Ocak ayında yüzde 2.3 ve son bir yılda yüzde 68 artan konut fiyatlarının artış ivmesi normalleşme eğilimi gösteriyor. Konut fiyat artışlarını aynı aydaki aylık yüzde 6.70 ve yıllık yüzde 64.86 enflasyona göre aylığın oldukça altında ama yıllıkta biraz üstte kalıyor.
➔Önümüzdeki aylarda yıllık bazda da konut fiyat artışının enflasyonun altına indiğini ve fiyat makasının tersine döndüğünü görebiliriz.
➔Çünkü enflasyon son aylarda hızlandı, konut fiyatları ise hız kesti.
➔Ocak ayı itibariyle son 7 ayın 6’sında konut fiyatları enflasyonu geriden izledi. Sadece ekim ayında yüzde 0.4 üzerine çıkabildi.
ENFLASYON ÜSTE ÇIKTI
➔Aylık bazdaki seyirlere bakınca konut fiyatları nominal artmaya devam ediyor ama enflasyonda genel seçimler sonrası görülen hızlanma aradaki farkın kapanmasına yol açtı.
➔Seçim sonrası ne olmuş diye bakıldığında temmuzdan itibaren geçen 7 ayda konut fiyat artışı yüzde 29.2’ye ulaştı.
➔Buna karşılık aynı dönemde tüketici enflasyonu yüzde 34.0’a çıktı. Konut fiyatları reel bazda artış değil yüzde 3.6 kayıp yaşadı.
➔Halbuki faiz indirimlerinin başlatıldığı Eylül 2021’den Haziran 2024’e kadar geçen sürede konut fiyatları yüzde 378, enflasyon yüzde 252 arttı ve reel konut fiyat artışı yüzde 36 oldu.
TİCARİ GAYRİMENKUL KANALINDAN BASKI
➔Konut fiyatlarındaki artış aynı şekilde ticari gayrimenkule de yansıyor. Konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş özellikle kiralar yoluyla enflasyonu sonra ticari gayrimenkulde maliyet kanalıyla mal ve hizmet fiyatlarını yükseltici etki yapıyor.
➔Nitekim yüzde 25 artış sınırlaması getirilmesine karşılık şubat ayı itibariyle yıllık kiralar yüzde 121.5 düzeyinde yükseldi.
➔Ticari gayrimenkul fiyatlarının da konut fiyatları ile atbaşı gittiğini Merkez Bankası istatistiklerinden biliyoruz. Kirası henüz ölçülmüyor ama buna paraleldir diye varsayıyorum.
NORMALLEŞME ZAMAN ALIR
➔Hızlı fiyat artışları sonucu konuta talep Temmuz 2022’den beri azalıyor. Buna karşılık reel fiyat gerilemesi ancak bir yıl sonra Temmuz 2023’te başlayabildi. O da enflasyonun kur, vergi ve akaryakıt fiyatlarının sıçratılmasıyla gerçekleşti.
➔Fiyatlarda reel bir gerileme başladı ama gecikmeli ve çok yavaş.
➔Faiz artışlarının büyük kısmının yapıldığı dikkate alınırsa bundan sonraki gidiş de benzer şekilde gerçekleşebilir.
➔Parasal sıkılaştırmanın dozunun artması, mali sıkılaştırmanın bunun yanına eklenmesi ve gelirler politikasında dengeli bir gidiş de konut fiyatlarının 2-3 yılda kısman normalleşmesini sağlayabilir.
➔Ama Türkiye koşullarında nominal fiyat düşüşü görmek çok zor. Hem genel enflasyonun yüksekliğinden hem de konuta talebin demografi gereği her dönem bir zorunluluk olarak devam etmesinden dolayı.
ASIL TREND SEÇİM SONRASINDA
-Onun için de konut satıcılarının çoğu tok satıcı. Acil nakde ihtiyacı olmayanlar ‘beklerim, 2-3 yılda istediğim fiyatı bulur’ eğilimindeler. Geçmiş zor dönemlerde de böyle oldu.
-Ancak işin asıl rengi seçimle belirlenecek. Sandıktan çıkacak sonuçlara da bağlı olarak seçim sonrası ekonomide ve siyasette köklü değişiklikler gündeme gelebilir.
-Eğer bir anayasa referandumunun yolu açılırsa konut değerlerini etkileyecek gelişmeler sonraya kalabilir. Yerel seçim öncesindeki durum ve dengeler aşağı yukarı korunur.
-Seçimden kaç ay sonra yapılacaksa artık referandum sonrasında asıl işlerimize bakarız ve daha kalıcı trendler ortaya çıkabilir.
