Konut kredilerinin yeniden finansmanı ve yapılandırılması
Bu hafta okurlarımızdan bize gelen sorulara cevap da vererek, önceden kullanılmış konut kredilerinin kapatılıp, yeni bir kredi ile yenilenmesi (refinansman), yeni vade ve ödeme planına geçilmesinin uygunluğunu tartışacağız. Bazı görüş verenler bazı banka reklamlarında olduğu gibi ne yazık ki sadece faize odaklanıyor, aman dikkat!!!
“Refinansman gerekir mi, gerekmez mi?” sorusuna hesap açısından yanıt vermek üzere aşağıdaki bilgilere ihtiyaç duyuyoruz:
Daha önceden kullanılmış krediye ilişkin;
1. Faizlendirme metodu (sabit faizle mi değişken faizle mi...) 2. Önceden alınmış krediye ilişkin kalan ana para tutarı ve ödeme planı 3. Kalan anaparanın azami %2 olması gereken “erken ödeme ücreti” tutarı. 4. Varsa diğer masraf.
Yenileme kredisine ilişkin; 1.Faizlendirme metodu; sabit faizlendirme ise sabit faiz oranı 2.Ödeme planı 3.Alınacak masraflar (çeşitli adlar ile karşımıza çıkabilir (dosya masrafı, komisyon oranı, hizmet bedeli, kredi talep tahsis ücreti, ekspertiz ücreti, 5582 Sayılı yasaya göre yaptırılması “zorunlu olmayan” hayat sigortası, konut sigortaları vb)
Açıklama: Örneklerde; kalan vadeler, yeni kredi için aynı tutulmuştur. Aynı vadede avantaj tespit edildi ise, aynı faiz oranı ve masraf ile daha uzun vadeli kredileri tercih etmek de uygun olur: Vade uzar, maliyet düşer.
Birinci müşteri için gerçekte taksitleriniz 82 TL düşmüştür. Böyle bir durumda ne yapmak gerekir? Matematiksel olarak refinansman avantajlıdır. Aylık 82 TL daha düşük taksit ödemek için (ancak kredi sürecini yeniden yaşamak karşılığında) refinansman yapılabilir.
İkinci müşteri için ilk iki ay 3256 TL’lik iki taksit ödenmesine karşın, kalan ana para sadece 1441 TL azalıp 198.559 TL olmuştur. Zira ilk taksitlerin önemli kısmı ana para eksiltmemiş, faiz ödemesine gitmiştir. %1.27 faiz yerine %1.11 faiz ile bulunan krediye geçmek için toplamda 12.500 TL kapatma ve yeni kredi masrafları için ödense de refinansman avantajlı görülmektedir.
Üçüncü müşteri durumunda ise, avantaj yoktur. Zira bir krediyi kapatıp ötekini açmak için harcayacağı zaman ve emek karşılığında maddi bir kazanım yoktur. Tabii ki, toplam masraflar dahil aylık maliyet oranı %1,2’nin altına indikçe daha avantajlı durum oluşabilir ve refinansman tercih edilir.
Verdiğimiz örneklerin dışında kuşkusuz ki, çok sayıda ve özellikte kullanılmış krediler var ve bunlara karşılık kredi teklifleri var. Hesaplama mantığı, esas olarak tektir. Finansal hesaplama için ise, doğru ve ayrıntılı bilgiyi almak gerekiyor. Bu konuda, ilgili yetkililere de görev düşüyor: Örneğin, internetten ve televizyonlardan sadece faiz oranı ve vadeye göre konut kredisi reklamları veriliyor. Halbuki ayrıntıya indiğinizde yeni masraflar ve durumlar ortaya çıkıyor. Öte yandan, aylık faiz oranı maliyeti hesaplandığında bunun 12 ile çarpılıp yıllık maliyet yazılması ne derece doğrudur? Son olarak hayat sigortalarının uygulanması ve ipotek fek ücretinin alınması konusunda standart nedir? Değişken faiz referansı olarak rasyonel bir gösterge ne zaman açıklanabilecektir?