Konutun 1 ayı, faizin 1 yılına bedel
Nisan karantina önlemlerinin geniş kapsamda uygulandığı, salgının tepe noktası yaptığı, ekonomik faaliyetlerin dibe vurduğu bir aydı. Bu nedenle konut satışlarının 42.783 adetle küresel krizden bu yana en düşük seviyesine inmesi normaldi. Sokağa çıkamayan insanın konut almak için araştırma yapması, bankaya ve tapuya gitmesi dahi zordu.
SATIŞLAR DİPTE, FİYATLAR TEPEDE
-Şaşırtıcı olan ise konut satışlarından gecikmeli biçimde açıklanan konut fiyatlarının nisan ayında yüzde 1.7, yıllık bazda yüzde 16.7 artmasıydı.
-Satışlar dipte olmasına karşılık fiyat artışı yönünde son 5 yılın en yükseğine çıkılmıştı. Satış olmadan görünmez bir şey sanki fiyatları yükseltmişti.
-Mayıs ayında ise konut satışları 8 bin kadar arttı ve 50.936 adede yükseldi. Bu rakam da nisanın ardından son 11 yılın en düşük ikinci ayıydı.
-Mayıs ayında karantinadan çıkış ve normalleşme başladı. Satışların seyri de buna uyumlu ve paraleldi.
MAYISTA KONUT FİYAT ARTIŞI % 6.4
-Uyumsuz olanı ise fiyatların seyriydi. Cuma günü açıklanan veriye göre Türkiye’de konutların fiyatı mayıs ayında yüzde 6.4 arttı. Konut Fiyat Endeksi’nin son bir yıllık artışı da yüzde 23.1’e vardı.
-2019’un mayıs ayında ise konut fiyat artışı yıllık yüzde 1.5’e kadar inmişti. Buradan başlayan ve yüzde 23.1’e varan yıllık çıkış ise konut fiyatlarının izlendiği 2010’dan beri en hızlı artış oldu.
-Bundan önceki en yüksek yıllık artış Haziran 2015’te yüzde 17.2 ile gerçekleşmişti. Konut fiyatları 2009’da başlattığı tırmanışını o tarihe kadar sürdürmüş, artan terörün ve siyasi belirsizliğin etkisinde İstanbul’un öncülüğünde, önce durulma ve sonra gerileme dönemine girmişti.
4 YILLIK DÜZELTME DÖNEMİ
Konut fiyatlarında dip noktasını Mayıs 2019’da yine İstanbul seçimleri konusundaki belirsizlikle gördü. Böylece 2015 ortasında başlayan konut fiyatlarındaki reel gerileme veya düzeltme dönemi 4 yıl sürdükten sonra son buldu.
-Geçen yılın haziran ayında önce Belediye Başkanlığı seçimi geride kaldı. Ardından Türkiye-ABD ilişkilerinde en kötü senaryo gündemden düştü.
-Temmuz sonuna doğru Türkiye’nin en büyük ve en hızlı faiz düşüşü başladı.
Kamu bankaları aracılığıyla hem kredi faizleri düşürüldü, hem de verilen kredi tutarları artırıldı.
NEGATİF FAİZ BESLİYOR
-Koronavirüs ile birlikte faizler bir tur daha düşürülerek, ticari kredilerde yüzde 9.6, konut kredisinde yüzde 9’a indi. Yüzde 11-12 bandında seyreden enflasyonun 2-2.5 puan altında bir orandan kredi kullanmak çok cazip.
-Yeni getirilen Aktif Rasyosu da bankaları kredi verme ile küçülme arasında bir tercihine zorladı. Sonuçta kredilerde istenen artış gerçekleşti. Kredilerdeki yıllık artış yüzde 30’u geçiyor.
-Krediler yanında tasarruf tarafında yaşananlar da konut talebini besledi. Düşen oranlar üzerinden mevduat faizlerinin neti yüzde 6.3’e indi.
-Mevcut enflasyonun yarısına denk gelen faiz oranları 1980 sonrasının en yüksek negatif faizi.
