Evin fiyatı yüzde 32'den az artmışsa kârdasınız

Kamu bankalarının tarihinde ilk kez yüzde 8,25 olan Merkez Bankası politika faizinin bile altında aylık yüzde 0,64 yıllık yüzde 7,95 faizle verdiği konut kredisinin yankıları sürüyor. Şimdiye kadar 15 bin başvurunun yapıldığı süper faizli konut kredisinin ardından konut sahiplerinin de fiyatlara zam yaptıkları konuşuluyor. Ancak yaptığımız hesaplamaya göre yeni faiz oranları öyle cazip ki 1 hafta öncesine göre eğer konuta yüzde 32 zam yapılmamışsa evi alırsanız yine kârdasınız. Kaldı ki emlakçılar evlere yapılan ortalama zammın faiz indiriminin açıklanmasının ardından yüzde 10 olduğunu ifade ediyorlar. Böylece yapılan faiz indirimin yüzde 10'u konut sahibine yüzde 22 yine sizin cebinize kalabilecek. Tabi iki gönül isterdi ki hiç indirim olmasın ve azalan tüm faiz maliyeti cebimize kalsın. Yeni durumun hesabını yapmadan önce şunları hatırlatmakta fayda var. kamu bankaları vatandaşa sıfır veya ikinci el konut satın alımlarının finansmanına yönelik olarak Avantajlı Konut Kredisi ürünü sunuyor. Sıfır veya ikinci el konutlar için, azami 500 bin TL’ye kadar (500 Bin TL dahil ) azami 12 ay ödemesiz dönemli azami 180 ay vade ile konut finansmanı imkanı var. İstanbul, Ankara ve İzmir’de azami kredi tutarı sınırı 750 Bin TL.

YÜZDE 32'LİK KRİTİK EŞİK

Şimdi gelelim hesaba. Büyük şehirlerde iyi bir evin fiyatı artık 500-600 bin lira. Bu örnekten yola çıkarak 600 bin liralık bir ev alacaksanız ve bunun için de 500 bin lira kredi çekeceksiniz önceki hafta bu kredinin size maliyeti 0,94'lük faiz oranı ile 538 bin 817 liraydı. Aylık taksit ödemesi ise 5 bin 771 lira olacaktı. Oysa aynı evi aynı koşullarla şimdi alsak faiz maliyetimiz tam 195 bin 243 lira azalarak 343 bin 644 TL'ye gerilemiş olacak. Aylık taksit ödemelerimiz 4 bin 686 liraya inecek.

Şimdi faiz indiriminin ardından evlerin fiyatlarına zam yapılması meselesine gelelim. Bu 195 bin liralık faiz avantajının korunamıyor olması için 600 bin liralık evin yüzde 32'lik fiyat artışı ile 795 bin liranın üstüne çıkması gerekiyor. Başka bir değişle, yüzde 32'nin altındaki her yüzdelik artış sise üstündeki artış ise evi size satan kişiye kar yazar.

FİYATLAR YILLARDIR ENFLASYONUN ALTINDA SEYREDİYOR

Şunu her zaman aklımızda tutalım, konut almak için de temelde iki önemli nokta mevcut. Bunlardan ilki tabii ki ev fiyatları. İkincisi faiz gibi alternatif getiriler. Son olarak konut kredi faizleri. Merkez Bankası'nın açıkladığı son rakamlara göre son 1 yılda tüm Türkiye'de konut fiyat artışı yüzde 15.1 oranında oldu. Enflasyon aynı dönemde yüzde 11.39 olarak gerçekleşti. İstanbul'da ise geçen yıl boyunca konut fiyatları ancak yüzde 11,71 yani enflasyona yakın yükselebildi.

Son 5 yıla bakıldığında da Türkiye çapında konut fiyatlarının yüzde 67 arttığı hesaplanıyor. 5 yılda İstanbul'da ise fiyat artışı %46'da kaldı. Aynı dönemde enflasyon yüzde 75'lik bir yükseliş kaydetti. Konut fiyatının enflasyonun 8 puan altında kalması tabii ki talep düşüklüğünden kaynaklandı. Öyle ki özellikle İstanbul'da konut balonundan söz edilmeye başlandı. İstanbul şehir merkezi değil ancak biraz daha şehir dışı bölgelerde satılmayan evler veya yarım kalmış inşaatlar göze çarptı.

Ev alınların göz önüne almak zorunda oldukları alternatif getiri yani mevduat faizleri ise şu anda vergi de düştükten sonra % 6.50 düzeyinde yani net olarak negatif getiri söz konusu. Faizler böyle düşünce elinde bir miktar parası olanlar bu parayı mevduatta tutmak yerine elindekini konut almak için peşinat yapıp geri kalan tutar için kredi kullanmaya başladı. Öyle görünüyor ki ev fiyatlarının çok yükselmediği yerlerde doğru da yapıyorlar.

EVİ 1 HAFTA ÖNCE ALSAYDINIZ FAİZ MALİYETİ 538 BİNDİ

Kredi tutarı 500 bin TL

Faiz oranı(%) 0,94

Toplam Faiz 538.817 TL

Aylık Taksit 5.771 TL

Toplam ödeme 1.038.817 TL

ŞİMDİ KREDİ ALANLAR 195 BİN TL DAHA AZ FAİZ ÖDEYECEK

Kredi tutarı 500 bin TL

Faiz oranı(%) 0,64

Toplam Faiz 343.544 TL

Aylık Taksit 4.686 TL

Toplam ödeme 843.544 TL