İstanbul depreme ne kadar hazır?

Türkiye, çarşamba gününe Düzce'de yaşanan korkutucu depremle uyandı. Düzce Gölyaka'da 5.9 büyüklüğünde meydana gelen depremde büyük hasarlar yaşanmadı.

DÜZCE NASIL DEPREME HAZIR HALE GELDİ?

Düzce Kaynaşlı'da 12 Kasım 1999'da yaşanan, 845 canımızı kaybettiğimiz, 5 bine yakın kişinin yaralandığı depremden 23 yıl sonra gerçekleşen deprem hafif hasarla atlatıldı. Düzce Belediye Başkanı Faruk Özlü, kent genelinde 5.9'luk depremin hafif hasarla atlatılmasını, kentteki yapı stokunun yüzde 80'inin yeni olmasıyla ve yatay yapılaşmayla açıkladı. Özlü, "İlçelerimizde de kentte de yatay mimari söz konusu. Kent genelinde zemin artı 3 kat, toplam 4 kat sınırlaması var. Biz deprem yönetmeliğini harfiyen uygulayan bir şehiriz. Yapı konut stokumuz yüzde 80 yenidir ve deprem yaşamış bir şehir olarak tedbirleri, yönetmelikleri mutlaka uyguluyoruz. Düzce konut stoku yüzde 80 oranında yenidir" ifadelerini kullandı.

Yaşanan bu deprem, hatalardan ders çıkarılıp gerekli tedbirlerin alınması halinde bu afetleri en az hasarla atlatabileceğimizi gösterdi.

İSTANBUL NE DURUMDA?

Yıllardır konuşulan, herhangi bir bölgede gerçekleşen depremden sonra tekrar tekrar gündeme gelen, 'beklenen büyük İstanbul depremi'ne ne kadar hazır olduğumuzu veriler ışığında mercek altına aldık.

Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü verilerine göre; İstanbul'da 1 milyon 200 bin konut bulunuyor.

7.5 ve üzeri şiddette olası bir depremde 491 bin binanının hasar alacağı tahmin ediliyor. Bunların 13 bin 492'sinin çok ağır hasar, 39 bin 325'inin ağır hasar, 136 bin 746'sının orta hasar, 300 bin 963'ünün hafif hasar olarak gerçekleşmesi bekleniyor.

Hasar alması beklenen binalarda 6 milyon 250 bin civarında kişinin yaşadığı tahmin ediliyor. Bunlardan 671 bin 832 kişinin ağır ve çok ağır hasar alması beklenen binalarda ikamet ettiğini belirtelim.

Sismoloji (Deprembilim) uzmanı Prof. Dr. Haluk Eyidoğan'ın CİMER üzerinden aldığı rakamlar 22 Eylül'de basına yansıdı. Veriler deprem riski nedeniyle 77 bin 636 binanın yıkıldığını ortaya koydu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü verilerine göre bu binalarda 357 bin 562 konut ile 50 bin 736 işyeri bulunuyordu. Öne çıkan diğer detaylar ise şunlar :

DEPREM RİSKİNE KARŞI KAÇ BİNA DÖNÜŞTÜRÜLDÜ?

Eski binaların depreme hazır hale getirilmesi için TOKİ tarafından 2006'dan beri sürdürülen kentsel dönüşüm projelerinde bugüne kadar 18 bin 775 konut için çalışmaya başlandı. İBB ise 2019'dan itibaren 18 bin 455 konut için harekete geçti.

TOKİ tarafından 7 bin 258 konut hazır hale getirilirken İBB 8 bin 689 konutu tamamladı. İki kurumun yapımını bitirdiği konut sayısı 15 bin 947 oldu.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin raporuna göre; beklenen İstanbul depreminin etkileyeceği alanda 140 bin 680 hektarlık yapılaşma bulunuyor. 'Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları, yenileme alanları ve riskli alanlar' olarak değerlendirilen alan toplamı ise 4 bin 964 hektar. Yani etkilenecek alanın sadece yüzde 3.5'i 'Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları, yenileme alanları ve riskli alanlar' olarak görüldü.

