Konutta fiyat artışı yavaşlıyor, arz ve talep düşüşte

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Ocak raporu yayınlandı.

Rapora göre, reel satış fiyatlarındaki düşüşün altı aydır devam ettiği gözlemleniyor. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı da ülke genelinde yüzde 0,2’ye, Ankara’da yüzde 12,9’a geriledi.

İstanbul’da ise yıllık reel fiyattaki düşüş devam etti ve bu oran yüzde 6,1 oldu. İzmir’de de uzun bir aradan sonra ilk kez yıllık reel fiyat azaldı. Diğer bir ifadeyle İstanbul ve İzmir’de ortalama reel fiyatın geçen yıldan daha düşük olduğu görüldü.

CARİ FİYATLARDA ARTIŞ YAVAŞLIYOR

Kasım ayından Aralık ayına bakıldığında Türkiye genelinde satılık konutların ortalama fiyatında artışın yüzde 1,4 olarak gerçekleştiği gözlemlendi. Satılık konut cari fiyatlarının yıllık artışlarında tempo kaybının 3 büyükşehir için de geçerli olduğu görüldü. (Şekil 1)

Cari fiyatlardaki artış oranı Kasım ayından Aralık ayına İstanbul’da yüzde 1,6, Ankara’da yüzde 1,2, İzmir’de ise yüzde 1,3 oldu. Ortalama konutun m2 fiyatı Aralık 2023 itibariyle İstanbul’da 36.111 TL, Ankara'da 19.608 TL ve İzmir'de 29.404 TL.

REEL SATIŞ FİYATINDA DÜŞÜŞ ÜÇ BÜYÜKŞEHİRDE DE DEVAM EDİYOR

Önceki beş ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Aralık ayında da düştü. (Şekil 2) Kasımdan Aralık’a reel konut fiyatı İstanbul’da 2,5 puan, Ankara’da 3,5 puan, İzmir’de ise 3,1 puan azaldı. Aralık’ta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 182,9, Ankara’da 208,1, İzmir’de ise 189,1 oldu.

REEL FİYATLARDA YILLIK ARTIŞ HIZLA YAVAŞLIYOR

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başladı ve Aralık 2023’te yıllık fiyat artışı oranı Kasım’a kıyasla 5,2 puan azalarak yüzde 0,2’ye kadar geriledi.

KONUT ARZI ÜLKE GENELİNDE VE ÜÇ BÜYÜKŞEHİRDE AZALDI

Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azaldı. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 4,8, İstanbul’da yüzde 4,5, Ankara’da yüzde 2,5 , İzmir’de ise yüzde 6,9’a düştü.

KONUT TALEBİ GEÇEN YILA GÖRE YÜZDE 26,3 DÜŞTÜ

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düştü. Ancak konut talebi Aralık’ta Kasım’a kıyasla yüzde 5,5 artarak 93,6 oldu. Konut talebinin geçen yılın Kasım ayına kıyasla yüzde 26,3 daha düşük olduğu gözlemlendi.

Türkiye genelinde, İstanbul’da ve İzmir’de Kasım’dan Aralık’a cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatları bu bölgelerde yükseldi.

Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 132,7 TL. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 73,3’e, Ankara’da yüzde 151,6’ya, İzmir’de ise yüzde 113,3’e geriledi. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 173,3 TL, Ankara’da 118,2 TL, İzmir’de ise 145,5 TL.

REEL KİRA YILLIK ARTIŞI GİDEREK YAVAŞLIYOR

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalıyor. Mayıs’tan Haziran’a ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçti, Kasım’dan Aralık’a 4,8 puanlık azalışla yüzde 13,5’e geriledi. (Şekil 6).

KİRALIK KONUT ARZI AZALDI

Kiralık konut ilan sayısında geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 5,1, İstanbul’da yüzde 3,4, Ankara’da yüzde 5,9, İzmir’de yüzde 5,5 azalış yaşandı.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması... Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemekte. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalı.

Kiralık konut talep göstergesi önceki üç ayın aksine Aralık’ta bir miktar yükseldi. Kiralık konut talep endeksi Kasım’dan Aralık’a yüzde 2,8 arttı. Kiralık konut talebi geçen yılın aralık ayına kıyasla yüzde 3,2 düşük.