NEF İcra Kurulu Başkanı Erden Timur Bloomberg HT'de

EBRD ile anlaşmanızın detaylarını verebilir misiniz?

EBRD'nin de Türkiye'deki ilk gayrimenkul yatırımı ve dünyadaki ilk konut yap-satçılığı o yüzden de ülke olarakta gurur duymalıyız. 18 ay sürdü bu süreç, ortaklık sürecinde 1200 milyon dolarlık bir şirket kurduk, %65 biz ortağız, %35 EBRD ortak. Türkiye'de minimum %65 konut yapacağız, %35-40’da öğrenci rezidansları yapacağız.Yaklaşık 600 milyon dolarla 1 milyar dolar arası bir yatırım olacak toplamda.

Bir toparlama yapalım tabikide önce bir genel sektörden başlayalım, 2016 yazı özellikle gayrimenkul sektörü için zor geçti. Şöyle bir toparlarsak ikinci yarıdan itibaren neler söylersiniz, nasıl kapattık 2016'yı?

Malum yazın bir hain darbe hadisesini yaşadık memleket olarak. Fakat sonrasında sektör çok hızlı bir şekilde özellikle Emlak Konutun da burdaki ön saflarda yer alıp şey yapmasıyla GYODER ve KONUTDER olarak bir kampanya başlattı. O kampanya hemen Ağustos ayından itibaren başladı. Etkili bir kampanya oldu. 2016 yine 1.3 milyon konut satıldı. 600 bin konutu birinci el olarak satıldı. 2017’nin ilk çeyreğinde de Ocak ayının sonrasında Şubat ayından itibaren biliyorsunuz ki 20 yıl vadeli Emlak Konut’un önderliğinde bir kampanya yapıldı. Bu çok faydalı oldu. Şöyle söyleyebilirim Ocak, Şubat ayı bizim sektör için çok düşük bir aydır. Biz son 2 senedir 1.3 milyar TL civarında satış yapıyoruz.

Ocak, Şubat ayı böyle 50-60 milyon TL seviyesinde geçer. Bu sene hani biz markalı sektör Gyoder Konutder Emlak Konut bünyesindekiler 6.1 milyar TL lik konut satıldı. Biz bizim özelimizde 520 milyon TL’lik satış yaptık. Öngörümüz bunun neredeyse 3 te 1 seviyesinde diyebiliriz. O anlamda çok etkili bir kampanya oldu. Bu sadece kampanya sebebiyle değil insanlar 20 yıl vadeli pek konut kullanmadılar. Mesela konut fiyatları çoktandır enflasyon anlamında maliyetler artmasına rağmen belli bir düzeyde tutuluyor. Markalı endistüride özellikle.

Markalıda işte Reidın'nın endeksi var. Aylık olarak yüzde 3'ler civarında 2 şey var. Hani geçen bir önceki seneye göre bakıldığında. Dolayısıyla Reidın endeksi çok gerçekçi bir endekstir. Zaten toplamda ikinci elde daha yüksek artışlar var. O yüzden tabi bu cazibe yaratıyor. Bundan dolayıda müşteri satış ofislerine geldiğinde bu cazibeyi farkediyor. Sonuçta herkes araştırma yapıyor aslında bu kampanyanın yaptığı şey tüketiciyi satış ofislerine çekti ve insanlar bunların farkına vardılar.

Yani o yüzden bahardaki canlanma da muhakkak olcaktır ama bu üç aylığın üzerine daha da büyük bir canlanma olabilir mi inanın bilemiyorum. Olursa da tabiki çok iyi olur ama bu faizlerdeki bu cazibe devam edecekse eğer alım yönünde bu canlanma daha da artarak gidecek.

NEF'in 2017 hedefleri neler? Hem yeni projeler hem de satış anlamında?

2016'yı biz lider kapattık, 2017'de de bunu devam ettirmek istiyoruz. Bizim 1.6 milyarlık bir satış hedefimiz var, ilk 3 ayda 520 milyonluk kısmını gerçekleştirdik. 2'inci ve 3'üncü çeyrekte yeni projelerde geliyor tabi, satış rakamını daha sonra yukarı yönde revize edebiliriz. Yabancılara satışta %2'ler seviyesindeyiz, orayı biraz geliştirmemiz gerekiyor.

Kur'da çok dalgalı seyretti, bunun sektöre etkisi nasıl oldu?

Döviz bize bir süre sonra enflasyon olarak etki ediyor, mesela %10 enflasyonsa bizim maliyetlerimize yansıması %13-14 oluyor. Bizim sektörde önden inşaatı yapıyosunuz sonradan satıyorsunuz yani enflasyon yükünüde biz üstlenmiş oluyoruz.