KONUT ARZI AZALIYOR

Depreme karşı binaların yenilenmesi gereken süreçte bina arzında ekonomik nedenlerle düşüş yaşanıyor.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 8.0, daire sayısı yüzde 3.8 ve yüzölçümü yüzde 4.7 azaldı.

HALUK SUR: KENTSEL DÖNÜŞÜM TÜRKİYE'NİN EN BÜYÜK MİLLİ SEFERBERLİK HADİSELERİNDEN BİRİDİR

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE ŞEHİRCİLİK VAKFI YÖNETİM KURULU BAŞKANI

Geçen sene bizim de vakıf olarak Kandilli raporunu yorumlamanız ve basınla paylaşmamız söz konusuydu. Yaklaşık 1 milyon 200 bin bina var İstanbul'da. O günkü rakam itibariyle 1 milyon 164 bin bina ve yaklaşık olarak da muhtemelen 4.6 - 4.7 milyon gibi de bu binalarda konut var. İşyerleri dışında... Ve her konutta hane halkı sayısı ortalama 3.3.

"1 MİLYONA YAKIN İNSAN DOĞRUDAN ETKİLENECEK"

491 bin konutun hasar alması, etkilenmesi söz konusu. Ama burada daha çarpıcı olan şey şu, 491 bin konutun içinde bir yaklaşık 14 bin konut var ki çok ağır hasar alacak durumda ve yine 40 bin civarında konutta ağır hasar alacak durumda. 54 bin konut takriben hem çok ağır hem ağır hasar alacak, yaklaşık 250 bin konut etkilenecek ve burada da yaklaşık bir milyona yakın insan doğrudan bu depremden etkilenecek. Allah korusun bunların içinde hayatını kaybedenler, yaralananlar, ağır yaralanıp sakat kalanlar olacak gibi... Böyle bir tablo söz konusu.

Türkiye genelinde 7 milyon konutun dönüşümü planlanmıştı. Esasen 98 öncesi yani afet yönetmeliğindeki değişiklik öncesinde Türkiye'nin o günkü nüfusunu dikkate aldığımızda yaklaşık 60 milyon olarak hane halkı sayısına hareketle yaklaşık bir 15 milyona yakın konut vardı. Hadi bunu biraz daha aşağı çekelim. Nüfusla birlikte 12-13 milyon konut vardı. Bugün itibariyle Türkiye genelinde 22-23 milyon konut var. Demek ki yaklaşık konuştuğumuzun yarısı güvenliyse, 98 sonrası çıkan afet yönetmeliğine göre yapılmış konutlar ise ki Düzce de son depremden etkilenmedi. Demek ki bir 10 milyon civarında konut da aslında geçmişin yeterli olmayan yapı teknikleriyle geliştirilmiş, yapılmış, inşa edilmiş, deniz kumuyla, yıkanmamış deniz kumu içinde bir sürü deniz organik canlı kabuklarıyla, iyi yapılmamış demir işçiliği ile kolon kiriş bağlantılarının yetersizliğiyle, pas paylarının kullanılması ötürü dış cepheye bakan, özellikle kuzey cephelerindeki demir donatının korozyonu açık kalmasından ötürü betonerme yapının vasfını kaybetmesiyle, yani demirin korucunun ötürü taşıyıcı kapasitenin düşmesiyle bunlar hep yaşanan sorunlar...

"400 MİLYAR DOLARLIK BİR İŞ"

Dolayısıyla geldiğimiz noktada toparlayacak olursak, 7 milyon konut üzerinden bile gitsek, bu 400 milyar dolarlık bir işten, hacimden bahsediyoruz. Bu 7 milyon konutta, az önce televizyon programında 3-3 buçuk milyon konutun dönüşümünü tamamladığı ifadesi çıktı, onu neye göre hesap ettiler bilmiyorum ama bizim tespitlerimizde bu rakam bir buçuk milyon civarında en fazla, bu da dönüşmüş ya da dönüşmek üzere harekete geçilmiş olan.

