Mart ayı verilerinin açıklanmasıyla konutta satışların da, fiyatın da artmakta olduğunu görüyoruz.
➔ Yılın ilk çeyreğinde satışlar yüzde 20 arttı. Geçen yıl 279.6 bin olan konut satışları bu yıl ilk çeyrekte 335.8 bin adede yükseldi.
➔ Ulaşılan bu satış adedi 2020 yılından sonraki en yüksek rakam. En çok satışın yapıldığı o yılın ilk çeyreğinde 341 adede ulaşılmıştı. Bu yılki ise 5 bin adet daha az.
FAİZ BEKLENTİSİ TETİKLEDİ
➔ Faizlerin yaklaşık 4 katına çıktığı ve herhangi bir kamusal kampanyanın düzenlenmediği dikkate alınırsa bu yılki verilerin boyutu daha bir öne çıkar.
➔ 2025 ilk çeyrekteki konut satışlarının 51.7 bin adedi ipotekli satışlardan, 284.1 bin adedi de çek, senet, peşin veya müteahhit kredisi dediğimiz diğer satışlardan oluştu.
➔ İpotekli satışlarda yüzde 87’lik artışın arkasında faiz oranlarının düşmeye başlaması ve kredilerin yeniden yapılandırılacağı tarihin yaklaşması etkili.
➔ Faizler düşecek ve düştüğü oranlardan kredi kullanımını yaygınlaşarak konut alımları hızlanacak, konut fiyatları yükselecek beklentisi, daha faizler düşmeden ve düşmeye başladığı aşamadan alıcıları harekete geçirdi.
5 AYDIR YÜKSELİYOR
➔ Beklentiyle erken hareket hem konut satışlarında net bir canlanmayı hem de fiyat artışlarında yeniden ivmelenmeyi beraberinde getirdi.
➔ Konut fiyatlarının mart ayı artışı yüzde 2.03 ile aylık enflasyonun altında. Ayrıca son bir yıllık reel getiri de hala yüzde 4 negatif düzeyde.
➔ Ancak konut fiyatlarının aylık enflasyon seyrinin belirgin üzerine çıktığı Ekim 2024 sonrasında bu tablo değişti. Son 5 aydır ki konut fiyat artışı enflasyonun üzerinde seyrediyor.
➔ Ekim 2024’ten Mart 2025’e tüketici enflasyonundaki toplam artış yüzde 13.6 olurken, aynı dönemde konut fiyat endeksindeki artış yüzde 15.1’e vardı.
➔ Bu da enflasyon üzeri reel yüzde 1.3 artış demek. Aynı dönemin kira getirisi bu hesaba dahil değil.
PARAYA ALTERNATİF
➔ Konut piyasasında hem fiyatlarda hem satışlarda yaşanan canlanmada paraya alternatif arayışı ve yatırım amaçlı alımların belli bir etkisi var.
➔ Nitekim son 5 aylık döneme baktığımızda paraya altın dışında güçlü ve istikrarlı bir alternatif yoktu.
➔ Altın dolar bazında geçen yıl yüzde 27 artışa bu yıl da yine dolar bazında yüzde 27 daha ekledi.
➔ Bu ons fiyatıyla dünya bazındaki performansı. Yurtiçinde gram altınının fiyatı ayrıca TL’nin dolar karşısındaki değer kaybı kadar arttı.
➔ Son haftalarda euro dolar karşısında hızla artsa da bu da 5 ayı kapsamıyor, son bir aylık gelişme.
➔ 19 Mart süreci sonrası yaşanan iki büyük şokun etkisiyle faizler yeniden artsa bile, enflasyon beklentileri de yükseldi. Artışın ne kadarı reel faize dönüşecek belirsiz.
KİRA VE ENFLASYON İÇİN İYİYE İŞARET DEĞİL
➔ Bütün bu nedenlerden dolayıdır ki, konut fiyatları yıllık bazda tek haneli oranlarda artarken 2020 yılından itibaren tırmanışa geçti, 2021’de bu eğilim artarak sürdü ve Ekim 2022’de yüzde 186.8’le rekor düzeye çıktı.
➔ Sonraki 2 yılda nominal olarak arttı ama reel gerileme eğilimine girdi ve Ekim 2024’te yüzde 26.8 yıllık artışa inerek dip yaptı. Oradan başlayan artışla da konut fiyatları yıllık bazda Mart 2025’te yüzde 32.34’e yükseldi.
➔ Konttaki çifte yükseliş kiraların ve enflasyonun dirençli kalacağının da bir işareti.
