyonlarda da görev aldık, sağ olsunlar özel sektöre, STK’ya da değer veriyorlar, beraber çalışmaya imkan da sağlıyorlar. Üç günlük şura yapıldı geçen hafta. Onun sonuçları da ortaya çıkacak, bizim en büyük beklentimiz sahiplik oranındaki anlaşmanın 2/3’ten aşağı gelmesi, çünkü 1 binada 2 tane daire sahibi hareket etmediği zaman veya 10 dairelik binada 4 tane daire sahibi hareket etmediği zaman o iş yürümüyor ve ilerleyemiyor. Tabii kentsel dönüşüm kanunları çıktığı zaman Türkiye bu konuda çok deneyimsizdi ve yeni bir başlangıçtı Türkiye için. Ama yaşanan on yıllık geçmişte süreçler bize öğretti. Geliştiriciye öğretti, belediyelere öğretti, bakanlığımıza öğretti ve bütün bu öğretilerin sonucunda da şu anda yeni yasa hazırlanıyor. Rezerv alanların ilanı ile ilgili, İstanbul’da adalar çok küçük, bin 500, 2 bin 500 metrekare adalar var. Bunların rezerv alan ilan edilmesi zor. Bakanlığın üzerinde çok ağır bir yük oluşturuyor, belediyelerin özellikle ilçe belediyeleri kendi bölgelerindeki depreme dayanıklı olmayan bölgeleri belirleyip, oraların toplu rezerv ilan edilmesi ve oranların düşürülmesi gibi temel konulardan başlayarak, mikroya kadar çok fazla detay var, ölümler var, verasetler var, verasetlerden sonra varislerin anlaşamaması gibi durumlar var, onlara kadar her şey tartışılıyor, değerlendiriliyor. Biz inanıyoruz ki birçok problemi çözecek, yasa tasarısı gelecek. Bu da çok önemli çünkü İstanbul gerçekten çeşitli rakamlar var, 1 milyon 500 bin adet acil yıkılması gerekenden, 700 bine kadar belediyenin açıkladığı rakamlar var. En hasarlı dediğinizde yüzde 4’e kadar rakamlar var. Rakamların da biraz netleşmesi gerekiyor ama sonuç olarak bir İstanbullu olarak, İstanbul’da doğmuş büyümüş birisi olarak, 30 yıldır mesleği icra eden birisi olarak biliyoruz ki İstanbul’un kentsel dönüşüm yasasının acilen yenilenmesi ve bireysel hareketlerden etkilenmeyen, daha toplum yararını, yaşamı düşünen, güvenliği düşünen bir yapı için yeni kanun hazırlanması gerektiği ve dediğim gibi bu konuda bakanlığımız tatmin edici bir çalışma içerisinde.

"İŞÇİLİK MALİYETİ ACAYİP YÜKSELDİ, BİR VİNÇ OPERATÖRÜ 100 BİN TL MAAŞ ALIR HALE GELDİ"

-Deprem bölgesinde şu an çok yoğun bir çalışma var, İstanbul’un kentsel dönüşüm sürecine girmesi ve depreme hazırlanması hazırlanma süreci var, TOKİ'nin yaptığı kampanyalar için komutlar üretiliyor, özel sektör üretimine devam ediyor ve bu ciddi bir kapasite gerektiriyor. En çok şikayet edilen konulardan birisi şu an işçilik ücretlerinin artışı, hatta işçi bulunamaması... Bu konuyla ilgili neler yapılabilir?

Türkiye’deki istihdam 30 küsur milyon, yüzde 5.5 – 6’sı inşaat sektöründe, inşaat sektörü içerisinde konut payına baktığınızda yüzde 68’i konut sektöründe çalışıyor. Buradan baktığımızda 1 milyon 250 bin adet gibi bir iş gücümüz ortaya çıkıyor konut sektöründe. 11 ilimize baktığımızda alınan ruhsat sayıları yaklaşık olarak 106 bin adet ve bu 106 bin adet için 1 metrekare 25 adam/saatte bittiği gerçeğinden yola çıkarsak, planlamacılar böyle yapar, ben de inşaat mühendisiyim, ben de öyle yapıyorum. O bölgenin 191 bin tane iş gücüne ihtiyacı olduğu ortaya çıkar. Fakat şu anda yapılan hızla, bizim oraya 213 bin tane daha işçi bulmamız gerekiyor. İstanbul’da başlayacak kentsel dönüşüm de çok ilginç neredeyse bu 11 ile yakın 106 bin tane ruhsat alınıyor ve biz bunu beş yılda tamamlamayı planlarsak İstanbul’a yaklaşık 160 bin tane yeni iş gücü kazandırmamız gerekiyor. Eğer on yıla yayarsak 80 bin tane gerekiyor. Dolayısıyla kapasiteyi iki katına çıkartıyorsunuz, kapasitenin iki katına çıktığı bir yerde maalesef işçi fiyatları acayip artıyor.

