Yüksek konut fiyat sorununu faiz çözer mi?

Konut fiyatlarındaki artış temmuzda aylık bazda hızlanarak yüzde 7.3’e çıktı. Artış geçen yılın ağustos ayı sonrasının en yükseği.

Yıllık bazda konut fiyatlarının artışı ise yüzde 96.0’dan yüzde 94.7’ye indi ve Şubat 2022 sonrasının en düşüğünü gördü.

➔Aylık bazda yüzde 4-5 bandında artan fiyatların temmuzda hızlanmasında döviz kuru, ücretler ile akaryakıt fiyat artışları sonucu enflasyondaki sıçramanın etkisi büyük.

➔Zaten yüzde 7.3’lük konut fiyat artışı aynı ayın yüzde 9.5 enflasyonunun altında kaldı ve bu durum bu yıl ilk kez gerçekleşti. Daha önceki aylarda konut fiyatları hep öndeydi, enflasyon arkadan geliyordu.

➔Benzer bir durum ağustos ayında da gerçekleşebilir. Çünkü ağustos enflasyonu yüzde 9.1 arttı. Konut fiyatlarının aynı oranda artışı ise önce endekslerde görülmüyor.

➔Dolayısıyla enflasyon yeni bir ivme kazanırken konut fiyatlarını peşinden sürüklüyor.

➔Gerçekte de konut fiyatları yıllar sonra ilk kez enflasyonla yarışta geri kalıyor.

➔Enflasyon artmaya devam da edecek, OVP’de yılsonu tahmini yüzde 65’e çıkması ve gelecek yılın ikinci çeyreğinde tepe noktası yapması bekleniyor. Bu da enflasyonun tepe noktasının yüzde 70’leri geçebileceğini düşündürüyor.

➔Konut satışları ise düşük kalmaya devam ediyor. Çünkü ihtiyacı olan hanehalkının finansal gücü konut satın almaya yetmiyor.

➔Geçen yılın ikinci yarısında konut satışları yüzde 19 gerilerken, bu yılın 7 aylık döneminde yüzde 15.5 düştü.

➔Konut satın almak hanehalkı için zordu ama artık çok daha zor hale geldi. Son üç yılda Türkiye konut fiyat artışında dünya birinciliğini başka bir ülkeye kaptırmadı.

➔Hanehalkının konut edinmesi hem konut fiyatlarının reel anlamda veya dolar bazında yükselmesinden dolayı zor, hem de konut kredi faizleri daha yüksek.

➔Genel faiz yükselişi çerçevesinde bankaların ortalama konut kredi faizi yüzde 39’u buldu ki, en son Ağustos 2003 tarihinde bu düzeydi. Yani konut kredi faizleri 20 yılın en yüksek düzeyinde.

➔Her ay yüzde 3’ün üzerinde bir faiz yükünü uzun süreli taşımak çok zor. Dolayısıyla bu durum ipotekli satışların yüzde 28 gerilemesinde etkili.

➔Hatta bir ara ipotekli satışlar ile diğer satışlar başa baş noktasına gelmişken, ağustos ayında ipotekli satışlar diğer satışların yedide biri düzeyine indi. 106 bin konut peşin veya senetli satılırken, 16 bin konut kredili satıldı.

➔Faiz oranlarının daha yükselmeyeceği dikkate alındığında artık konutta “diğer satış” adı altında peşin veya müteahhit kredili, senetli satış yönteminin geçerli olacağı anlaşılıyor. Bu da satışları azaltan bir gelişme.

➔Konuta finansal erişim zorlaşacağına, konut satışları gerilediğine göre fiyatlara ne olacak? Gerileyecek mi?

➔Reel olarak veya dolar bazında belki ama hemen değil, zamanla.

➔Yüksek konut fiyatlarının piyasa koşullarında en iyi ilacı faizlerin reel düzeye çıkarılmasıdır.

➔Biliyoruz ki faizlerin reel her bir puanlık değişim konut fiyatlarında tersi yönde 2.1 puanlık etki yaratıyor. Faiz 10 puan mı düştü, konut fiyatlarını 21 puan artırabiliyor. Ya da reel faizin 10 puan yükselmesi konut fiyatlarını 21 puan düşürüyor.

➔Bu açıdan bakınca son dönemde faizlerdeki artışın etkisi çok çok sınırlı. Çünkü faizler henüz derin negatif düzeylerinden çıkmadı ki.

➔Ayrıca enflasyon ile faizler arasındaki fark veya reel faiz seçimlerin yapıldığı mayıs ayında yüzde 38.5’e karşı yüzde 8.5 idi, yani fark 30 puandı. Şimdi ise enflasyonda 58.5’a, faizde yüzde 25 çıkıldı, aradaki fark da 33.5 ile azalmadı ki.

➔Ancak önümüzdeki dönemde faizlerin reel hale gelmesi ihtimali var ve bu durum konut fiyatlarını durdurucu hatta düşürücü etki yapabilir.

➔Elde edilen gelirlerin, karların, kazançların büyük kısmı, tasarrufların veya servetlerin önemli bölümü hala yerli para cinsinden. Bu paranın fiyatının artması, dolaşımdaki miktarının kısıtlanması veya faizinin yükseltilmesi, diğer tüm fiyatları hizaya getirir.

➔Bir ulusal paranın değerinin artması veya faizlerin reel olarak pozitif hale gelmesinin işe yaramadığı ülke ve zaman yok.

➔Aynen bugün dünyada yaşanmakta olduğu gibi.

➔Nasıl ki küresel krizle birlikte likidite bollaştı ve faizler dünya tarihinin en düşük düzeyine hatta negatif hale geldi, bunun sonucunda her ülkede konut fiyatları şişti.

➔15 yılın sonunda ve pandemi ile enflasyon yükselişe geçince faiz oranları artırılmaya başlandı ki, şimdi konut fiyatları da geriliyor.

➔Çin ayrı bir örnek ve çok uzun zamandır şişen konut fiyatları, fazla arzın da etkisiyle faiz artmasa da düşüyor. Ama ABD, Almanya, İngiltere, Kanada ve diğer ülkelerde fiyatlar gerileme eğilimine girdi bile. Hem enflasyon düşüyor hem konut fiyatları.

➔Bizde de ne zaman faizler reel pozitif hale dönüşür, o zaman konut fiyatlarında ve genel fiyatlarda düzeltme başlayabilir.

➔Zaten konut fiyat artışları durdurulmazsa enflasyonla mücadele başarısız kalır. Reel yüksek faizler konut fiyatlarını da enflasyonu da hizaya sokar.