Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas: Beklentimiz konut kredisi hamlesi

Emlak sektöründe satışların düştüğü, konuta erişimin zorlaştığı bir yılı geride bıraktık. 2024'te konut fiyatlarının, satış sayılarının, kiralardaki artışın nasıl şekilleneceği merak konusu... Hem geçtiğimiz yılın değerlendirmes hem de yeni yıla dönük tahminleriyle ilgili Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ile konuştuk. Uzun yıllardır sektörün içerisinde yer alan Elmas'a gündemin en önemli konularından olan kentsel dönüşüm hakkındaki düşüncelerini de sorduk.

"KREDİ KISITLAMALARI KALKMAZSA SATIŞLARDA SIÇRAMA ÖNGÖRMÜYORUM"

2023'te konut satışları, geçtiğimiz yılların gerisinde kaldı. 2024 için tahmininiz nasıl?

2024 yılında konut satışlarında büyük bir sıçrama yaşanmasını öngörmüyorum. Bunun en önemli nedeni, sıklıkla ifade edildiği gibi yüksek konut fiyatları değil, bankaların konut kredilerinde uyguladığı kısıtlamalar ve yüksek maliyetler nedeniyle azalan konut üretimidir. Zaten yüksek konut ve kira fiyatları da yüksek inşaat maliyetleri ve düşük konut arzının bir sonucudur. Bankalarımızın kredi kısıtlamalarını üreticiden birinci el satışlar için acilen kaldırmaması, en azından kamu bankalarımızın düşük maliyetli ve uzun vadeli yeni konut kredisi seçeneklerini alıcıya sunmaması halinde bu durum 2024 yılında da devam edecek. Öte yandan yüksek mevduat faizleri, konut yatırımı yapmak isteyen vatandaşların alım kararlarını bir süre daha ertelemesine neden olacak.

"YABANCIYA SATIŞTA EKSPERTİZ SORUNU YAŞANIYOR"

Konut satışlarında yabancıya satışta ve kredili satışta önemli bir düşüş görülüyor. Buradaki düşüşü nasıl değerlendiriyorsunuz?

Kredili konut satışlarındaki düşüşün en büyük nedeni, az önce de belirttiğim gibi yüksek kredi faizlerinden kaynaklanıyor. Yabancıya satıştaki gerilemenin ise birkaç nedeni var. Bunlardan en önemlisi, yabancıya satışta ekspertiz raporunu sorunudur. Şubat 2023 tarihinden beri bu sorun büyüyerek devam etmektedir. Aylarca ekspertiz onayı bekleyen yabancı satışlar mevcuttur. İkinci en önemli sebep oturma izinlerinin yenilenmemiş olmasıdır. Ayrıca özellikle güney kentlerimizde yabancı yoğunluğunu bir dengede tutabilmek için bazı mahallelerde yabancıya konut satışının durdurulması da alımların yavaşlamasında bir miktar etkili oldu. 6 Şubat’ta meydana gelen büyük deprem felaketinin de Türkiye’den konut almak isteyenleri endişelendirdiğini söyleyebiliriz.

"KONUT KAMPANYASINA İHTİYAÇ OLDUĞU ORTADA"

Konutta talep olmasına rağmen, fiyatlar ve kredi bulmanın zorluğu nedeniyle erişebilirlik problemi yaşanıyor. Bu konuda çözüm önerileriniz nelerdir?

Konut alıcısının uygun faiz oranlarıyla konut kredisine ve dolayısıyla konuta erişiminin sağlanması şart. Burada devlet hem konut alamayan vatandaşa hem de konut sektörüne destek olmalı, konut sahipliğini teşvik edecek imkanlar sağlanmalı. Sabit gelirli kesime dönük belki daha fazla kaynak veya metot geliştirilmeli. 2023 yılının başında devreye alınan İlk Evim Konut Finansman Paketi ile konut sektörü paketin uygulandığı 3 aylık süreçte bir miktar nefes alsa da benzer modellere ihtiyacımız olduğu ortada. Beklentimiz, 2024 yılında vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak özellikle ilk evini alacak vatandaşlar için konut kredi oranlarına yönelik daha etkili adımlar atılması.

