İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım: "Arsa kiralama modeliyle maliyetin yüzde 50'den fazla düşme şansı var"

"İLK EVİNİ ALANLARA TEŞVİK SAĞLAMAK HEM SEKTÖRÜMÜZ HEM TOPLUMUMUZ ADINA İYİ OLACAKTIR"

- İkinci evini alacak kişiler için bir kredi kısıtlaması da geldi geçtiğimiz günlerde. Bunun etkisinin nasıl olacağını düşünüyorsunuz?

Buraya da şöyle bakmak lazım. Yani bardağın şimdi yarısını doldurduğumuz vakit boş tarafına bakarsanız boş dersiniz, doluya bakarsanız dolu dersiniz. Burada birinci elde ilk konutunu alacak olanlara bir teşvik diye bakarsak müspet. Yani bugün şimdi bütün gayret hiç konutu olmayanları konut sahibi yapabilmek. Olaya öyle bakıyoruz biz. Yani burada birinci el konutunu alıp da konut sahibi olan insanların çoğalması ki yüzde 57 gibi bizde konut sahipliği, bunun artması herhalde hem sektörümüz hem de toplumumuz adına da iyi olacaktır.

"KONUT FİYATI TESPİT EDERKEN MALİYETLER ZORLUYOR"

- Satışları konuştuk, fiyatlar konusunda da geçtiğimiz yıla göre hatta bu yılın başlarına göre daha düşük bir düşüş artış çizgisi var. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Fiyat tespit ederken, bizim ana girdilerimiz var; demir gibi, beton gibi, çimento gibi... Bunlar çok baskın oluyor. Buradaki fiyat artışları çok büyük tesir yapıyor. Önümüzdeki günlerde buradaki fiyatların telkinle denetlenmesi suretiyle bu biraz dengelenebilir. Ancak yaşadığımız deprem münasebetiyle çok ciddi bir şekilde inşaat yapılıyor. Buraya yüklenmeler var, ana malzeme olarak, iş gücü olarak, makine ekipmanı olarak, bunların tabii tesiri oluyor. Önümüzdeki günlerde bunun da azalacağını tahmin ediyoruz. Çünkü bu yaşadığımız günlerde mesela bir vinç operatörü, dozer operatörü gibi iş yapan kesimin talepleri çok büyük. Çünkü orada büyük talep geliyor. Ama bu dengelenecektir önümüzdeki günlerde. Bu geçici. Yani biraz burada daha bir düzelme var diyebiliriz ama gene de fiyat artışları zorluyor. Sizin konut fiyatını tespit ederken oradaki maliyetleriniz sizi zorluyor.

"KONUT ALAN 5 YABANCIDAN 1'İ VATANDAŞLIK İÇİN ALIYOR"

- Dolar bazında baktığımızda kurun artmasıyla da ilişkili tabii ki, fiyatların biraz geriye gittiğini görüyoruz. Yabancıya satışın da payı azaldı geçtiğimiz seneye göre; dolar bazında düşüşün nasıl bir etkisi olur?

Şunu göz önünden kaçırmamak lazım; geçtiğimiz günlerde doların bir karşılığı vardı ama piyasada bu bundan farklıydı. Yani vatandaş dolarla bir şeyi fiyatlıyordu, fakat mevcut kurla değil daha yüksek kurla çarparak size piyasayı söylüyordu. Çünkü doların o günkü rakamı onun için doğru değildi. Bu makas kapandıkça da artık o dolarla fiyatladıkları emtianın farklı bir kurla çarpılması ortadan kalkıyor.

Yabancının burada konut edinmesi, dövizin yüksek değerde olması Türk parasının karşısında erozyona uğraması onlar için bir avantaj. Bu avantajı da kullanıyorlar. Sektör için netice bir çarkın dönmesi, bu çark dönerken de burada yabancı satış da belli bir miktarda var. Bu miktar da konuşulduğu kadar çok fazla, infial uyandıracak bir sayıda değil. Yüzde beşlerde, şu anda üçlere düştü. Ayrıca hepsi sanki vatandaşlık için satılıyor gibi bir algı yaratılıyor. Beş taneden bir tanesi vatandaşlık için, ötekisi normal alışveriş. Dünyada Portekiz, Fransa, Arjantin, Brezilya buralarda çok ciddi yabancıya satışlar var. Biz de hep bakardık bizde de olsa bu diye... Yani bir Fransız Rivierası'nda işte bir Türk konut alır. Bizde niye bu olmuyor, niye Fransız girip burada almıyor derdik. Yabancıya sattığınız vakit şöyle bir avantajınız var; mal burada, kökü burada, buradan alıp da bir şeyi götürmüyor, burada kalıyor, parayı buraya veriyor, öteki taraftan mal aldığı vakit de yılda en az iki kere, bir kere geliyor. Sağına bakıyor, soluna bakıyor, orada yemek yiyor, bir şeyler satın alıyor, bir de para bırakıyor yine gidiyor. Dolayısıyla yani yabancıya satışı biraz bu gözle baktığımız takdirde bundan daha iyi ihracat olmaz. Yani bir şeyi ihraç ediyorsunuz ama mal burada duruyor, para geliyor. Böyle bir yorumla bakmak lazım. Aksayan yönleri var mı, düzeltilmesi gereken yerleri var mı? Bunları da zaten el birliğiyle konuşarak tedbir alarak önlememiz lazım.