Bizim düz işçi maliyetleri 800 TL’den 1800 TL’nin üzerine çıktı, ustalar 2 bin – 2 bin 300 TL’den 2 bin 500 TL üzerine çıktı, operatörün maliyetleri de neredeyse 3500’ün üstüne çıktı. Bir vinç operatörü 100 bin TL maaş alır hale geldi.

"ARA ELEMAN YETİŞTİRİLMESİ İÇİN EĞİTİM SİSTEMİNİN TEKRAR GÖZDEN GEÇİRİLMESİNİ İSTİYORUZ"

Tabii bu hazırlanabileceğiniz bir süreç değil, deprem bir anda geliyor, sorun orada. Ama biz pandemiden önce aslında iş gücünün yüzde 6.5 ila yüzde 7.5 oranını karşılıyorduk ve 2 milyon 500 bine yakın işçisi vardı sektörün. Pandemi ile birlikte inşaatlar yavaşlayınca biz hizmet sektörüne maalesef işçi kaybettik. Ağır bir yük inşaat işçisi olmak; hava koşulları açısından baktığınızda da iş anlamında da. Tekrar buraya teşvik etmemiz gerekiyor. Teşvikler ile birlikte hem İstanbul için hem deprem bölgesi için buralarda da vergi avantajlari sağlanır ise maliyetlerimiz bu anlamda aşağı gelir ise bunun maliyete yansıması da daha az olacaktır. Ve tek çözüm şu anda bu gibi duruyor ve özendirici bir takım tedbirlerin geliştirilmesi gerekiyor ama en başına döndüğümüzde de bütün sektörlerde olduğu gibi sanayi sektöründe de olduğu gibi ara eleman yetiştirmek ile ilgili eğitim sisteminin geliştirilmesi ve ara eleman yetiştirilmesi konusunda ciddi adımların atılması gerekiyor. STK’larda bununla ilgili de Sayın Cumhurbaşkanı Yardımcımız Cevdet Yılmaz ile birlikte bir toplantı yaptık. Burada da gündeme getirdik. Hem Milli Eğitim Bakanlığı’nda hem Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nda bu konuları daha farklı ele alacaklarını söylediler. Bizim ümidimiz bunu kısa vadede çözemeyiz ama en azından orta ve uzun vade için ara elemanın yetiştirilmesi için eğitim sisteminin tekrardan gözden geçirilmesini istiyoruz ve aldığımız feedbackler de olumlu yönlerde bu gelişmelerin olacağı yönde…

"ARSAYA TALEBİN ARTMASINDAKİ ESAS SEBEP PANDEMİ"

-Konut satışları düşerken, konut dışı satışta yükseliş görüyoruz. Toplam satış içinde konut dışı satışın payı yüzde 60'lara geldi. Konuta ulaşmak zorlaştığı için de arsa-tarlaya daha çok talep var. Bu talebin inşaat sektörüne negatif etkisi oluyor mu? Arsa payı yüksek inşaatta, böyle olunca Anadolu’daki arsaların tarlaların fiyat artması bile hem o şehirleri hem İstanbul’u etkiliyor. Bununla ilgili ne düşünüyorsunuz?

Arsaya talepte pandemi esas sebep. Şehirlerde balkonsuz evlerde yaşayıp sokağa çıkma süreçleri yaşanınca herkes önümüzdeki yüzyıllarla ilgili komple teorileri çok fazla olunca, ‘salgınlar hiç bitmeyecek, bu bitecek yenisi başlayacak, o bitecek yenisi başlayacak’ algı da olunca, insanlar nefes almak için bir toprağım olsun dedi. Bu konuta erişememekten veya konutun alternatifi olduğundan değil aslında yaşamın alternatifini çeşitlendirmeye çalışıldığından oldu. Önce ihtiyaç gelir, ihtiyaç da konuttur. Konunun başında bahsettiğimiz erişilebilir konut ihtiyacını karşılayacak modeli geliştirmemiz gerekiyor. Sayın Bakanlığımız bahsettiğimiz gibi bununla ilgili çalışıyor, burada devlet-özel sektör iş birliği arttırılıyor, arsa maliyetlerinde aşağı çekilecek formüller gündeme geliyor, bununla birlikte kredi ile ilgili de çalışmalar oluyor.

