Bir konut masalı: Dip bulundu, şimdi ne olacak?
2009 sonrasında Türk varlıkları yeniden değerleme süreci yaşarken konut bundan bağımsız kalamazdı. Arsa, arazi ve konut fiyatları bununla uyumlu şekilde değer kazandılar.
Değer kazançları ile gelinen seviye bu konut arzını eritmesini beklediğimiz vatandaşların alım gücünü aşmaya başlayınca fiyatların artış hızı düşmeye başladı.
Fiyatlar artmaya devam etti ancak rüzgar, melteme döndü. Yıl 2015’ti.
Darbe girişimi ile beraber bu kez fiyatların artış hızı enflasyonun altına inmeye başladı. 2017 geldiğinde artık konut sektörü bir yatırım aracı olmaktan çıkmıştı. Daha doğrusu, zarar ettiren bir yatırım aracı haline gelmişti.
Kaynak: TCMB
Sektör, bunca zaman yüzde 30’lara varan maliyet yükünü sırtlanmasına rağmen satış fiyatlarını artıramadı. Sebebi elbette talep. Daha doğrusu olmayan talep.
2018 Eylül’ünde yaşadığımız kur şokunun ardından güven yerle bir oluyor ve faizler fırlıyordu. Konut sektörü için en tehlikeli kokteyl adeta. Talep çakılıyor ve 2019 yılına kötü bir miras devroluyordu. Bankalara verilen teminatlar, eskinin yüksek talepli yıllarının devamı sanrısı ile alınan araziler ve yapılan yatırımlar… Bazı şirketler zora giriyordu.
*
Yerel seçimlerin tekrarı ile kötü gidiş yeni bir dip yaptı. Aylık konut satışı haziranda 60 binlere inerken ipotekli satışlar neredeyse yok denecek seviyeye inmişti. 3-4 binlik yabancı alımına sevinir hale gelmişti sektör. Oysa esas olan kendi vatandaşımızın iştahıydı.
Seçimlerin ilanı, dış ilişkilerde toparlanma, enflasyonun düşüşü ve dünyada bol para döneminin tekrar merhaba demesi ile kurun rahatlaması at başı gitmeye başladı. Bu sırada yaz ayları geride kalıyordu. Temmuz ve ağustosta kampanyaları, 0,99 faizler ve kamunun kredi desteği devreye girince 100 binlik aylık satışları uzun süre sonra görür hale gelmiştik. Artık yıldan yıla konut satışlarında artışlar görmeye başlamıştık.
Eylül ayında ipotekli ve ikinci el destekli 147 binlik rekor böyle geldi.
*Kaynak: TÜİK, Bloomberg HT Araştırma
*
Masal burada bitiyor. Ancak hayat devam ediyor. Konut piyasasında her şey güllük gülistanlık demek elbette çok yanlış olur. Elde gerçekler var. Piyasadaki canlanma düşük faize, stabil dövize ve fiyatların neredeyse 3 yıldır reel olarak değer kaybetmesine bağlı.
Vatandaş açısından matematik basit. Kredi faizleri zaten olabildiğince düşük. Konut fiyatlarında da belli ki kıpırdamalar olacak ancak eskinin uçan fiyatları bu talep koşullarında mümkün değil. Seçip beğenip, gücünüzün yettiği konutlara bakabilirsiniz bu şartlarda. Özellikle ikinci eller vatandaşın geliri ile daha da uyumlu seçenekler olmayı sürdürecek.
Konut geliştiricileri içinse hayat çetin geçmeye devam edecek. Sektörün tepesinde Demokles’in kılıcı vazifesi gören stoklar sallanmaya devam ediyor. 2020’de ve 21’de bu stoklar eridikçe ancak yeni ruhsat başvuruları ve inşaat izinleri artacak. Üstelik fiyatlar üreticiler için 2 yıl içinde cazip olacak mı çok emin değilim. Konut piyasasında normalleşme sürecek.
Sektörde normalleşme sürerken likidite pozisyonları sağlam olmayanlar ticaret hayatından çekilmeye devam edecekler. Önümüzdeki 12-24 ayı atlatanlar için iş aleminde kalmak kolaylaşacak. Ancak sorunlu sektör kredileri temizlenmedikçe bankaların da kredi verme iştahı kapalı olacak. Kapitalizmin soğuk kuralı işleyecek. Zombi şirketler yerlerini yaşayan organizmalara devredecekler.
Klasik bir boom & bust / patlama ve yıkılma hikayesi. Bu yüzden toparlanması uzun sürecek ve dinamikler eskiden farklı olacak. Üstelik bu cılız toparlanma kurda, siyasette, güvende öngörülebilir bir banda ihtiyaç duyuyor. Kesin değil, ihtimaller dahilinde…
