‘Ne altın, ne dolar, ne borsa; Edirne’den Kars’a en çok kazandıran arsa’

1990’larda arsa ve borsayı sık sık karşılaştırırken kullandığımız bir deyim bugünlerde reklam sloganı haline geldi. Başlıkta yer alan bu slogan bugün konut fiyatlarının altını, doları sollaması ve borsayla yarışması durumuna tam uyuyor.

Ve de dün açıklanan haziran ayı konut fiyatlarının seyrini gösteren Türkiye haritasında yıllık en yüksek değerlenme ne tesadüf ki Edirne’nin içinde olduğu Trakya illeri ile Kars ve civar illerinde yüzde 117-127 arasında gerçekleşti. Ülkenin güney illerinden sonra Kuzey illeri prim yapmaya başladı gibi.

Konuyu bugün bu başlıkta ele almamızın nedeni ise konut fiyatlarından ziyade, en çok canlılığın konut dışı gayrimenkul piyasasında yaşanmasından.

➔ Son olarak Temmuz ayı konut satışları açıklandı. Gördük ki, 109.548 konut satılmış. Aylık bazda yüzde 16.7 artış olmasına karşılık yılın 7 ayında yüzde 17.7 gerileme var.

➔ Son bir yıllık konut satış adedi ise 1.341 bine indi. Haziran 2022’de 1 milyon 665 bine kadar çıkan konut satışları 324 bin adet gerilemeyle 13 ayda tepeden yüzde 20 düştü.

➔ Konut tarafındaki bu duruma karşılık arza, arazi, ticari emlak olmak üzere konut dışı gayrimenkul satışları rekor kırmaya devam ediyor.

➔ Tapu ve Kadastro’nun verilerine göre temmuz ayında toplam gayrimenkul satışları 275.556 adet oldu. Bundan 109.548 konut satışı düşüldüğünde geriye 166.307 konut dışı gayrimenkul satışı kalıyor.

➔ Ancak TÜİK’in açıkladığı konut satış verisi ile Tapu ve Kadastro’nun verileri arasında en azından medyaya yansıyan biçimiyle uyumsuzluk bulunuyor. Ahmet Büyükduman’ın bitişikte yer alan grafiğine göre konut dışı gayrimenkul satış adedi 149.710 ile temmuz aylarının en yükseğinde.

➔ Burada Tapu ve Kadastro’ya görev düşüyor. Veriyi çelişkili ve üstü örtük şekilde Anadolu Ajansı’na açıklıyor. Veb sitesinde aylık bazda ve tarihsel olarak verileri pekala koyabilir. Bu çağda veri cimrisi olmanın kimseye bir faydası yok.

➔ Rakam Büyükduman’ın verisiyle en düşük düzeyinde alınsa bile konut dışı gayrimenkulün toplam emlak satışları içindeki payı yüzde 57.7’yi buluyor.

➔ Bitişikte Ahmet Hamdi Girgin’in Habertürk’te yıllar itibariyle konut ve konut dışı ayrımı yapılarak gayrimenkul satışlarının yüzde payları yer alıyor. Verilerin açıklanmaya başladığı 2013 sonrasının en yüksek oranına bu yıl ulaşıldı.

➔ Oran geçen yıl yüzde 54, 2021 yılında yüzde 50 ve 2020’de yüzde 45 idi. Ondan önceki yıllarda da yüzde 45-50 bandında bir seyir izledi.

➔ 2019’da yüzde 56’ya kadar çıkan konutun toplam satışlar içindeki payı son dört yılda gerilemeyle 2023’ün 7 ayında yüzde 41’e indi.

➔ Paylar arasındaki büyük kayma konut fiyatlarının ve satışlarının rekor düzeyine çıktığını, satışlarda gerileme başladığını ancak çok arsa, arazi ve ticari gayrimenkule talebin sürdüğünü ve satış rekorlarının egale edilmeye devam ettiğini gösteriyor.

➔ Arsa ve arazi satışlarındaki bu canlanma ne zamandan beri var diye bakılırsa 2021 yılı. O yıl aynı zamanda faizlerin düşürülmeye başlandığı, döviz kurunun sıçradığı ve enflasyon beklentilerinin yükselişe geçtiği yıldı.

➔ Bu nedenle faiz düşüşlerine paralel Eylül 2021 sonrasında konut başta olmak üzere gayrimenkule ve dövize hücum başladı.

➔ Konutu aydan aya hem satış rakamlarından hem fiyatların astronomik düzeylere çıkmasından izlemek mümkündü.

➔ 2022 ortasında fiyatların çok pahalı hale gelmesiyle talep azaldı ve konut satışları hız kesip düşüşe geçti. Yıllık satış rakamları 1.665 binden 1.341 bine indi.

➔ Buna karşılık konut fiyatları yükselmeye devam ederken arsa, arazi ve ticari gayrimenkul satışları rekorlar kırarak artışını sürdürdü.

➔ Muhtemelen konuta ulaşamayanlar da arsa ve arazi alıyor, yatırım amaçlı yüksek gelir grupları da, yabancılar da.

➔ Buna paralel arsa ve arazi satışları adet bazında tüm zamanların rekorunu kırıyor ve gittikçe artan oranda müşteri buluyor.

➔ Büyük negatif faiz döneminde konut piyasası çok canlı ama arsa ve arazi tarafı ondan da canlı, talep daha yüksek. Satış rakamları bunu net biçimde ortaya koyuyor.

➔ Fiyatın da canlılığı ve talep artışını izlediği sonucunu çıkarmak mümkün.