Kiralarda yaşanan deprem
Deprem 11 ili yıkmakla kalmadı, aynı zamanda konut piyasasını sarsıyor. Bu piyasada yaşanan depremin bir nedeni Maraş-Hatay depreminden kaynaklı göç ve konutların yıkılması ise diğer nedeni deprem korkusu olan bölgelerde ikamet değiştirme, il içinde taşınma, hatta şehirden şehire göç etme talebinden kaynaklanıyor.
➔Depremin etkili olacağı bölgelerden, çok katlı binalardan, eski binalardan kaçış eğilimine karşı, zemini depreme dayanıklı bölgelere, yeni yapılmış binalara, kent çevresi ile az katlı konutlara yönelme var.
➔En başta İstanbul’da başlayan bu hareketlilik emlak piyasasını karıştırır ve canlandırırken, kiraları ve fiyatları da yükseltici etli yapıyor.
➔Depremin olduğu illerden yaşanan yoğun göç ki, 1 milyon civarında hanehalkı olarak tahmin ediliyor, öncelikle yakın şehirlere, sonra büyük şehirlere yöneldi. Yakınlarının, tanıdıklarının yanına gelenlerin önümüzdeki dönemde kiralık veya satılık konut talebi yaratacağı tahmin ediliyor.
KONUT STOKUNDA YARIM MİLYON AZALMA
➔Yine deprem bölgesinde son verilere göre yıkılan veya acil yıkılması gereken, ağır hasarlı bağımsız birim sayısı 520 bine yükseldi. Orta hasarlılardan bazılarının da yıkılması kararı çıkabilir ki, yeni inşa edilmesi gereken konut sayısı daha artabilir.
➔Türkiye’de bir yılda yaklaşık 600 bin ilk el konut satıldığı dikkate alınırsa konut stokunda buna yakın bir azalma meydana geldi.
➔Deprem bölgesinde yeni konutlar bir yıl veya 1.5 yılda inşa edilirken bu sırada ülkenin başka yerlerinde inşaat faaliyetleri ister istemez azalacak.
➔Hem bazı malzemelerin tedarikinde yaşanacak zorluklardan hem de işçilikten dolayı başka bölgelerin inşaat faaliyetleri doğal olarak hız kesecek. Kesmezse işçilik ücretleri ve malzeme fiyatları çok yükselir.
➔Bu açıdan bakıldığında depremle birlikte Türkiye’nin konut stoku bir iki yılı kapsayan dönemde artamayacak ve bu da fiyatlar üzerinde baskı yaratmaya adaydır.
FİYAT ARTIŞININ YÜKÜ KİRACIYA
➔Konut fiyatları zaten üç yıl rekorlar kırarak yükselmişti ve geçen yılı da yüzde 167.8’lik artışla bitirmişti.
➔Şubat ayındaki deprem işte böyle bir dengesizliğin ve fiyatlarda aşırı yükselmenin üzerine geldi.
➔Konut fiyatları beş yılda yüzde 100 reel artışı aşarsa durum balonlaşma olarak tanımlanıyor. Yani fiyatların aşırı artışı. Türkiye’de ise son üç yıllık ortalama konut fiyat artışı reel yüzde 117’ye vardı.
➔Fiyatlardaki bu yükseliş elbette potansiyel alıcıların konuta erişimini zorlaştırdı ve umutlarını kırdı. Fiyat artışlarının ilk yükü bu gruba oldu.
➔Ancak asıl yükü ve darbeyi de kiracılara vurdu. Türkiye’de 15 milyon hanehalkı kendi konutunda otururken, 7 milyon aile de kiracı konumunda.
➔Rekor düzeyde artan konut fiyatları benzer oranda kiraları yükseltiyor, kiralık piyasasında depreme yol açıyor. Ne kadar ekmek o kadar köfte misali, konut fiyatlarının yükselmesi kiraların artışıyla sonuçlanıyor.
YENİ KİRALARDA %173.5 ARTIŞ
➔Beş yıl önceye kadar Türkiye’de konut fiyatları yıllık kira toplamının yaklaşık 15 katıydı. Son olarak fiyatlar kiraların 20 katına çıktı. Yani konutun 20 yıllık kirası ile konutun kendisi satın alınabiliyor. Ancak konut fiyatlarının daha hızlı yükseldiğini ve kiraları da yukarı çektiğini belirtelim.
➔TÜİK’in hesapladığı kira endeksine göre ocak ayı itibariyle yıllık artış yüzde 57 düzeyinde. Bu endeks toplam kiraları ve halen ödenmekte olanları kapsadığından yeni kiralamaları iyi yansıtmıyor. Mevcut kiralara da temmuz ayına kadar yüzde 25 sınırı getirildi.
➔Sahibinden.com’da yer alan ilanlardan BETAM’ın hesapladığı kira endeksi ise son bir yılda Türkiye ortalamasında yüzde 173.5 arttı.
➔Kiralık ilanlarından hesaplandığından bu endeks sadece yeni kiralamaları kapsıyor. Konut fiyat artışı da yüzde 167.8 düzeyi ile yeni kira artışına çok yakın.
➔Konut fiyat artışının lideri durumundaki Antalya kira artışında da yüzde 262’lik oranla ilk sırada geliyor. Bu ilin ilk sırada olması büyük ölçüde yabancıların emlak sektörüne ilgisinden kaynaklanıyor.
➔Kira artışında yüzde 218 ile ikinci sırada gelen Trabzon için, hem yabancı etkisinden hem arsa yokluğundan dolayı konut arzının kıt olmasından söz edilebilir.
DEVLETİN YAPMASI GEREKEN
➔Bir yıl içinde yüzde 100’ü geçen oranda maaş ve ücret artışı duymadım. Dolayısıyla kiralık konut bulmak, kirayı ödemek artık çalışanlar için çok daha büyük ödeme ve fedakarlık gerektiriyor.
➔Bu durumda hanenin diğer harcamalardan kısması ya da kirası daha düşük başka semtlere, konutlara, illere göç etmesi zorunlu oluyor.
➔Bu zorunluluğa son olarak deprem korkusunun ve can güvenliğinin eklenmesi ise tersine göçü hızlandırıcı etki yapabilir.
➔Ancak burada devletin devreye girmesi, sanayinin göçünü de teşvik etmesi ve zorlayıcı olması gerekiyor. Çünkü iş ve aş bir yerde, yaşam 100’lerce kilometre uzaklıkta başka bir yerde olmaz.
➔Başta İstanbul olmak üzere kentin yükünü ve yoğunluğunu hafifletmek, depremde karşılaşılacak can ve mal kaybını azaltmak, bölgesel gelişmişlik farklarını törpülemek açısından da bu durum ayrıca bir zorunluluk.
➔Seçime yaklaştığımız bu dönemde siyasi partilerin bir deprem politikası ortaya koymalarında ve barınma sorununa çözüm getirmelerinde büyük yarar görüyoruz.