-Para ve tasarruf sahiplerinin bir kısmı, ilk kez yaşayacakları ve uzun süreceği anlaşılan negatif faizlerden kaçıp gayrimenkul piyasasına sığındı.
KONUTUN BİR AYI FAİZİN BİR YILINA BEDEL
-Sonuçta konut fiyatlarının bir ayda yüzde 6.4 artması, mevduattan bir yılda kazanılan faize denk geliyor. Faizin net getirisi yüzde 6.3, konutun sadece mayıs ayı artışı yüzde 6.4. Konutun kira getirisi ve vergisi hesap dışı. Bu durum mayıs ayı itibariyle böyle.
-Haziran’a geldiğimizde madalyonun bir yüzünü, sadece konut satışlarını biliyoruz. Konut fiyatlarının ise fırladığını gözlemliyoruz da, elimizde somut veri veya oran yok. Mayıstaki yüzde 6.4’lük artışı nasıl bir artış izleyeceğini merakla bekleyeceğiz.
MAYIS BU İSE HAZİRAN NE?
-Çünkü konut satışlarında haziran ayında tam bir patlama yaşandı. 190 binlik satış adedi şimdiye kadar en yüksek aylık satış. Üstelik 146 binlik 2018 Eylül ayı satışından açık ara öne geçerek.
-Yine haziran ayı ile birlikte son bir yıllık konut satışları 1 milyon 468 bin ile şimdiye kadar ki en çok satış rakamına ulaşıldı. Muhtemelen 1.5 milyon adetlik satışa temmuz ayında ulaşılır.
-İpotekli konut satışları da ilk kez 100 bini geçti. Son bir yıllık ipotekli satış rakamı da yarım milyonu devirdi ve 516 bine çıktı.
-Tarihin en büyük faiz indirimini ile en düşük kredi faizlerini, ipotekli ve toplam konut satışlarında rekorlar izliyor. Bunun peşinden fiyat rekoru da gelecek gibi.
NEGATİF FAİZ, TALİH KUŞU GİBİ
-Satış olmadan fiyatların artmasının nedeni negatif faiz. Derin negatif faiz uygulaması konut satıcılarının başına adeta talih kuşu kondurdu. Nasıl olsa alıma gelecekler rahatlığı ile fiyatlar önceden artırıldı. Üstelik satışların tarihi dip seviyelere indiği bir dönemde.
-Burada alıcıların bireysel, satıcıların ise daha çok kurumsal olması, konut satışlarının daha az sayıda elde toplanmasının etkisi olsa gerek.
-Bir de konut inşa maliyetleri son yıllarda yükseldi ve bu artış nihai fiyatlara pek yansıtılamadı.
ALICI-SATICI MÜCADELESİNE FAİZ ETKİSİ
-Fiyat artışlarının satışlardan önce hareket etmesi ise bize satıcılar ile alıcılar arasındaki mücadelede hangi tarafın daha avantajlı olduğunu gösteriyor.
-Alıcıların avantajı faizler düşüşe geçene kadardı. Düşüş süreciyle birlikte avantaj satıcılara geçti.
-Nitekim son bir yıllık konut fiyat artışının yüzde 23.1’i bulması da bunu gösteriyor. Ondan önceki bir yılda da artış oranı sadece yüzde 1.5 idi.
FAİZ DÜŞÜŞÜ DAHA ÇOK SATICILARA YARADI
-Negatif faizli kredi patlamasının alıcılara mı, satıcılara mı daha çok yaradığı konusunda artık görüşümüz giderek netleşiyor. Galiba satıcılara daha çok yaradı. Mayıs ayında satışlar dipteyken aylık ve yıllık fiyat artışı bakımından rekor kırılması bunun net bir göstergesi.
-Haziran'da ise yükselmiş fiyatlar üzerinden satış patlaması yaşandı. Faiz düşüşünden dolayı alıcıların avantajı önemli ölçüde ellerinden alındı. İlginç bir alıcı-satıcı mücadelesi izleyeceğiz. Sabırlı davranan kazançlı çıkacak gibi.