"KENTSEL DÖNÜŞÜM KAMPANYASI BENZERSİZ BİR FIRSAT"

En önemli gündem maddelerinden birisi de kentsel dönüşüm... Yasada yapılan değişikliklerin ardından özellikle İstanbul'da ciddi bir çalışmanın başlaması bekleniyor. Bu konuda ne söylemek istersiniz?

Cumhurbaşkanımız sayın Recep Tayyip Erdoğan, 23 Aralık Cumartesi günü, Yüzyılın Dönüşümü İstanbul Programı ile İstanbul’dan başlamak üzere Türkiye’nin kentsel dönüşümde yepyeni bir döneme girdiğini müjdeledi. Kentsel dönüşüşümün bir tercih değil zorunluluk olduğunu belirterek özellikle büyükşehirlerdeki dönüşüm ihtiyacının ne kadar acil olduğuna dikkat çeken Erdoğan, Yüzyılın Dönüşümü İstanbul Programı ile 350 bin konutun dönüşümünü kapsayan bir kampanyanın startını vermiş oldu.

Bildiğiniz gibi, kampanyayla konutunu dönüştürmek isteyen vatandaşlarımıza her bağımsız bölüm için 1,5 milyon TL destek verilecek. Bunun 100 bin lirası kira desteği, 800 bin lirası hibe, 700 bin lirası ise çok uygun şartlarda sunulan bir kredi olacak. Kredilerin geri ödenmesi evler tamamlandıktan sonra başlayacak ve ilk yılı faizsiz olarak tahsil edilecek. Sonraki yıllarda ise kredi maliyet oranı TÜFE'nin yarısı kadar olacak.

Bu kampanya evini dönüştürmek isteyen vatandaşlarımız için benzersiz bir fırsat. Zaten Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın açıkladığı rakamlara bakarak vatandaşlarımızın da bu fırsatın farkında olduklarını ve değerlendirme konusunda istekli olduklarını söyleyebiliriz. Zira Erdoğan, kampanyaya bugüne kadar 1 milyon 233 bin bağımsız bölüm başvurusu yapıldığını, bu başvurulardan 71 binden fazlasının yüzde 100 anlaşmayla sonuçlandığını, 158 bin kadarının da yüzde 50 üzeri anlaşma aşamasında olduğunu açıkladı. Bu rakamlar vatandaşlarımızın kentsel dönüşümde devletimizle iş birliğine ne kadar hazır olduğunu ortaya koydu.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARTIK HIZLICA UYGULAMAYA GEÇMEK GEREKİYOR"

Kentsel dönüşümün hızlı ve sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesi için hangi adımlar atılmalı?

Kentsel dönüşümün hızla yapılması kadar sizin de belirttiğiniz gibi sağlıklı yapılması çok önemli. Peki sağlıklı bir yapı stokunu nasıl oluşturacağız?

Kentleşme ve yapılaşma süreçleri, birden çok disiplinin bir arada çalışmasıyla sağlıklı gelişebilen bir olgudur. Planlama, uygulama, yapı tasarımı ve üretimi ile denetleme fonksiyonları eksiksiz ve bütüncül şekilde disipline edildiği ve yönetildiği takdirde sağlıklı yapılara ve kentlere sahip olmak mümkündür.

Planlamayla başlayan süreçte, kentsel dönüşüm yasasının yanı sıra çok yönlü ve uygulanabilir bir imar mevzuatı şarttır. Mevcut mevzuatlar yeterlidir. Kentsel dönüşümü hızlandırmak için de yeni mevzuatlar düzenlendi. Artık uygulamaya hızlıca geçmek gerekiyor. Bu da insanların uzlaşmasına ve finansal imkanların genişlemesiyle doğru orantılı olarak gerçekleşecektir.

Ehil yapı müteahhitleri, yetkin mimar ve mühendisler ile mesleki yeterlilik belgesine sahip iş gücü, bu bina üretiminin kilit noktasını oluşturuyor. Doğru ve güçlü mühendislik hizmetleri ise bina tasarımlarının zemin ve temel etütlerine uygun, doğru mühendislik çalışması ve uygun yapım tekniği ile doğru malzeme öngörülerek gerçekleştirilmesi açısından olduğu kadar yapı üretimi ve yapı denetimi süreçlerinde çok önemli.

