Konut ve otomotiv sektörlerinin söyledikleri…
Konut piyasası bir yanda, otomobil satışları diğer yanda ekonomideki hızlı soğumayı sanırım herkes gözlemliyordur.
Ocak ayı konut satışları henüz açıklandı. 2018 Ocak ayında 96 bin konutun satıldığı Türkiye’de, 2019 Ocak ayında yüzde 24 düşmüş ve 73 bine gerilemiş. Bu son 6 yıldır aylık bazda kayıt edilen en düşük konut satış rakamı.
Birinci el satışlarda yüzde 30, ikinci el satışlarda yüzde daralma var. Kredili (mortgage) ev alımlarında ise yüzde 77 düşüş var. Konut satışlarında artan tek şey yabancıya yapılan konut satışı, yüzde 82 artmış.
Bu arada konut sektörü ile ilgili bir başka gelişme de “fiyatların düşmeye devam ediyor” olması.
TCMB tarafından takip edilen Konut Fiyat Endeksi (KFY) 2018 Aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 0.01 azalmış ve 2018 yılını toplam yüzde 9.7’lik artış ile kapatmış. Bu oran İstanbul’da yıllık yüzde 5.6, Ankara’da yüzde 9.8, İzmir de ise yüzde 10.7. Karşılaştırma yapmak için 2018’de yıllık enflasyon 20.30 oldu, mevduat faizi ortalama yüzde 22-23 bandında dolaştı. Diğer yandan TÜİK’in hazırladığı verilere göre 2018 Kasım sonu itibariyle Türkiye’de ortalama inşaat maliyetleri önceki yıla göre yüzde 30 artmış.
Kısaca…
2017’de 1.45 milyon konut satılarak rekor kırılmıştı. 2018’de yapılan kampanyalarla, toplam konut satışı sadece yüzde 2.5 azalarak, 1.375 milyon rakamı yakalandı. Ancak maliyetlerdeki artışın oldukça altına satış yapıldığını görüyoruz. Ayrıca başta İstanbul olmak üzere sektörde ciddi bir arz fazlası birikti ve konut faizlerinde son 2-3 aydır yaşanan düşüşe rağmen kredili konut satışları kelimenin tam anlamıyla çökmüş durumda.
Otomobil sektöründe de benzer bir durum var.
2017 yılında 1.1 milyon otomobilin satıldığı Türkiye’de, 2018’de toplam otomobil satışı 640 bin oldu. ÖTV ve KDV desteklerine rağmen geçen yılın son aylarında istenen toparlama gelmedi. Ancak sektörün aldığı darbeyi anlamak için, 2019 Ocak rakamına bakmak lazım. Son 5 yılın Ocak ayı ortalaması 34 bin otomobil satışı iken, 2019 Ocak ayında oluşan satış sadece 17 bin oldu. Yani satışlar yarı yarıya düşmüş durumda.
Sorun yüksek faiz mi?
Burada topu “Yüksek kredi Faizlere” atmak doğru bir yaklaşım olmaz. Evet, hem konut hem de otomobil kredileri, 1 yıl öncesine göre 7-8 puan yukarıda. Hatta geçen yıl bir ara bu fark 10-12 puana kadar çıkmıştı. Ancak son aylarda hem faizlerin aşağıya geldi hem de konut ve otomotiv sektöründe iddialı kampanyalar göze çarpıyor.
Ancak konut piyasasında daha önce aylık yüzde 1’lerle ev almış tüketici aylık yüzde 1.7-1.8’lere sıcak bakmıyor. Ya da otomobil kampanyalarındaki “Sıfır faiz, ÖTV indirimi” kampanyaları tüketiciyi belli ki fazla heyecanlandırmamış.
Bir başka ifadeyle “fiyat indirimleri ve düşük faiz“ tüketicinin tercihinde belli bir yere kadar söz sahibi olabilmiş.
İşin diğer yanında tüketicin harcama yapmak istemediği çünkü yakın/orta vadede geleceği güvenli bakamadığı ortaya çıkıyor.
Tüketicinin harcama eğilimlini gösteren, BloombergHTTüketici Güven Endeksi geçen yıl Eylül ayında 57 seviyesine kadar gerilemişti. Kurun tarihi zirve yaptığı , CDS priminin 500 baz puanın üzerine çıktığı dönemden bahsediyoruz.
Daha sonra kurda yaşanan nispi düzelme ile endeksin Aralık ayında 74’lere kadar çıktığını gördük. Ancak 2019 yılının ilk 2 ayında, kurda ciddi bir değişim olmamasında rağmen endeksin gerileyerek 70’li seviyelere geri geldiğini. Demek ki sadece kurun sabit kalması tüketiciyi rahatlatıp yeniden harcama yapmaya teşvik etmekte yeterli değil.
Konu sadece harcama tarafı ile ilgili değil.
Fiyatların düşük olması ya da kurun belli bir seviyede sabit kalması da değil. Tüketicilerin zaruri harcamaların sonunda harcanabilir kalan bakiyesi yetersiz. Hatta çoğu zaman yok. Üstelik Kasım ayı işsizlik verisinin gösterdiği gibi bütün ana sektörlerde işten çıkartmalar söz konusu ve bu durum gelecek kaygısını artırıyor.
Bu durumda da tüketicinin önceliği elindekini korumak, mümkünse üstüne bir şeyler eklemek oluyor.
Mevcut durumda önünü göremezken gelecek yıllardaki gelirini ipotek altına alıp, borçlanarak bir şeyler almak listesinin ilk sıralarına girmiyor.
Ekonomideki bu sarmaldan çıkışın yolu ise sadece ülkedeki yatırımların artmasından ya da faizlerin düşürülmesinden geçmiyor.
Tüketicilerin harcanabilir gelirlerinin artırılmasından, rekabetçi piyasa ekonomisinin tahsis edilmesinden, kalıcı istihdamın sağlanmasından ve en önemlisi insanların geleceğe daha güvenli bakıp harcama yapmaları için bireysel hak ve özgürlüklerin artmasından geçiyor.