6306 sayılı yasa 2012 senesinde yürürlüğe girdiğinden bu yana özellikle ilk 4-5 senede kentsel dönüşüm bir rant aracı olduğu şeklinde hareket edildi, insanlarımız yanıltıldı ve sürecin önü tıkandı. Sanki fakirin malını zengini peşkeş çekmek gibi görüldü. Asla... Burası bir deprem ülkesi, topraklarının yarısı 1. derece deprem ülkesi, 1. derecede depremden etkileniyor. Topraklarının yüzde 85-90'ı deprem alanı. Dolayısıyla bütün bunları düşündüğümüzde aslında kentsel dönüşüm Türkiye'nin en büyük milli seferberlik hadiselerinden bir tanesidir. Milli seferberlik kadar önemlidir. Bütün toplumun organize bir şekilde kamu-özel sektör işbirliği içinde hareket etmesi gereken bir konudur. Nüfusun yaklaşık 40 milyonunu doğrudan ilgilendiren bir konudur.

Hal böyle olunca bu 7 milyon konutun dönüşümü söz konusu desek 10 milyonu bir an için bir kenara bıraksak bile, bu 7 milyon konutun 2 milyonu İstanbul'da. Ve İstanbul'da ne kadar dönüştürüldü derseniz belli bölgelerde rantın yüksek olduğu yerlerde, müteahhitlerin işte yapılacak inşaattan belli miktarda daireleri alarak, mal sahiplerinin dairelerini yenilemek söz konusu oldu. İşte bu özellikle Suadiye'dir, Bostancı'dır, Erenköy'dür, Caddebostan'dır, Feneryolu'dur gibi... Yani özellikle Anadolu yakasında Bağdat Caddesi aksında bu yaşandı. Yeni konutlarla yapıldı ama nüfus da arttı. İstanbul'da henüz bu dönüşümün dörtte biri başarılmış mıdır? Kocaman bir soru işareti... Bu bir 1-1.5 milyon konutun dönüşmüş ya da dönüştürülmekte olduğunun altını çizsek, 7 milyona oranlarsak demek ki bunun 400-500 bin tanesi İstanbul'u ilgilendiriyor. 37 bin konut sadece TOKİ'nin yaptığıdır. Şahısların kendilerinin de yaptığı var.

"MERKEZİ YÖNETİM, YEREL YÖNETİM, SİVİL KESİM, BANKALAR ORGANİZE ÇALIŞMALI"

Bu arada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aslında çok gayretle, müteahhit ile anlaşmak istemeyen, kendi konutunu kendisi yenilemek isteyen kişilere özel krediler, tanıdığı haklar, tanıdığı özel faiz oranlar, 600 baz puana kadar indirimler, 8 seneye kadar hatta 10 seneye kadar çıkan ödeme süreleri, bunları tanıdılar ve kişiler en azından müteahhitlere verip de anlaşmak istemeyenler kendi binalarını daha küçük binaları kendileri yemesinler diye, hatta kişi başına kredi limitinin 3 milyona kadar çıkardılar. Bunlar hep güzel şeyler, olumlu şeyler ama dediğim gibi sadece merkezi yönetimle başarılacak bir şey değil bu. Yerel yönetimlerin de bu işte. elini taşın altına koyması şart oy kaygısına kapılmadan. Ve hem merkezi yönetim hem yerel yönetim hem sivil kesim, sivil toplum örgütleri, hak sahipleri, arsa sahipleri, inşaat firmaları, finansman kuruluşları, bankalar, bunların hepsinin birlikte organize çalışması lazım. Başarılabilirse konu daha hızlı yol alır.