Kaliteli malzeme seçimi ve bu malzemenin standartlara uygun olarak uygulanması da bir binanın kalite ve depreme dayanıklılığında en önemli etkenlerden. Öte yandan inşaat uygulamalarında gelişen teknolojilerin malzeme üretim süreçlerine adapte edilmesinin, deprem ve doğal afetler karşısında yeni yapım metotlarının hayata geçirilmesinin, yeni jenerasyon malzemelerin ve inşaat sistemlerinin kullanılmasının da teşvik edilmesi gerekiyor.

Sağlam, güvenli ve depreme dayanıklı yaşam alanları oluşturmak konusundaki en büyük silahlarımızdan biri de yapı denetim sistemi. Bu yüzden yapı denetiminin zemin ve temel etütleri aşamasından başlayarak inşa süreçlerinin her evresinde etkin bir şekilde işletilmesi, bunun için de ilgili mevzuatın güçlendirilmesi gerekiyor, bu konuda da ülkemiz önemli mesafeler kat etti. Kahramanmaraş merkezli yaşanan depremde hasar alan ve yıkılan binaların neredeyse tamamı 2000 yılından önce yapılan yapılardır. %3 kadarı ise 2000 yılı sonrası yapılardan oluşuyor. Burada da ağır hasarlı ve yıkılmış yapılar mevcut. Bu da düzeltilmesi gereken bir husus.

"ARTAN MEVDUAT FAİZLERİ, İKİNCİ EL KONUT PAZARINDA ATEŞİ BİRAZ DÜŞÜRDÜ"

Konut fiyatları dolar bazında mayıs ayına kadar artış trendindeydi. Metrekare ortalaması İstanbul'da 1822 dolar, Türkiye genelinde 1194 dolarla zirveyi gördükten sonra düşüş başladı. Son 2 ayda bir miktar artış yaşansa da zirveden uzaklaşıldı. Önümüzdeki dönemde hem dolar hem TL bazında fiyatların nasıl şekillenmesini bekliyorsunuz?

Merkez Bankası, geçtiğimiz haziran ayına kadar aralıksız 27 ay boyunca faiz artırımı yapmadı. Buna paralel olarak düşük seyreden mevduat faizleri, yatırımcıyı konuta yöneltti. Ancak, dolar kuru ve enflasyonla birlikte artan maliyetler ile kısıtlı kalan konut arzı, fiyatların yükselmesine neden oldu. Haziran ayından itibaren politika faizine paralel olarak artan mevduat faizleri, özellikle ikinci el konut pazarındaki fiyatların ateşini biraz düşürdü diyebiliriz. Ayrıca ikinci el konut pazarı, her ne kadar denetime tabi olsa da fiyat skalası açısından çok da kontrollü bir piyasa değil. Bu yüzden telaffuz edilen rakamlarla gerçekleşen rakamlar çoğu zaman aynı olmayabiliyor. Dolayısıyla satıcılar istedikleri rakamların gerçekleşmediğini gördüğünde fiyat düşürme yoluna gidebiliyor. Bu durum da bazı dönemlerde fiyatlarda dalgalanma varmış gibi görünmesine neden oluyor.

"ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEMDE DAHA DENGELİ BİR PİYASA BEKLİYORUM"

Konut maliyetlerindeki artış devam ediyor. Bu noktada önemli olan, fiyatları stabil hale getirip spekülatif dalgalanmaların önüne geçmektir. Bunun için de hem konut arzını hem de konuta erişimi artırmak büyük önem taşıyor. Temmuz 2023 tarihinden itibaren yeni bir maliyet artış dalgası oluştu ancak fiyatlara yüksek faiz etkisiyle fazla yansımadı. Şu anda İstanbul dolar bazından 1.300 $/m² rakamından aşağıda. Türkiye’de ise 1000$/ m² gibi ve 2016’da ki 800$/ m² fiyatının biraz üzerinde. 2016 zirve yılıyla kıyas yaptığımızda bugünki fiyatların dolar bazında uygun olduğu görülecektir. Zira 2016 yılında 400$/m² inşaat demiri şu anda 750$/m². Beton ise 2016 yılında 45$/m³ iken şu anda 80$/m³ mertebesinde. Yükseliş süreci kısa bir dönem aralığına sıkıştığı için insanlarımızın adapte olması çok zor oldu ve sıkıntı oluşturdu. Önümüzdeki dönemde daha dengeli bir piyasa olacağını öngörüyorum.