Vergiler doları, faizler konutu neden tetikliyor?

Konut fiyatları mayısta yüzde 3.6 artışla son 21 ayın en düşük düzeyinde artış gösterdi. Cümle biraz çarpık. Ama çarpıklığın aslı artış oranlarından geliyor. Aylık artışın yüzde 3.6 olması ve bunun son 21 ayın en düşüğünü ifade etmesi çok şey anlatıyor.

➔21 ay oldu ki konut fiyatları her ay yüzde 3.6 ve onun üzerinde artıyor. Bitişikteki tablodan görülebileceği gibi 4 ayın artışı da çit haneli oranları geçmiş ve en yükseği yüzde 13.6 ile Şubat 2022’ye ait.

➔Konutta aylık fiyat artışlarının yüzde 3.6 düzeyinin altında kaldığı son ay ise faizlerin düşürülmeye başlandığı Eylül 2021.

➔Sonrası negatif getirili TL’den kaçış, artan ve artacak enflasyona karşı korunma amacıyla konut ve gayrimenkule hücum devrinin başlamasıydı.

➔Zaten Merkez Bankası araştırmasıyla sabitti ki, faiz oranlarında her bir puanlık değişim, konut fiyatlarını tersi yönde 2.1 puan değiştiriyor. Ne kadar faiz düşüşü onun en az iki katı konut fiyat artışı demekti.

➔Bu nedenledir ki konut satışları bitişikte Bizim Menkul Değerler’in grafiğinden görülebileceği gibi 2022 ortasına kadar rekor kırarak artmaya devam etti.

➔Sonrasında fiyatların çok yükselmesinden ve yerleşiklerin konuta finansal erişiminin zorlaşmasından dolayı satışlarda gerileme başladı.

➔2022 yılının ikinci yarısında konut satışları yüzde 19 geriledi. Bu yılın ilk yarısındaki düşüş yüzde 22 oldu.

➔Yıllık konut satışları Haziran 2022’de 1 milyon 665 bin adetle rekor düzeye çıkmışken, Haziran 2023’te 1 milyon 325 bine düştü. Azalış 340 bin adet ve yüzde 20.4 oranında.

➔Satışlardaki azalmaya karşılık fiyatlar artmaya devam ediyor. Mayıs ayı itibariyle konut fiyatları yıllık yüzde 103.6 yükseldi.

➔Konut satışlarını azaltan en büyük etken fiyatların çok yükselmesi. Zaten 2020, 2021 ve 2022 yıllarında Türkiye dolar bazında konut fiyat artışı bakımından dünyada ilk sıradaydı.

➔Geçen yılın haziran ayında konut fiyat artışları yüzde 160.7’e ulaşmıştı. Ekimde yüzde 189.1 ile rekor kırdı ve yıllıkta baz etkisinden dolayı yönünü aşağı çevirdi. Mayıs 2023’te ise konut fiyatları yıllık yüzde 103.6 arttı. Ancak aylıkta artışlar devam ediyor.

➔Nominal fiyatlardaki bu azalmaya karşılık reel yani enflasyondan arındırılmış fiyatlarda gerileme yok. Konut fiyatları reel bu yılın mayıs ayında yüzde 45 artarken geçen yılın mayıs ayında artış da yüzde 44.8 idi.

➔Yüzde 45 reel artış demek, satın alınma fiyatının 2.5 yılda kendi katlaması demek. Değerlenmeyle kendini 2.5 yılda katlayan bir varlık Türkiye konutları.

➔Bu nedenle parası olan koşup alıyor.

➔Konut alamayanlar ise kiracı oluyor ve kiracıların sayısı giderek çoğalıyor.

➔2022 sonu itibariyle kiracı hane sayısı 7 milyon veya yüzde 27.2’ye çıktı. Konut sahibi olanların oranı da yüzde 56.7’ye geriledi.

➔Benzer bir eğilim konut dışı gayrimenkulde yaşanıyor. Arsa, arazi ve ticari binaları kapsayan konut dışı gayrimenkulde fiyat artışlarını bilmiyoruz. Ama satışların durmadığını, artmaya devam ettiğini biliyoruz.

➔Habertürk’ten Hamdi Girgin’in haberine göre ilk 5 ayda toplam gayrimenkul satışlarının yüzde 42’sini konut oluştururken, konut dışı gayrimenkulün payı yüzde 58’e yükseldi. Yüzde 58 olan oran geçen yıl yüzde 54 ve 2021’de yüzde 50 idi.

➔Seçim sonrası döviz kurları önce hızlandı sonra duruldu. Hafta sonu vergi oranlar ile birlikte sıçrayan enerji fiyatlarının enflasyona bir tur daha yükselteceği bekleniyor.

➔Enflasyon yükselecek de döviz kuru duracak mı? Ne kadar enflasyon o kadar kur artışı mantığıyla hareket edenler hafta başından itibaren dövizde alıma geçtiler.

➔Vergi artışı kur artışını tetikledi. Her ikisi birlikte enflasyonu tetikleyecekler.

➔Dün dolar 27 TL’yi, euro da 30 TL’yi geçti. Seçim sonrası sepet bazında kur artışı yüzde 38’e yükseldi. Kur artışının da enflasyona geçişkenliği yüksek.

➔Böylece enflasyon, kur ve ücret artışı sarmalı kuruldu. Yerel seçimlere kadar da bu durum devam edebilir.

➔Böyle bir konjonktürde reel varlıklar elbette en iyi koruyucudur. Enflasyondan da, kur artışından da.

➔Hisse senetleri de gayrimenkul gibi reel bir yatırımdır. Dün kur yüzde 2’nin üzerinde yükselirken borsa tersine hareket etti ve yüzde 3.5 düştü. Normali kur artışıyla borsanın yükselişinin de hızlanmasıydı.

➔Seçim öncesinde görülen büyüklerin, spekülatörlerin ve de makinelerin satışları kısa vadede etkili olsa da, orta ve uzun vadede borsa aynen gayrimenkule yakın bir seyir izler. O da enflasyondan iyi bir koruyucudur.

➔Bu çerçevede konut satışları gerilese de, borsa kar realizasyonu satışları yese de, yerel seçimlere kadar durmak yok yola devam durumu yaşanabilir.

➔Enflasyonla gerçekten bir mücadele başladığında durum değişecek.

➔Ya da gayrimenkulü önce adam akıllı bir kayıt altına alıp sonra ciddi vergiler getirildiğinde fiyatlarda bir düzeltme yaşanabilir.