"DÜŞÜK GELİR VE BİR ÜST GELİR GRUBU İÇİN YETERLİ KONUT ÜRETEMİYORUZ"

Bizim burada önerdiğimiz bir şey var; sosyal konut ve erişilebilir konut çok karışıyor birbirine. TOKİ’ye çok yüklendik. TOKİ çok başarılı bir organizasyon. Senede 50 bin tane üretiyor ama bizim ihtiyacımız 50 binden çok fazla. Türkiye’de senelik ihtiyacı 1 milyon görürsek yüzde 67’si dersek Türkiye’nin sosyal veya bir üst erişilebilir konut segmentine dahil olacak ise burada 1 milyon evin 680 bin tanesinin buradan gelmesi gerekli. Şu anda biz bunu karşılayamıyoruz. Dönüp Türkiye’de son beş yıla baktığımızda 2 milyon 950 bin adet ruhsat alınmış. 3 milyon 500 bin iskan alınmış, tamamlanmış ev sayısı, geçmişten gelen ruhsat sayıları daha fazla olduğu için 3 milyon 500 bin ev yapılmış. Satılan ev ne kadar? 2 milyon 500 bin. Bu durumda bir problem olduğunu konuşamayız. Piyasada ne kiralarda ne konut fiyatlarında bir sıkıntı olmaması lazım. Çünkü satın alınandan daha fazlasını üretmek için başlamışız daha fazlasını bitirmişiz.

"KONUT SAHİPLİK ORANIMIZI YÜKSELTMEMİZ LAZIM"

Sorun nerede, sorun segmentasyonda. Biz ortanın üstü segmentasyon için fazla üretim yapıyoruz ihtiyacı olan segment için daha az üretim yapıyoruz. Dolayısıyla konut fiyatlarının etkilendiği veya kira fiyatlarının etkilendiği segmentasyonda sıkıntı var. Bunun çözülmesi lazım. Bizim konut sahiplik oranımız son 8 yılda yüzde 61’den yüzde 56.7’ye düşmüş, Türkiye genelini konuşuyorum. Bu ne demek? 1 milyon 130 bin adet yeni kiracı üretmişiz. O zaman ne olur, kira fiyatları artar. Bunun önüne nasıl geçersiniz? Konut sahiplik oranında yüzde 60’ların üzerine tekrar geçerek. Geçen ay Suud Konut Bakanı vardı; yüzde 50’lerden yüzde 70‘lere çıkaracaklarından bahsettiler ev sahipliği oranlarını. Yüzde 50’den aldık diyor, şu anda yüzde 60’ın üstüne geldik. 2025’te 70’e geleceği, 2030’da da 73’ün üstüne gelmemiz gerek diyor. Türkiye’nin de aynı hedefleri koyması lazım ki kira fiyatları da dengelenebilsin. Eskiden evi olmayana kız vermezlerdi, şimdi artık o soru kalktı, çünkü eve ulaşmak o kadar zor ki… O şart olmaktan kalktı. Dolayısı ile erişilebilir konut segmentasyonu için yapılacaklar çok önemli. Hem konut fiyatlarının aşağıya gelmesi, o da arsa maliyetleri ile başlıyor, krediye ulaşımla devam ediyor. Ondan sonra kira fiyatları da ev fiyatları da verimli noktaya gelecektir. Pastayı büyütmeliyiz. Şu anda pasta gittikçe küçülüyor, onu büyütmek de elimizde.

"İSTANBUL'UN İHTİYAÇLARINI ORTAYA ÇIKARACAK ÇALIŞMALAR YAPIYORUZ"

-Son olarak Konutder'in çalışmalarını soracağım size. Ekim ayının ortasında bir çalıştay raporu açıklayacaksınız diye biliyorum. Çalışmanızı bize özetleyebilir misiniz? Bir de siz şimdi konuşurken verileri noktası noktasına açıklıyorsunuz, onunla ilgili daha önceki toplantınızda söylemiştiniz 'verilerle ilgili çalışmalar yapıyoruz' diye. Şahsi merakımdan da soruyorum, çünkü gerçekten verilere ulaşmak zor. Bu konuda neler yapacaksınız?

