Birileri doların, birileri konutun peşinde koşmuş
TCMB tarafından hazırlanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi kasım ayında yüzde 9, son bir yılda yüzde 50.5 arttı. Yeni konutların fiyatı ise daha hızlı yükseldi ve kasım ayında yüzde 9.1’e, son bir yılda yüzde 59’a çıktı. Hem aylıkta hem yıllıkta ilk kez böylesine yüksek fiyat artışları gerçekleşti.
Vade bir yıldan iki yıla çıkarıldığında artış devam ediyor. Son iki yılda Türkiye konut fiyatları yüzde 95.6, yeni konut fiyatları yüzde 108.5 arttı.
➔Yeni konutların fiyat artışında önden gitmesi dikkat çekici. Yeni konutlar arzı artırdığından dolayı fiyatları çoğu zaman dengeleyici değil, yukarı yönde harekete geçirici rol oynuyor.
➔Bunda konut inşa maliyetlerinin hızla artmasının rolü var. Nitekim kasım ayı itibariyle son bır yılda bina inşaat maliyeti yüzde 48.8 arttı. Bu konuyu ayrı bir yazıda ele alacağım.
KONUT FİYATI KASIMDA %9 ARTTI, ARALIKTA KAÇ ARTACAK?
➔Talep yüksekti ki kasım ayında fiyat rekoru yanında satış rekoru da yaşandı. Aralık ayında da 226.503 adet konut satıldı ve önceki yılın aynı ayına göre yüzde 113.7 artış kaydedildi. Bir rekor artış da burada yaşandı.
➔Yani kasım ve aralık aylarında birileri doların peşinde koştururken, birileri de yükselen kur ve enflasyon karşısında sığınılacak liman olarak konut ve gayrimenkul almanın derdindeymiş.
➔Kasım ayı rekorunun ardından aralık ayında konut fiyatlarının ne kadar yükseleceği şimdi daha önemli hale geldi. Yüksek bir artış gelecek de, ne kadar yüksek?
➔Bu konuda Betam’ın sahibinden.com’da yer alan ilanlardan hesapladığı endeks iyi bir öncü gösterge gibi. Bu endekse göre aralık ayında konut fiyatları aylık yüzde 22.3 ve yıllık yüzde 91 yükseldi. Elbette çok şaşırtıcı.
KONUT FİYATI DOLARLA MI YARIŞACAKTI?
➔Merkez Bankası ile Betam endeksleri arasında fiyat artışı yönünden belirgin bir paralellik zaten var. Mesela ekim ayında konut fiyatları Betam’a göre yüzde 6.5, TCMB’ye göre yüzde 5.5 arttı. Yıllık artış Betam’da yüzde 47.5 iken, TCMB’de yüzde 40 idi.
➔Kasım ayında Betam’ın endeksi yüzde 11.3 ve yıllıkta yüzde 58.9’a yükseldi. Dün açıklanan aynı aya ait TCMB Konut Fiyat Enedeksi de aylık bazda yüzde 9, yıllıkta yüzde 50.5’e çıktı.
➔Aralıkta ise Betam’ın artışı aylık yüzde 22.3 ve yıllık yüzde 91 oranında. Merkez Bankası’nın bir ay sonra açıklayacağı aralık endeksinin kaça çıkacağı aşağı yukarı belli. Arada aylık bazda birkaç puan, yıllık bazda 8-10 puan fark olabilir. Bilemedik saptı diyelim, 15 puanlık fark koyalım, aylık çift haneli ve yıllık yüzde 70’in üzerinde fiyat artışı ile karşılaşabiliriz.
➔Yılın sonunda dolar artışı yüzde 79 idi, konut fiyat artışı buna yakınsıyor demektir.
YÜKSEK FİYATLAR NEYE YOL AÇAR?
➔Herkes dolar almak zorunda değil. Ama herkesin barınma gibi bir zorunluluğu ve hakkı var.
Bir yılda fiyatı yüzde 70 artan konuta kim nasıl finansal ulaşım sağlayacak? Fiyatlar uçup gitmiş ve üstelik faiz oranları da yüksek.
➔Diyelim ki barınmak için ev almak şart değil, kirada da oturabilir. Ancak fiyatı yüzde 70 artan konutun kirası da buna göre olmayacak mı?
➔Konut fiyatlarında meydana gelen yüksek artışlar önce enflasyonda sonra barınmada ciddi sorunlara yol açacak.
★★★
Borsaya yine ne oldu?
17 Aralık’ta başlayan ve 5 gün süren dönemde borsada sert satışları görmüştük. En tepeden en dibe yüzde 28.2 değer kaybının yaklaşık yarısı ilk gün meydana gelmişti. Sert satışlar sırasında devre kesiciler de devreye girmişti.
14 güne varan ve yüzde 21’i bulan yükselişin ardından gelen ve henüz 20 Aralık operasyonu ortada yokken başlayan sert satışları yabancı yatırımcılar tetiklemişti. Bilgisayar işlemleri de satışları hızlandırmıştı. Nitekim aralık ayında yabancıların borsada 1 milyar 34 milyon doları doları bulan net satış yaptıkları ortaya çıktı.
-İşte dün benzeri hareket yeniden yaşanır gibi oldu. ABD borsalarının açılmasıyla hızlanan satışlar sonucu düşüş yüzde 5’i geçince saat 17.33’de işlemler durduruldu. Kapanış da yapılamadı.
➔Sert satışları açıklayabilecek somut bir gelişme ortada yok. Aynen 17 Aralık’ta olduğu gibi. Gerçi 2 gün sonra 20 Aralık operasyonu ile dolar kuru çökertildi ve hisse senedini yüksek fiyattan satan yabancılar takastan aldıkları nakitlerini düşürülen döviz kurundan dolara çevirdiler. Kur düşüşü tesadüf mü, ne olduysa işlerine çok yaradı.
➔Dünkü satışlar da yeni yılın 11 iş gününün 11’inde de yükselen fiyatların ardından tipik bir kar realizasyonu olarak geldi. 2022 yılında yüzde 13.2’ye ulaşan borsa primi de bir günde yüzde 5.08’ eridi.
➔Yine de yılbaşına yüzde 6.5 prim İstanbul Borsası’nı dünya borsalarından pozitif ayrıştırmaya yetiyor. Çünkü Nasdaq yüzde 6.5 kayıplı iken dünya borsalarının ortalaması MSCI endeksiyle yüzde 2 düşüşte.
➔Bazı yabancı fonların kendi iç tüzükleri gereğince para aklamada gri listeye giren bir ülkede pozisyonlarını azaltması ve sıfırlaması gerekiyor. Bu azaltımın ilk adımını 17 Aralık’taki süreçte gördük.
➔İşlemlerin birbirine benzerliğinden öyle anlaşılıyor ki, 11 günlük ve yüzde 13.2’ye varan primlenmenin ardından, dünya borsalarının da negatif seyriyle ikinci adım da atıldı. Elbette bu da geçecek.