"SADECE KAMUNUN İMKANLARI YETERLİ OLMAYACAK"

Bu arada geçenlerde İlk Evim kampanyasında 250 bin konut için 8 milyonun üzerinde talep geldi. Hadi burada belki birtakım mükerre talepler vardır, müracaatlar vardır. Yani üzerine bir miktar köpük olabilir. Bunun yarısını yok saysak, işte aynı aileden hem annenin hem babanın müracaatı gibi olabilir. Sayı ve ihtimali artırmak için yani nereden baksanız 8 milyonu yarıya bölerseniz 4 milyon deseniz hâlâ neredeyse 15-20 katına yakın bir talep söz konusu. Dolayısıyla buradan bir şey ortaya çıkıyor. Sadece kamunun kendi imkanlarıyla, teknik kapasitesiyle bu işi yapmak yeterli olmayacak. Türkiye'deki birtakım büyük kurumsal oyuncuları da bu pazara çekmek ve burada yeni bir konut politikasıyla senede 60-70 bin konut üreten TOKİ modelinden hareket etmeyip sadece, yanında bir o kadar özel sektörden sosyal konut koyacak şekilde yeni politikaların geliştirilmesi, finansal modellerin geliştirilmesi şart.

O zaman süreç hızlanır çünkü bu 7 milyon konutun dönüşümüne baktığımız zaman Türkiye'nin nüfus demografisine ve hane halkı gelir skalasına baktığımızda bu 7 milyon konutun en az 2 milyonu sosyal konut ya da dar gelirli konutu olmak durumunda. Orada da ciddi bir finansman sıkıntısı var. İhtiyaç çok büyük ama ihtiyaç talebe dönüşmüyor alım gücü olmadığı için. Dolayısıyla burada yeni modellerin gelişmesi önemli. Zaten zengin semtlerde bir şekilde binalar kendi içinde değişiyor, dönüşüyor. Öyle veya böyle insanları anlaşıyorlar. Çok böyle inatçı tavırları olmayan kişilerin yaşadığı binalarda dönüşümün hızlı olduğunu görüyoruz. Dönüşüm değil de değişim, bina değişimi diyelim, daha doğru olur. Kentsel dönüşüm ondan öte bir şey. İşte böyle bir gerçekle karşı karşıyayız.

MEHMET KALYONCU: İSTANBUL'UN BÜYÜK BİR DEPREME HAZIR OLDUĞUNU SÖYLEYEMEYİZ

GYODER YÖNETİM KURULU BAŞKANI

İstanbul'un Allah korusun öyle büyük bir depreme tam manasıyla hazır olduğunu söyleyemeyiz.

Özellikle şehrin eski yerleşim bölgelerinde halen niteliksiz binaların olduğu bir gerçek. Bunun çözümü için de tabii işte 2006 senesinden beri özellikle daha yoğun uygulanmaya çalışılan kentsel dönüşüm atılımı ortaya kondu.

"MAL SAHİBİ VE ÖZEL SEKTÖRÜN BEKLENTİSİ İŞİ TİCARİ ZEMİNE KAYDIRDI"

Fakat burada tabii ki mal sahibinin malını en yüksek değerle bu sürece sokma motivasyonunu biz göz ardı edemeyiz. Şimdi bu artık işi insani bir boyuttan veyahut ülkemizin böyle bir afete karşı hazırlıklı olması noktasında bir milli güvenlik boyutundan işi ticari bir zemine kaydırdı.

Burada tabii ki özel sektörün bir yine kendi ticari motivasyonuyla birlikte bu kentsel dönüşüm sürecini ele alması da benzer şekilde bir sonuç çıkardı. O açıdan biz öncelikle burada birinci önceliğin ticari beklentiler, ne özel sektör tarafında ne de mal sahibi tarafında olmaması gerektiğini düşünüyoruz. Bu nasıl sağlanır? Bu çok daha sıkı bir regülasyonla sağlanır ve devletin burada aslında kuralları koyduğu ve bu kurallara artık katılmanın bir tercih olmadığı noktada bir şekilde ilerlenebilirse ancak hazır olur. Bu ne kadar mümkün? Tabii ki bu bir uzun tartışma konusu. Ama insanların kentsel dönüşüm sürecine girmesi için bir yandan da insanlara seçenek üretmek gerekiyor.

