Konutta sorun arz bolluğunda

500 Büyük Sanayi Kuruluşu’ndan Merkez Bankası’nın faiz kararına sıra ancak geldi. TCMB hükümetin de baskısıyla yarımşar puanlık adımlarla gidebileceği faiz indirimini hızlandırdı ve yüzde 0.75’e çıkardı. Bu oran aynı zamanda TCMB Başkanı Erdem Başçı’nın Konya konuşmasında tarifini yaptığı ölçülü tarifenin en üst basamağı. İndirimin gerekçesi olarak döviz kurundan enflasyona geçişkenliğin azalması ve hazirandan itibaren düşüşün başlayacağı ile küresel likiditedeki iyileşmesi gösterildi. Ardından ekonomistler ile yapılan toplantıda düşüşün devamının enflasyona ve dışarıdan sermaye girişlerine bağlandığı ifade edildi. Demek ki, büyük ihtimalle faiz indirimi sürecek.

- Bu faiz indiriminin asıl yarayacağı yer ise konut kredilerinin yeniden açılması olabilir. En son 13 Haziran itibarıyla konut kredi faizi ortalaması yüzde 12.30’a inmiş. Ancak bu düzey henüz cazip değil. Aylık faiz yükü yüzde 1’in üzerinde. Cazip olabilmesi için yıllık faizin yüzde 10’un, aylık faiz yükünün de yüzde 0.80’in altına düşmesi gerekiyor.

- Nitekim bu yıl ocak sonunda artırılan faizlerin etkisi şubat ayından itibaren etkili olmaya başladı. Mayıs ayı itibarıyla 5 ayda ipotekli yani kredi kullanarak alınan konutlar yüzde 33.6 azaldı. Üçte bir ciddi bir azalma.

- Peşin ve senetli satışları ifade eden “diğer satışlar” ise yüzde 10 arttı. Demek ki, kredinin pahalı olmasından dolayı harekete geçemeyen bir talep var. Eğer faizler artmasaydı ve diğer satışlar kadar ipotekli satış artışı olsaydı, bu yılın 5 ayında 134 bin yerine 222 satış yapılacaktı. Bu da 88 bin konuta denk gelir.

- Peki faiz artmasa ve 88 bin konut da satılsaydı, bu sektörün sorunu çözülür müydü? Bunun için konut arzına da bakmak gerekiyor. Elimizde yılın ilk üç ayına ait veriler var. Bitişikte yer alan rakamlara göre, 2014 yılının ilk çeyreğinde inşaat ruhsatı alan daire sayısı 116 bin, yapı kullanma izni alan daire sayısı 102 bin. Süre 3 aydan 5 aya çıkarsa sayı daha artacak tabii. Ama 3 aylık arz bile, faiz artmayıp 88 bin konut daha ipotekli şekilde satılsaydı, arz en az 25 bin daha fazla olacaktı, eritilemeyecekti.

- Bu açıdan faizlerin yüzde 10’un altına inmesi, Merkez Bankası’nın politika faizini 0.75’lik adımlarla iki kez daha düşürmesi konuttaki stokları eritmeye yetmeyebilir. Bunun için ya arz tarafının fiyatları düşürmesi ya satışı zamana yayması ve üretimi stoklara yapması gerekebilir.

Faizlerin yüksekliğinden dolayı konutun talep tarafında sorun var ama daha büyük sorun arz bolluğu gibi görünüyor.

SONUÇ: “Her sonuç bir neden haline gelir.” Buddha