Birçok Gayrimenkul Fuarı; MIPIM katılım azdı, mesela Cityscape ertelendi, Neden ilgi azdı?

Bu daha çok gayrimenkul fonlarının Türkiye'ye gelmesidir bu fuarların amacı, bunları şu anda Türkiye'ye getirmek çok zor, jeopolitik riskler, ülke imajı vs.. Bu fonların gelmesi için biraz daha normalleşme gerekiyor.

Mesela faizlerde de düşüş oldu. Onlarda makul seviyeye indi mi daha çok faizlerde aşama olur mu önümüzdeki dönem?

Kesinlikle. Şuan parası olan mevduata parasını yatırıp konut kredisi kullandığında çok daha cazip oluyor. Yani enflasyon oranının oldukça altında konut kredisi faizi var. Bu ne kadar sürdürülebilir, çok da sürdürülebilir olduğunu düşünmüyorum. Çünkü ciddi bir maliyet yani konut firmalarına maliyet, kısmen bankalara da maliyet onlarda düşük oranlarda bu işi kullanıyorlar. Hala aynı faiz oranları geçerli olduğu için faiz oranlarının bu seviyelerde 60 ay 0 faiz 120 ay böyle yüzde 6'lardan bahsediyoruz yıllık olarak yüzde 6-7'lerde olduğu dönem Türkiye de hiç olmadı. Bunun biraz üzeri Gezi olaylarından önceki döneme rast geliyor. O zamanda ekonomi çok iyi olduğu için bu seferde fiyatlar çok yüksek oluyor. Hem fiyatlar bu kadar düşük hem vadeleri bu kadar cazip hemde faiz oranları bu kadar düşük yakalamak normalde matematik olarak çok mümkün değil. Dünyada da mümkün değil. Bir işin faizi düşükse ekonomi iyidir. Ekonomi iyiyse fiyat yüksektir. Dolayısıyla gayrimenkule bu kadar alımın yükselmesi bu cazibe.

Bir çerçeve çizersek, tabiki minimum ne kadar konut yapılmalı senelik Türkiye'de? Buna ihtiyaç ne? Mesela İstanbul'da talep nasıl? Diğer Anadolu tarafında talep nasıl? Nasıl özetleyebiliriz bunu? Arz talep dengesi olarak bakabilir miyiz?

Aslında şöyle bakabiliriz, 5-6 yıldır gerek ekonomistler gerek finans dünyası gerek bizler gerek bu konudaki araştırmacılar, 6 yıldır üst üste böyle yanıldığımız bir konu yok. Burada hep her sene 800 bin oluyor konut satışı yıllık, ya ne oluyo balon mu var , aman satış fiyatları düşcek falan diyip 6 yıldır yanılıyoruz. Çünkü veriye dayalı bakmıyoruz malesef. Veri şöyle; 700 bin Türkiye'de minimum konut ihtiyacı var. Yani kimse evini değiştirmese hiç bir ev yenilenmese herkes oturduğu evde otursa, 700 bin ihtiyacı var. Dolayısıyla 700 bin insan eve ihtiyacı oluyor.

Yani tamamen ayrı bir eve ihtiyacı olduğu için konfordan dolayı değil. 700 bin insan ya çadırda yaşayacak ya evde yaşayacak başka bir imkanı olmadığı için, çadırda yaşamayada devlet izin vermiyor sokakta çadır kurdurtmuyor. Dolayısıyla bir eve barınma için kiralama için ihtiyacı var. Bu evlerde balonn olması o evlerin kullanılamamasıyla ilgilidir. Dolayısıyla kullanılabiliyorsa ihtiyaç varsa ihtiyaçtan kaynaklı hiçbirşey balon olmaz. Biz 1.3 milyon konut satıldığında 600 bini yeni evdi. Yani 700 bin ihtiyaç için 600 bindi o 100 binlik nerden şey oldu geçmiş yıllardaki stoklardan telafi edildi.

2017'nin biraz daha hem satışlarda canlanma, şimdi seçimlerden sonra daha çok talep bekler misiniz ? Yani 2. çeyrek ve yıl sonu 2017 beklentiniz nedir?

Normal sezonsal olarak en çok satışın olduğu dönemdir Nisan, Mayıs, Haziran. Referandum sonrası bir canlanma beklentisi var herkesin her sektörün olduğu gibi. Burda tabi ilk üç ayda çok iyi geçince bi kısım bahardaki talepte öne çekilmiştir muhakkak.