İşin matematiği tutmadan asla
Dün de ortaya koyduk ki, konut fiyatlarında İstanbul geriden geliyor. Son bir yıllık reel getirilere bakınca Türkiye ortalaması yüzde 1.3 kazandırırken İstanbul’daki konut fiyatlarının artışı yüzde 1.3 azaldı. Sektörün en büyüğü olarak Ali Ağaoğlu “kol kesmek” zorunda kalmış. Maliyetine veya zararına satış yaparak likidite yaratıyor. Lüks konut inşaatçıları açısından bu dönemde doğru bir hareket.
- Çünkü İstanbul’da bir tıkanma ve sıkıntı var. Satışlar az veya arz fazla. Mevcut fiyat seviyesinden lüks konutlar satılamıyor. Gerçek ihtiyaç sahiplerinin bu konutları alacak parası yok. Parası olanlar ise işin matematiğini oturtamıyor.
- Birden çok konut sahibi olmanın gerisinde orta ve uzun vadede finansal yatırım araçlarından daha yüksek kazanç elde etme isteği yatar. Bu kazancın oluşabilmesi de, konut fiyat artışına ve potansiyel kiracıların kira ödeme gücüne bağlıdır. Eğer kiracılar enflasyon düzeyinde veya üzerinde artacak kirayı ödeyemeyeceklerse bu da konut fiyatlarına yansır.
- Bu açıdan bakınca İstanbul’daki konut sahiplerinin önünde iki zorluk var.
- Bunlardan biri kiraları artık artıramıyorlar, hatta son dönemde kısmen düşürdüler bile. Çünkü iş yapan yabancıların çoğu güvenlik nedeniyle gitti. Yenileri de gelmiyor.
- İkincisi turizm sektörü darbe yedi. Asıl gelmeyen de Avrupalı turist. Onlar da daha çok İstanbul’a geliyor ve alışveriş yapıyordu.
- Üçüncüsü bu iki gelişmeye bağlı olarak İstanbul net göç alan bir il olmaktan çıktı. 2016 yılında dışarıya net bazda 71 bin göç verdi.
- Dördüncüsü kişi başına geliri 10 bin dolar civarında gezinen bir ülkenin taşıyabileceği, ödeyebileceği kira tutarı da sınırlıdır. Bu açıdan İstanbul kiraları Londra, Paris, Singapur, New York ile karşılaştırılamaz. Eğer bir konutun fiyatı 30 yıllık kirasına denk geliyorsa bir yerde durmak lazım. Biz henüz gelişen bir ülkeyiz, gelişmiş değil.
- İstanbullu parayı nereden ve ne ölçüde kazanacak da bu konutlarda oturacak veya ticari emlaklarda ticaret ve iş yapacak. Kâr elde etmenin de, kira ödemenin de, konut fiyatlarının da belli bir ederi ve matematiği var. Uzun vadeli sürdürülebilir kira fiyat oranı 15-20’dir. Bir emlak satın alma fiyatını 15-20 yılda geri ödemelidir. Konut fiyatlarının daha hızlı artacağı beklentisi ile rakam 20 yıla çıkar veya göç edilen yerlerde 10 yıla düşer. Bu açıdan göç belirleyicidir.
- Türkiye’nin dışarıyla iş yapması giderek zorlaşıyor. Turist daha az geliyor, daha düşük gelirli turist geliyor. İş amaçlı gelişler azaldı. Doğrudan yabancı sermaye girişleri azalıyor. Hatta dışarıya belli bir sermaye göçü de hızlandı. Bütün bu gelişmeler de asıl İstanbul’u etkiliyor.
- İstanbul yeniden içeriden ve dışarıdan net bazda göç almaya başlamadan lüks konut fiyatlarının tırmanışa geçmesi çok zor. Bunu elbette dolar bazında ve reel olarak almak lazım.
İSTANBUL AŞAĞI, TÜRKİYE YUKARI
- Zaten konut satış rakamları da yükselen fiyatlar karşısında İstanbul’daki alıcıların giderek azaldığını gösteriyor. Yani konut alımları İstanbul’da daha yavaş, İstanbul dışındaki Türkiye’de daha hızlı. Türkiye’de eylül ayında konut satışları yüzde 28 arttı. Bu çok yüksek bir oran.
- Ama sıkıntı İstanbul’da. İstanbul’daki konut satışlarının Türkiye içindeki payı bu yıl yüzde 16.9 ile en düşük düzeyine indi. Bu oran yüzde 25’ten buraya doğru indi. Konut artık Türkiye ortalamasında daha çok satıyor, İstanbul’da ise satışlar azalıyor.
- Bunun arkasında net göç, turizm gelir kaybı, lüks konuta doygunluk ve fiyatların belli oranda şişmesi yatıyor. Toparlamak için zamana ihtiyaç var.
