Ev fiyatları nasıl olsa yükselecek değil mi?
Türk halkında garip bir alışkanlık var; ekonomi ne zaman yukarı dönmeye başlasa, şu tip çıkarımlar ortalığı sarıyor; EV AL! EV! Nasıl olsa yükselir!
Şaka gibi! Eski dönem geçti dostlarım. Ev al, araba al, nasıl olsa yüksek fiyattan satarsın.
Dünya artık "kompleks bir finansal döngü içinde" ve "neyin prim yapacağını" bulmak o kadar kolay değil. İşte güncel örnek; 2003-2007 Kasım arasında "ev alıp nasıl olsa satarım diyenler" hâlâ dolar ve TL bazında aynı fiyatları yakalayamadılar.
Bu noktada soralım; emlak piyasası "risksiz" bir yapıdır denebilir mi?
Emlak piyasasını bütün bileşenleri ile birlikte analiz edelim...
1- Ülkenin genel riski: Aynı risk bankada duran TL cinsinden paranızı da etkiler. Burada anlatılmak istenen "politik risk" dedikleri genel olarak ekonomik-siyasi tablonun bozulması ve değişen şartların aldığınız emlak değerlerin fiyatlarını da aşağı çekmesidir. Bu risk sadece emlak değerleri değil o ülkenin para birimi cinsinden bütün yatırımları etkiler. Türkiye'nin kısa ve orta vadede "riski düşük" denebilir. Dikkat edilmesi gereken dönemeç potansiyel "İran saldırısı"!
2- Finansal dengelerin bozulması riski: Ülkede siz alım yaptıktan sonra çeşitli sebeplerle para birimleri arasındaki denge değişir ve dalgalanma kriz halini alırsa, aldığınız emlağın değerinde ciddi riskler ortaya çıkar. Ne gibi? Dolar kurundaki aşırı oynamalarda evinizin değeri dolar bazında düşer. Değişen kur, bankaları tedirgin eder ve dolar bazında verdikleri kredileri geri çağırmak isterler. Böyle bir durumda ödeyememe durumu ortaya çıkar ve banka tarafına geçen emlak değerleri "sizin aldığınız primli fiyatlardan" çok daha ucuza satılacağı için, evinizin değeri sizin ödeme sorununuz olmasa bile, bir anda düşer. Bu süreç uzun süre devam ederse; daha önce başka ülkelerde yaşanan "emlak balonu patladı" diye tarif edilen durum ortaya çıkar. Uzun süredir oluşan primli fiyatlar dip noktaları test eder.
3- Teslim edilememe riski: Yukarıda saydığımız dalgalar oluşursa; özellikle bankaların projeden kredilendirdiği, sizin de satın aldığınız projelerde sorun çıkabilir. Bankalar ilk etapta kendini güvenceye almak isteyeceği için sizin ciddi zararlarınız olabilir.
4- Marjinal riskler; deprem riski: Bankada duran paranız, devalüasyon riski yani normal şartlarda para biriminin değer kaybetmesi potansiyeline sahip olmasına rağmen, bankadan çıkıp fiziki bir yatırım olan bina şekline döndüğünde "deprem" riskini de almış olursunuz. Bu risk her bina için yoktur. Ama sistemi tarif ederken tanımlanması gerekir. Bu noktada özellikle "cin yatırımcıların aklına gelen" bir soruyu da soralım: Deprem riski bazı binalar için avantaj değil midir? Maalesef bazı okuyucularımızın tespit ettiği gibi bu mantık da doğru. Deprem olur ve aldığınız bina ayakta kalırsa, ortaya çıkacak yeni fiyatlamada değeri artabilir. Ancak "ortam o kadar kötü" olmuştur ki; genel bozulduğundan "bireysel kâr etme şansınız" düşer. Bir not düşelim: Emlak kavramı içinde deprem riskinden arındırabileceğimiz tek alım, arsa üzerine olabilir.
Değerli dostlar, "küresel-karmaşık" finansal sistem içinde emlak piyasası da "risklidir" ve dikkatli analiz edilmesi gerekir!
Sonuçlar:
1- Dinamiklerin iyiye gittiği, yerel para biriminin değerlendiği, ülkeye finansal ve doğrudan para girişlerinin olduğu durumda emlak yatırımı da diğer enstrümanlar gibi "risksiz" görünür. Aynen 2003-2007 Kasım arasında göründüğü gibi.
2- Emlak piyasasında risk, dalgalar ortaya çıkmaya başladıktan sonra belirir, algılanır. Bu dinamik doğru analiz edilirse emlak değerlere yatırım yapmanın da aslında ciddi risk unsurları taşıdığı, taşıyacağı ortaya çıkar.
3- Her ekonomik aktivite, fiyatları belirleyen ana denklemin ve alt bileşenlerinin değiştiği ortamda risklidir. Uzun bir süre fiyatların durağan kalması veya "olumlu" yönde gelişmesi yatırımcıların "trendler sonsuz hissine kapılmasına yol açar" ve denklem kırıldığında yanlış algılama tarafında kalanlar büyük zarar ederler.
4- Emlak piyasasının "genel risk tablosu" haricinde, yapılan yatırımlara göre "detaylı risk" analizi de yapılmalıdır. Her hamle genel harici "özel" riskler taşır...