"YENİ SEÇENEKLER ÜRETEREK KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ HIZLANDIRABİLİRİZ"

O yüzden biz aslında şu anda İstanbul'un, özellikle Marmara bölgesinde çok oturmuş, güçlü bir ulaşım altyapısı varken İstanbul'un geleceğini, İstanbul'un büyümesini tartışıp bunu artık iyi planlayıp insanlara yeni seçenekler ürettiğimiz takdirde bunun kentsel dönüşümü de hızlandıracağını düşünüyoruz.

Bunun için yeni alanların daha erişilebilir mertebelerde konut imkanı sağlayabilmesi için minimum arsa maliyetiyle üretilmesi gerekir. Bunu yapabilmek adına da yine özel sektörün güçlü yanlarını kullanabileceğimiz ve şu anda geçmiş dönemlere göre ruhsat sayılarından da görebileceğimiz gibi aslında üretim potansiyelinin altında seyreden bir gayrimenkul sektörü var.

"TİCARİ BEKLENTİYİ ÖNCELEMEDEN İNSANİ OLARAK KONUYA BAKMALIYIZ"

İşte biz buradaki üretim gücünü de oraya kaydırıp düşük arsa maliyetinde erişilebilir mertebelerde konutlar üretebileceğimiz master planı yapılmış, büyük ölçekli yeni yerleşim alanlarıyla insanların yeni seçenekler görebildiği bir imkan oluşturması kentsel dönüşümü Türkiye'de özellikle İstanbul'da hızlandıracaktır.

Bununla ilgili biz de GYODER olarak aslında bir erişilebilir kiralık konut modeli geliştirdik. Bu modelin uygulanabildiği takdirde kentsel dönüşüm için de insanlara bir alternatif sunacağını düşünüyoruz. Çünkü çok doğal bir ihtiyaç. Yıllardır yaşadığı bir konuttan insanların çıkıp yeni bir konut bulunması gerekiyor o binanın dönüşebilmesi için ve bu en az 2-3 yıl. Şimdi bu alternatifleri ne kadar elimizde oluşturursak, rezerv konut, geçici konutlara, yine kentsel dönüşüm o kadar hızlanır. Bizim GYODER modelimiz bu anlamda da bu sürece katkı sunacak bir model aslında. Bizim arzumuz özel sektör olarak tüm kabiliyetlerimizi ülkemizin böylesine önemli bir konusuna kanalize etmek, hiçbir şekilde ticari beklentiyi öncelemeden insani olarak konuya bakmak ama bütün tarafların aynı şekilde baktığı takdirde burada gerçekten bir güvenlik iklimi oluşturmak ve başarıyı yakalamak mümkün olur.

ALTAN ELMAS: KENTSEL DÖNÜŞÜM, ÜLKEMİZİ DEPREME HAZIRLIKLI HALE GETİRMEK İÇİN EN ÖNEMLİ ARACIMIZ

KONUTDER YÖNETİM KURULU BAŞKANI

Deprem Türkiye’nin bir gerçeği ve her an her şehrimizde deprem olabilir. Depremi afet haline getiren şey ise kötü zemin, iyi yapılmamış veya ömrünü doldurmuş riskli binalardır.

Depreme hazırlıklı olmanın ilk ve en önemli adımı, mevzuata uygun yapılmış, kaliteli yapı stoğu oluşturmaktan geçiyor. Bu noktada, hepimizin son 10-15 yıldır sıklıkla duyduğu kentsel dönüşüm, hayati bir önem kazanıyor. Son depremlerde ağır hasar gören ve yıkılan binaların, 1999 yılı öncesinde yapılan binalar olduğunu göz önüne alırsak, kentsel dönüşüm ihtiyacının ne kadar elzem ve acil olduğunu görürüz. Kentsel dönüşüm, ülkemizi depreme hazırlıklı hale getirmek için elimizdeki en önemli aracımız.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AĞIR İLERLEMESİNDEKİ EN BÜYÜK ETKEN HUKUKSAL AÇMAZLAR VE EKONOMİK SORUNLAR"