Ben 1996 veya 1997 yılında olması lazım, yabancı bir danışman kuruluşunda danışmanlık yapıyordum. Carrefour Kozyatağı yapılacak, bana bir liste gönderdiler, dediler ki ‘bunu doldur gönder.’ Gelir yazıyor, harcanabilir gelir yazıyor, harcama alışkanlıkları yazıyor… Öyle bir liste göndermişler ki döndüm baktım Türkiye’de hiç veri yok. Dedim ki, ben bunların hiçbirini yapamam ama bilgim dahilinde yazarım. En fazla ne kadar araç geçiyor bari onu söyle dediler. Tespihle araç saymıştım onu hatırlıyorum. Sonra Konutder’i kurduğumuzda biz veri ile ilgili çok şey yaptık, TÜİK ile beraber çalıştık. 1. el satışları, 2. el satışları, ruhsat sayıları… Bunların hepsini Konutder, TÜİK ile bir araya gelerek ileri bir noktaya taşıdı. Şu anda veriye daha sağlıklı bir şekilde ulaşabiliyoruz. Ama asıl ihtiyacı ortaya koyacak veri Türkiye’de hiç üretilmedi. Yani biz hep bir dönem önce ne kadar satıldı, ne kadar üretildi, ne kadar stok oldu diye bakabiliyoruz. Halbuki bu stok neye göre belli olur, ne kadar ihtiyaç var diye göre belli olur.

Biz bugün İstanbul’un ihtiyacını bilmiyoruz veya Türkiye’deki herhangi bir ilin ihtiyacını bilmiyoruz. İşte biz uluslararası bir danışman kuruluşuyla bundan altı ay önce başladık, İstanbul’un ihtiyaçlarını ortaya çıkaracak danışman profesör hocalarımız da var. Önce İstanbul’un ihtiyaçlarını ortaya çıkaracak çalışmalar yapmaya başladık ve bu bütün şehirlere de yayılacak. İhtiyacın demografik yapıdan kaynaklanan kısmı var, doğum, ölüm ve boşanma. Hane halkı yapısı, bizim hane halkı yapımız 4’lerden 3.20’lere geldi. İstanbul için on yıl sonra 2.74’ler hesaplanıyor. Bunun oluşturacağı bir ihtiyaç var. İhtiyaç ile talep Türkiye’de çok karışıyor. Talep ne? Yabancıya satış. Bunun üstüne çalışmamız lazım. İstanbul’da 1 milyon 300 bin öğrenci var, bu Avrupa’daki birçok şehrin nüfusundan çok daha fazla. Öğrencinin oluşturduğu talebi biz hiç ölçemiyoruz. Bu aynı zamanda ihtiyaç. Dünyada turizmin yapısı değişiyor, eskiden oteller vardı, şimdi artık turistler konutları da kullanıyor. Peki Türkiye’de kullanılan konutların gelişimi nasıl olacak turizmde, bu hiç hesaplanmadı. İstanbul verginin yüzde 45’ini ödüyor, Anadolu’dan çok fazla İstanbul’a gelen var, ikametgahlarını buraya taşımıyorlar ama burada evleri var, onların da oluşturduğu talepler var.

Bütün bunların hesap edildiği ve İstanbul’da önce ne kadar konuta ihtiyacı olduğunu çalışan, şu ana kadar 500 bin satır veri falan incelendi, büyüklüğünü size öyle anlatayım. Bir ekip çalışıyor, hedefimiz ekim ortasına kadar bunu yetiştirmek ve İstanbul’un geçmiş on yılına bakarak gelecekteki on yılındaki ihtiyacını ortaya koyacak çalışmayı hedefliyoruz. Ondan sonraki gideceğimiz yol ise bir strateji koymak lazım İstanbul için. İstanbul nasıl bir şehir olmalı? Ona da ondan sonra devam edeceğiz ama öncelikle ihtiyacı koyacağız. Çünkü İstanbul ne kadar sanayi şehri olmalı, ne kadar ticari şehir olmalı, ne kadar öğrenci şehri olmalı, ne kadar turizm şehri olmalı, İstanbul beyaz yakalı şehri mi olmalı, mavi yakalı şehri mi olmalı… Bugün radyoda dinledim dünyada en çok yaşanılacak, yaşanması istenen iller sırasında 9. çıktı İstanbul… İklimi, doğal güzellikleri, eğlence sektörü, turizm sektörü…

İstanbul’da çok fazla değer var işlenebilecek. Hep diyoruz ya katma değeri yüksek ihracat yapalım. İstanbul’u da katma değeri yüksek bir şehir haline getirmemiz lazım. Yine yabancıya döneceğim, karşı çıktığımız yabancı Londra’da toplam gayrimenkulün yüzde 9’una sahip. Westminster’da, şehir merkezinde yüzde 14, New York’da yüzde 9, Manhattan’da yüzde 15, İstanbul’da bu oran şu anda yüzde 2.5… Yani bizim Paris’ten, Londra’dan, New York’tan geri olmamamız lazım dünya şehri olmak için. Bundan korkmamak lazım ve çok gerisindeyiz. İstanbul’un marka değerini yükselterek, hep beraber taşımamalıyız.