Konut piyasasında ilk bakışta birbirine zıt görünen iki gelişme yaşanıyor. Satışlar düşüyor, fiyatlar reel olarak geriliyor. Ama aynı anda kredili konut satışları hızla artıyor.
Bu çelişki aslında çelişki değil. Konut talebi yok olmuyor; seçici hale geliyor.
Temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi. Yılın ilk yedi ayında ise toplam satış 823 bin 119'a ulaşarak yüzde 5,5 azaldı. Ancak aynı dönemde ipotekli satışlar yüzde 30,9 artarak 166 bin 682'ye çıktı. Temmuzda da ipotekli satışlar yıllık bazda yüzde 24 yükseldi.
İşte konut piyasasının geleceği açısından asıl önemli veri bu.
Talep yok değil, bekliyor
Konut fiyatları da alıcı lehine bir tablo oluşturuyor. Türkiye genelinde konut fiyatı son bir yılda nominal yüzde 25 yükseldi. Fakat enflasyondan arındırıldığında yüzde 5 geriliyor. Yani konutun TL fiyatı artıyor ama satın alma gücü açısından bakıldığında konut ucuzluyor.
Yaklaşık dört yıldır süren fiyat düşüşü konut piyasasında bir taban arayışı yaratmış olabilir.
Alıcı açısından denklem de değişiyor.
Eskiden “Bugün almazsam yarın daha pahalıya alırım” endişesi ağır basıyordu. Şimdi ise “Fiyat zaten reel olarak geriliyor, biraz daha bekleyeyim; uygun kredi çıkarsa alırım” düşüncesi öne çıkıyor.
Bu nedenle temmuz satış düşüşünü yalnızca talep yetersizliği olarak okumak doğru değil. Bir bölümü, uygun finansman koşullarını bekleyen ertelenmiş talep olabilir.
Krediyi bugün pahalı al, yarın ucuzlat
Üstelik konut piyasasının önünde önemli bir beklenti daha var: faizlerin aşağı gelmesi.
Türkiye'nin siyasi takvimi giderek daha fazla konuşulurken, önümüzdeki dönemde ekonomide finansal koşulların gevşemesi ihtimali de güçlenebilir. Faizlerin düşmesiyle birlikte kredi maliyetlerinin gerilemesi, bankaların konut kredisine daha fazla iştah göstermesi ve krediye erişimin kolaylaşması konut talebini yeniden harekete geçirebilir.
Burada tüketicinin gözünde çok önemli bir başka hesap daha var: Bugün yüksek faizle alınan kredi, yarın daha düşük faizle yeniden yapılandırılabilir.
Dolayısıyla bugünkü kredi faizi, yarının faizinden bağımsız değerlendirilmeyebilir.
Bu düşünce yaygınlaşırsa, yüksek faiz nedeniyle aylardır bekleyen alıcıların bir bölümü “Şimdi al, sonra krediyi yeniden yapılandır” yaklaşımına geçebilir.
Temmuz verilerindeki ipotekli satış artışı, bu davranışın küçük de olsa şimdiden ortaya çıkmaya başladığını düşündürüyor.
Altın da denklemin içinde
Konut piyasasının Türkiye'ye özgü bir başka finansman kaynağı daha var altın fiyatlarının yükselişine dayalı servet artışı.
Şubat-temmuz arası ons altının yaklaşık yüzde 30'a yaklaşan geri çekilmesi, altın birikimini konut alımında kullanmayı düşünenler açısından önemli bir servet kaybı yarattı. Dolayısıyla yüksek fiyatlı altın döneminde konuta geçmek isteyen bazı tasarruf sahipleri beklemiş olabilir.
Bu açıdan bakıldığında temmuz satışlarındaki zayıflığın bir bölümü de altının performansıyla ilişkili olabilir.
Şimdi ise tablo değişiyor. Ons altın temmuz başındaki yaklaşık 3.970 dolar seviyelerinden ağustos ortasında 4.400 dolar civarına yükseldi.
Eğer altın yeniden yükseliş trendine girerse, altın birikimi bulunan hanehalkının konut satın alma gücü de artacaktır.
Dolayısıyla önümüzdeki aylarda izlenmesi gereken ilginç bir ilişki var: Altın yükseliyor, reel konut fiyatları düşüyor ve kredi koşulları gevşiyorsa, konut için üç ayrı satın alma kanalı aynı anda güçlenmiş olur.
Birincisi servet etkisiyle altın.
İkincisi reel olarak ucuzlayan konut.
Üçüncüsü ise kredi.
Dönüş için gerekçeler ne?
Konut gibi büyük ve uzun vadeli bir harcama kararında tüketicinin yalnızca bugünkü gelire ve faize değil, gelecekteki ekonomik koşullara ilişkin beklentisine de baktığını unutmamak gerekir.
Seçim atmosferinin yaklaşması da burada önem kazanıyor.
Türkiye'de seçim dönemleri genellikle ekonomide beklentileri, tüketici güvenini ve harcama eğilimini etkiliyor. Buna bir de krediye erişimin kolaylaşması eklenirse bugün bekleyen talebin bir bölümü piyasaya dönebilir.
Bu durumda 2.5 yıllık fiyat gerilemesi dönemi bitebilir mi?
İşte asıl soru burada.
Konut fiyatları dört yıldır düşüyor ama reel gerileme yaklaşık 2.5 yıldan bu yana var. Bu dönemde fiyatlar enflasyonun gerisinde kaldı, satışlar finansman maliyetlerinden etkilendi ve alıcılar krediye erişimde zorlandı.
Fakat artık denklemin bazı parçaları değişmeye başladı.
Bütün bunlar aynı anda gerçekleşirse konut piyasası yalnızca bir dip arayışından çıkıp yeni bir yükseliş döngüsüne girebilir.
Fırsat bugünün fiyatında ve yarının faizinde mi?
Elbette burada kritik koşul kredi musluğunun gerçekten açılması. Çünkü Türkiye'de konut piyasasını yalnızca fiyat değil, finansman belirliyor.
Bugün yüksek faiz nedeniyle bekleyen alıcı, yarının daha düşük faizini satın almak için bugünün fiyatını fırsat olarak görebilir.
Bu nedenle temmuz verisini “konut satışları düşüyor” diye okumak eksik kalır. Daha doğru okuma şu olabilir: Konut piyasasında eski talep çekildi, yeni talep ise uygun zamanı bekliyor.
Ve eğer faiz, kredi, altın ve beklentiler aynı anda doğru yöne dönerse, yeniden daha hareketli, canlı bir konut piyasasını görebiliriz.
Çünkü konutta dip, çoğu zaman satışların en düşük olduğu gün değil; alıcının yeniden geleceğe inanmaya başladığı gündür.
Bekleyen alıcılar doğru finansman koşullarını kollayarak hareket ederse hem piyasanın yönünü değiştirirler hem de kendilerine avantaj sağlayabilirler.
Son söz: “Fırsat, hazırlıklı olana gelir.” Seneca