Kentsel dönüşümün ağır ilerlemesindeki en büyük etken Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan hukuksal açmazlar ve ekonomik sorunlar diyebiliriz. Devletimiz bu alanda çalışmalar yapıyor ve teşvikler oluşturuyor. Bizler de sektör olarak iyi şeyler yapıyoruz, ancak sonuç olarak İstanbul’daki binaların hala önemli bir kısmı depreme dayanıksız. İstanbul’da yaklaşık 4,5 milyon daire bulunuyor. 2000 yılından sonra yeni yapılan konut miktarı yaklaşık 2 milyon civarında. Bunların büyük çoğunluğu kentsel dönüşüm değil ama yeni ve sağlıklı binalar. Nüfus ve şehir büyüdüğü için ihtiyaç karşılayan konutlar.

Kentsel dönüşüm son 10 yılın konusu oldu ancak çok yavaş gidiyor. Biraz da tabiatı gereği yavaş. Şunu söyleyebilirim; İstanbul’un yarısı sağlam konutlarda oturuyor diğer yarısı da kesin olarak depreme dayanıksız demek değil. Çok farklı tespitler, raporlar, analizler var. Benim kanaatim mühendislik hizmeti alınmayan ve hazır betonun yaygınlaştığı 1990 yılından önce yapılan binaların çok sağlıklı olmadığı yönünde.

Belki bundan daha da önemlisi zemin konusu. Zemini sağlam binaların depremlerde çoğunlukla büyük hasarlar almadığını görüyoruz. Ancak zemini yumuşak, alüvyon ve sıvılaşma riski taşıyan zeminlerde deprem kuvvetleri çok daha artarak binalara tesir ediyor ve yıkıcı oluyor.

İstanbul’da kentsel dönüşüm çok zor bir konu. Şehir çok büyük, zemin ve bina problemi olan alanlar fazla. Kentsel dönüşümün hızlanamamasının önündeki bir diğer engel hak sahiplerinin çok farklı talepleri ve gündemleri olmasıdır. Hukuki yaptırımlar getirilmiş olsa bile en yorucu ve işleri engelleyici kısım burasıdır.

İkinci olarak da 2018’den beri inşaat sektörünün özelde de konut üretiminin zihinlerde ve söylemlerde israf ekonomisi gibi görünmesi ve itibarsızlaştırılmasıdır. Bunun sonucunda da bankalardan nakit akışının aksaması, konut alıcısının konut kredisine erişememesi, kur krizleri, pandemi, tedarik sorunları, maliyetlerdeki aşırı artışlar gibi makro etkilerle üretimin oldukça azalmasıdır.

"KONUT SEKTÖRÜNÜN ÜRETİM GÜCÜ AZALDI"

Konut sektörünün üretim gücü net olarak azalmıştır. Bu da kentsel dönüşümün hızlanması önünde önemli bir etkendir. Mevcut durumda sektörde işçi sıkıntısı had safhada yaşanmaktadır. Çünkü 2017 yılında 2.1 milyon kişi inşaat sektöründe çalışırken 2018 yılında 1.2 milyon kişiye düşmüş ve bugünlerde 1.6 milyon kişi civarındadır. Pandemi ve krizler insanları başka sektörlere geçmeye zorlamış ve sonuçta sektörde işçi eksikliği yaşanmaktadır. Üreticilerin işletme sermayesi ihtiyacı geçen yıla göre iki kat artmasına rağmen kredi kanalları hala çalışmamakta ve üretim hızı düşmektedir. Bu da hem konut fiyatlarını hem de kentsel dönüşümü etkilemektedir.

Kentsel dönüşüm kolay bir iş değil. Tek başına devletin veya üreticilerin de yapabileceği bir iş değil. Toplumsal bilinç, destek, makul talepler ile devletin düzenleyici, denetleyici, üreticilerin imkân ve kabiliyetlerini seferber ettiği, finans kesiminin de büyük desteği ile ancak yürüyebilecek uzun metrajlı bir maratondur.