14 Mayıs tarihli yazımda ödemeler dengesinde iki kritik gelişmeye dikkat çekerek bunlardan biri olan yurtiçi yerleşiklerin alışverişini yurtdışına kaydırmasını Cuma günü işlemiştik.
İkinci kritik gelişme, Türkiye’nin 2025 yılında gayrimenkulde ilk kez dış açık vermeye başlamasıydı ki, konuyu işleyeceğimizi belirtmiştik.
➔ Mart ayı cari işlemler dengesi verilerine göre yurtiçi yerleşiklerin yurtdışında yaptığı gayrimenkul yatırımı yılın ilk çeyreğinde 561 milyon dolara vardı. Buna karşılık yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı 415 milyon dolarda kaldı.
➔ Yurtiçi yerleşiklerin yurtdışı gayrimenkul yatırımı ilk kez yabancıların yurtiçinde yaptığı gayrimenkul yatırımını geçti. Ve de gayrimenkul ticaretinde açık vermeye başladık.
➔Ayrıca yurtdışı gayrimenkul yatırımları Türkler’in yurtdışı doğrudan yatırımlarının yüzde 30’unu oluşturur hale geldi.
YURTİÇİ FİYATLAR ŞİŞTİ
➔ Pandemi bitimine kadar yıllık 400 milyon doların altında seyreden yerlilerin yurtdışı gayrimenkul yatırımı 2023 yılından itibaren hızlanarak 2 milyar doları devirdi.
➔ Halbuki daha 3 yıl önce 2022’de aradaki fark yabancıların lehine tam 10 kattı. Yerlilerin 628 milyon dolarlık yurtdışı gayrimenkul yatırımına karşılık yabancıların Türkiye gayrimenkullerine yatırımı 6 milyar 273 milyon dolara çıkmıştı.
➔ Bitişikte yer alan Merkez Bankası’nın ilgili kalemlerden son bir yıl izlenebiliyor. Yerleşiklerin dışı gayrimenkul yatırımı 2024 yılını 2 milyar 153 milyon dolarla bitirdi ve verinin tutulduğu 2017’den beri en yüksek düzeyine çıktı.
➔ Yerlilerin yurtdışı gayrimenkul yatırımları yeni yılda da devam ediyor ve ilk üç aydaki tutar 561 milyon dolara vardı. Bununla birlikte yılın ilk çeyreği sonunda yıllık rakam biraz daha yükselerek 2 milyar 235 milyon dolara yükseldi.
➔ 2022 senesi Türkiye’de konut fiyatlarının yüzde 186.8’e ulaşarak rekor kırdığı ve dünyada en yüksek değer artışına ulaştığı yıldı.
➔ Türkiye’de konut fiyatları şişince, kiraların konut fiyatlarıyla dengesi şaşınca, yatırılan paranın geri dönüş süresi 25-30 yıla çıkınca, yurtiçinde konut talebi azaldı ve yurtdışına kaymaya başladı.
DOLAR BAZINDA KIRA +FİNANSMANA ERİŞİM
➔ Fiyat şişkinliği yanında ikinci etken dolarla veya döviz bazında gayrimenkul yatırımı oluyor. Bir gün geldiğinde değeriyle birlikte aynı para biriminden satış söz konusu olacak.
➔Gayrimenkul yatırımı aynı zamanda kira geliri elde etmek demek. Konutu aldın dolarla, kiraya verdin dolarla, elde edeceğin gelir aynı para birimiyle olacak. Bu da döviz bazında ya da dolar bazında gelir demek. Yurtiçinde ise dövizle kira yasak.
➔Ayrıca da makro ihtiyatı tedbirlerden dolayı rahatça döviz hesabı açamayanlar için yurtdışı konut yatırımı iyi bir seçenek.
➔ Yurtdışı gayrimenkul yatırımlarını cazipleştiren bir başka neden kredi bulmak yani finansa erişim. Gerçi 2023 seçimlerine kadar Türkiye’de faizler son derece düşüktü ama kredinin kendisi yoktu. Sonrasında da konut kredi faizleri sıçradı ve yıllık yüzde 40’ın üzerine çıktı.
➔ Yurtdışına yönelenler aynı zamanda o ülkenin finansal sisteminden kredi kullanma imkanına kavuştu. Türkiye’ye göre düşük enflasyon ortamında düşük faizle geri ödenebilir mortgage kredileri kullandı. Konutu kiraya verdiyse zaten kredinin önemli bölümünü buradan karşılıyor demektir.
➔ Yurtdışında konut veya gayrimenkul alımının temel nedenlerinden biri elbette göç etmek ve yerleşmek amaçlı. Buna diyecek bir şey yok.
DIŞARIYA AKININ DEVAMI GELİR Mİ?
➔ Sonuç yurtiçi yerleşiklerin yurtdışında gayrimenkule yatırım amacıyla 2.2 milyar dolarlık bir kaynak çıkartması söz konusu oldu.
➔İlgili ülkenin de, büyük ölçüde Batı ülkeleri oluyor, finansal sisteminin sunduğu kredi imkanlarından yararlanıldığını düşünürsek 2.2 milyar doları 3-4 ile çarpmamız gerekir. Bu da karşımıza 7-9 milyar dolarlık yıllık yurtdışı gayrimenkul alımını çıkartır.
➔Konutun değerini yarım milyon dolardan alırsanız yaklaşık 20 bin, bir milyon dolardan alırsanız 10 bin konut demek.
➔Eğer bu analiz doğruysa yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının devamı beklenebilir.
➔Çünkü gayrimenkulle birlikte yabancı güvenilir bir paraya yatırım yapılıyor.
➔Aynı para üzerinden sağlanan bir kira geliri söz konusu.
➔Yine Türkiye emlak piyasası uluslararası karşılaştırmalardan biliyoruz ki, son yıllarda çok değerlendi. Fiyatlar oturma amaçlı yurtiçi yerleşiklerin alım gücünün ötesine geçti. Konut kredisi kullanılamıyor. Alım gücüne göre konuta en zor erişimin olduğu ülke Türkiye.
➔Elbette Türkiye’de konuta erişemeyenler gidip yurtdışında konuta erişecek değiller. Ama konutları yatırım amacıyla alanların hem değer artışı hem kira gelirlerinin sınırlı olacağının önemli bir göstergesi bu. Yatırım amaçlı konut alımlarının yurtdışına yönelmesinin önemli bir gerekçesi aynı zamanda.
➔Ta ki yurtiçi piyasada dengeler değişine, konutun yine uzun vadede cazip hale gelmesine kadar yurtdışı yatırımlar devam edebilir.
