Emlak fiyatı kirayı, kira enflasyonu ateşliyor

Gayrimenkul ve genelde varlık fiyat artışlarıyla enflasyon arasında belli bir paralellik vardır. Emlak ve finansal varlık fiyatları hızla arttığında, gelir ve servet artışı yoluyla talebi artırıyor ve sonuçta enflasyon yaratıyor. Merkez bankaları bu nedenle bütün varlık fiyatlarını izlerler ve zaman zaman da müdahalede bulunurlar. Fiyatların aşırı artmasını istemezler, hatta balon yaratmasını hiç istemezler. Çünkü balon oluşurken veya varlık fiyatları hızla artarken, enflasyonu artırır. Hele ki bir de balon patladığında bilirler ki finansal istikrar da tehlikeye girer.

Read more!

-Bizde emlak fiyatları balon aşamasına gelmedi. Ama en gözde emlak coğrafyası olan İstanbul’da 5 yıllık fiyat artışları yüzde 70’e kadar çıktı. Buradan da geri dönüş başladı. Emlak balonu son 5 yılda yüzde 100’ü aşan fiyat artışlarına deniyor.

-Ancak yüzde 50’yi, yüzde 70’i bulan emlak fiyat artışlarının hiçbir etkisi olmayacak demek değil. Yukarıda TCMB’nin konut fiyat endekslerini açıklamaya başladığı 2010 ve sonrasındaki değerler yer alıyor. Biz kalite artışını dışlayan hedonik konut fiyat endeksini baz aldık.

NE KADAR EMLAK FİYATI O KADAR KİRA

-2010 yılı başından Kasım 2018’e kadar 9 yılda Türkiye ortalaması olarak konut değer artışı yüzde 134.5’e vardı. Aynı dönemde kira artışları da yüzde 85’i buldu. Her yıl çift haneli artış kaydeden konut fiyatlarının son yıllarda kiraları da yükseltici etki yaptığını yukarıdaki rakamlardan net bir şekilde görüyoruz.

-2012’den başlayarak 2016 yılına kadar çift haneli konut fiyat artışlarını gördük. Konuttaki bu fiyat artışı yüzde 3-5 bandında hareket eden kiraları 2014 sonrası yüzde 7-10 bandına çıkardı. Yani konut fiyat artışları yaklaşık 2 yıllık gecikmeyle kira fiyatlarını sıçrattı.

-2018 itibariyle kiraların çift hane eşiğinden dönmekte olduğu görülüyor. Bunda da konut arzının bollaşması ve fiyatlarının reel olarak gerilemesi yanında, kişi başına gelirin reel anlamda düşmesinin, faiz ile dövizin sıçramasının payı var.