Konutta ezber bozan tablo

Temmuz 2025, konut piyasasında ezber bozan bir tablo ortaya koydu. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre konut satışları 143 bin adetle Temmuz 2020 hariç, tüm yılların en yüksek düzeyine çıktı. Son bir yıllık konut satış adedi de 1.641 bine ulaşarak bitişikte görüldüğü zirve düzeyine ulaştı. Bu gidişle 2025’i 1.5 milyonun üzerinde ve tüm zamanların en yüksek konut satışıyla kapatabiliriz.

➔ Beş yıl önceki rekor temmuz ayı satışında ise ülkede pandemi kapanması vardı, borsaya ve arsaya ilgi yüksekti.

➔ Dahası konut kredi faizleri aylık yüzde 1’in altına inerek tarihi en düşük düzeylerine gerilemiş ve kamunun öncülüğünde büyük satış kampanyaları düzenlenmişti.

➔ Şimdi ise böyle büyük kampanyalar olmadığı gibi, faizler de o dönemin en azından üç katında. Paranın maliyeti yüksek.

➔ Özetle son konut yazımızda belirttiğimiz gibi, Türkiye’de konut talebi çok güçlü.

➔ Ancak Merkez Bankası’nın açıkladığı temmuz ayı Konut Fiyat Endeksi satışların aksine ve sürpriz bir şekilde reel olarak geriledi. Aylık yüzde 0.95 nominal artış yüzde 2.06’lik tüketici fiyatı karşısında reel yüzde 1.1 azalışa döndü.

➔ Konut fiyat endeksinin yıllık artışı da yüzde 32.8 ile yüzde 33.5’lik enflasyonun altında.

➔ Yine bitişikte yer alan tablodan izlenebileceği gibi, yıllık bazda konut fiyat artışı Ekim 2024’de yüzde 26.8’ye indikten sonra toparlandı. Ancak bu toparlanma son 5 aydır yüzde 32 düzeyinde yatay seyrediyor.

➔ Konut fiyat endeksinin reel olarak gerilemesi, yani nominal artışların enflasyon karşısında erimesi dikkat çekici bir çelişkiye işaret ediyor.

➔ Rakamlar net, konut satışları zirvede ama fiyatlar 5 aydır yatay seyrediyor. Son ay da negatife dönüştü.

➔ Üstelik temmuz ayı yurt dışı gurbetçilerin konut piyasasında en aktif oldukları ay. Yerleşiklere göre tasarruf oranı daha yüksek olan gurbetçilerin yaz aylarında alımlarla fiyatları yükselttiğinden şikayet ediliyordu.

➔ Demek ki bu etki bu yaz yaşanmadı.

➔ Peki, bu olağanüstü tablo nasıl ortaya çıktı?

➔ Piyasada talep doygunluğa mı ulaştı, yoksa satıcılar mı çoğaldı?

➔ Satıcıların çoğalması konut inşaatlarındaki artış ve ikinci elde nakde sıkışanların arzıyla mümkün.

➔ Yoksa yatırım amaçlı alımlardan bu konjonktürde vazgeçilmesi pek rasyonel değil.

➔ Çünkü faizlerde düşüş trendi başladı. Ortada, birkaç ay öncesine göre daha cazip reel faiz yok, önümüzdeki dönemde olmayacak gibi.

➔ İnşaatlar da daha çok deprem bölgesinde yoğunlaşmış.

➔ Fiyatı en çok artan bölgeler kırmızı renkle Türkiye haritası üzerinde yer alıyor. Ortada Ankara, sağında ve solunda İç ve Doğu Anadolu illeri olmak üzere memleketin orta bandı hareketli.

➔ Bu da, Karadeniz illerinde bir süre önceye kadar gerçekleştiği gibi, fiyatı düşük kalan illerde konutların toplandığına işaret ediyor.

➔ Normalde ekonomik faaliyetlerin daha güçlü olduğu Batı ve Güney bölgesinde ise fiyat artışları geride kalıyor.

➔ Satıcıların alıcı dostu bir tavır sergilediğini düşünmek romantik bir yaklaşım olur.

➔ Reel tablo, piyasa dinamiklerinin daha ağır bastığını gösteriyor.

➔ Rekor satışa rağmen fiyatların reel düşüşünde geriye kalan tek rasyonel gerekçe nakde sıkışanların emlak satışlarını bir an önce yapmak istemeleri olabilir.

➔ Ancak bunun etkisi de sınırlı kalır.

➔ Sonuç olarak, Temmuz 2025’te konut piyasasında hem alıcıyı hem de satıcıyı şaşırtan bir denge oluştu: Rekor satışlar, reel fiyat gerilemesiyle aynı anda yaşandı.

➔ Bu gelişme neyin sonucu mu, henüz net değil.

➔ Ama kesin olan bir şey var. Temmuz’un sürprizi, emlak sektöründe yeni bir dönemin habercisi olabilir. Gözler şimdi Ağustos verilerinde.