Haziranın acısı temmuzda fazlasıyla çıkar
Yılın ilk yarısında kümülatif olarak yüzde 3.7 artmasına karşılık konut satışları haziranda yüzde 8.1’le sert bir düşüş gösterdi. Konut fiyatlarında artışın yıllık enflasyonla başa baş noktasına inmesine şimdi de konut satışlarının gerileme göstermesi eklenince ortaya karamsar bir tablo çıkıyor.
Ancak bu durum, görünüşte böyle. Gerçekte ise daha farklı, daha iyi bir tabloya işaret ediyor. Emlak uzmanı Ahmet Büyükduman da Bloomberg HT’de Ramazan Bayramı ve çalışılan gün sayısına dikkat çekti. Geçen yıl temmuz ayına denk gelen Ramazan Bayramı bu yıl hazirana kaydı. 22 işgünü yerine bu yıl 20 gün çalışıldı. Geçen yılın aynı ayına göre daha az konut satışı bu takvim etkisinden kaynaklanmış olabilir.
- Gerçekte de bu yıl haziranda 97.579 konut satışı 20 işgününe bölününce her güne 4.879 konut satışı düşüyor. Geçen yılın haziran ayında ise 106.187 konut satılmış ve 22 güne bölündüğünde 4.827 konut çıkıyor. Kısaca işgünü üzerinden gidildiğinde konut satışlarının bu haziranda düşme bir yana yüzde 1 arttığını söylemek mümkün.
- Bu mantıkla devam edersek haziran ayındaki düşük konut satışının acısını temmuzda fazlasıyla çıkaracağız demektir. Çünkü geçen yılın temmuzunda Ramazan Bayramı vardı, hafta ortasına gelen üç günlük tatil turizm sektörüne katkı için idari olarak 9 güne çıkarıldı. Üzerine bir de darbe girişimi yaşadık. Böyle bir ortamda konut almak zor olsa gerek.
- Bu temmuzda ise durum normal ve çalışılan gün sayısı 21. Geçen yılın ise resmi 18, idari izinleri sayarsak 16 işgünü vardı. 16 günde satılan konut sayısı 81.343, 2015’teki satış ise 96.589 adet. Kötü ihtimalle 2015 rakamı yakalansa bile yüzde 15’in üzerinde artış meydana gelir.
- Konut satışları temmuzda artmasına artacak ama yüzde 10 mu, yoksa yüzde 20 mi olacağı önemli olacak. Dolayısıyla yüksek oranlı haziran ayı düşüşünden sonra temmuzda konut satışlarında yüksek oranlı artışla karşılaşabiliriz.
FİYAT VE FAİZ ETKİSİYLE ZAYIF KONUT TALEBİ
Temmuz ayındaki yüksek oranlı sıçramayla karşılaşsak da, bu da geçen yılki darbe etkisi ve çalışılan gün sayısı bakımından zayıf baz nedeniyle geçici olacak.
- Kalıcı olan ise emlak sektörünün giderek zayıfladığı gerçeği. Zayıflıyor çünkü arz artıyor, talep doyuma doğru gidiyor. 2003’te başlayan canlanma 15 yıldır sürüyor. Konuta erişimi olanlar büyük ölçüde alımlarını yaptı. İpotekli satışlardan dolayı borçlanma ise 169 milyar liraya ulaştı ve taksit ödemekle meşguller. Bu nedenle konut alıcıları giderek azalıyor.
- Kira ile konut değeri arasındaki ekonomik oran da İstanbul’da ortadan kalktı. 15- 20 yıl olması gereken kiranın konut değerini karşılama oranı 30 yıla dayandı. Bu nedenle de İstanbul konut fiyatları Türkiye ortalamasının altına indi. Fiyatların durağanlaşması aynı zamanda yatırım amaçlı konut alımlarının hızını kesiyor.
- Bir başka faktör de kredi faizlerinin yükselmesi. Türkiye’de konut kedilerinin kullanıcılara cazip olabilmesi için faizin yıllık yüzde 12’nin aylık yüzde 1’in altında olması lazım. Mevduat büyümesi ise az, buna karşılık krediye talep yüksek olunca bütün kredi faizleri artıyor. Konut kredi faizlerinin ortalaması da temmuz ortası itibarıyla yüzde 12.02’ye yükseldi. Önümüzdeki dönemde krediler de konut alımlarını teşvik edici olmayacak gibi.
- Bu yıl referandum öncesinde mart ve nisan aylarında güçlü konut alımları olmuştu. Sonra belli bir yavaşlama söz konusu. Şimdi buna durağanlaşan fiyat ile yükselen faiz etkisinin eklenmesiyle önümüzdeki dönemde talepte belli bir zayıflama olabilir.
SONUÇ: “Hayat içinde siyah rengi de barındıran bir gökkuşağıdır.”
Yevtuşenko