"FİYATLARIN DÜŞMESİ İÇİN ARSA PAYININ KİRALAMA FORMÜLÜ İLE İNDİRİLMESİ GEREKİYOR"

- Konut fiyatlarının arttığını, satışların düştüğünü konuştuk. Sonuçta insanların konuta erişiminde bir sıkıntı yaşadığı aşikar şu anda. Yine kira konusunda bir sıkıntı var. Sizin bu konuda çözüm önerileriniz nelerdir?

Konutu üretirken biz eskiden bir bölü üçü arsa, bir bölü üçü inşaat yapımı, bir bölü üçü de müteahhitlik karı diye düşünürdük. Zaten o kar artık yok oldu, o bitti. Öyle bir şey yok. Şimdi bunu ne doldurdu? Arsa bedeliyle, maliyet doldurdu. Bugün en yani tercih edilmeyecek yer diyelim yüzde 50 arsa payı. Öyle yerler var ki yüzde 7, 80 arsa payı olan yerler var. Burada da ne olabilir? Eğer bu arsa payı olmazsa, maliyet neredeyse yarı yarıya düşüyor. Bu da nasıl olabilecek? Ancak arsayı satın almadan böyle bir malı yapıp, siz üst hakkıyla 49 yıllığına kiralayabiliyorsanız, o zaman arsa payı kenarda kalıyor ki bunun örnekleri İngiltere'de çok var, Avrupa'nın bir takım ülkelerinde var, Amerika'da var. Yani toprak kamuda kalıyor, satmıyor, uzun vadede kiralıyor üst hakkını.

"ARSA PAYI ÇIKARSA MALİYETİN YÜZDE 50'DEN AŞAĞI DÜŞME ŞANSI VAR"

Bir konutu alırken burada bunu da 49 yıllığına kullanıyorsunuz, isterseniz bunu devredebiliyorsunuz, 49 yıl bittikten sonra da gene buna devam etmenin şartları var. Böyle olduğu vakit sizin 10 birim dediğiniz maliyet 5'e düşüyor, çünkü arsa yok. Başka da bir faktör daha var burada. Siz örneğin bir kumaşı alıyorsunuz, mesela kumaşa bin lira veriyorsunuz metresine, ona göre bir terzi arıyorsunuz. Kumaşa eğer iki yüz lira verirseniz, o zaman daha mütevazı bir terzi, daha makul aksesuarla bunu mamül ediyorsunuz. Şimdi arsa girdisi fazla olduğu vakit, işte şunu da koyalım, bunu da ekleyelim diye maliyet şişiyor. Hal böyle olunca buradaki maliyetlerin yani yüzde 50'den de aşağı düşme şansı var.

"KİRANIN SABİT OLABİLMESİ İÇİN KAMUNUN DEVREYE GİRMESİ LAZIM"

Kiralık dediğimiz konu da şu; kiraya vermek üzere konut yapılması... Normal vatandaş ne yapıyor? Bir daire alıyor, bunu kiraya veriyor, bunun gelirinden geçiniyor. Şimdi devamlı gözlediği alacağı kiranın yatırdığı paranın karşılığı olması. Haklı da. Kendi belki daha çok mütevazı bir yerde oturuyor, aldığı yere kiraya veriyor. Bu kiradan geçimini sağladığı için artmasına bakıyor. Ne olabilir burada kiranın sabit olabilmesi için? Burada kamunun devreye girmesi lazım. Yani burada gene arsa üst hakkıyla yapılan bir takım projeler olursa buradaki değerler artmayacağı için ki değer artmamasında şöyle tarif diyebiliriz; mesela bir yol yaptınız siz, yoldan da geçiyorsunuz, hiç aklınıza geliyor mu bu yol kaç para? Yolu senelerce kullanıyorsunuz, yol olarak kullanıyorsunuz. Burada da konutlar bu şekilde yapıldığı vakit; konut değerlendi, fiyatı arttı diye bir şey söz konusu değil.

Daha evvel yapılan bir takım projeler var. Mesela Levent sosyal konutları, sosyal konut olarak yapılmış ama şehrin göbeğinde kalmış, en pahalı yer olmuş. Halbuki bu arazi kamuda olsaydı, sadece bu amaçla kullanılsaydı, hala kiraya veriliyor olsaydı, böyle bir şey söz konusu olmayacaktı. Tabii bu kamunun, bakanlığın yapabileceği çok büyük bir proje. Bununla ilgili biz önerilerimizi yaptık, fikirlerimizi söyledik. Tabii her söylediğimiz bizim doğru diye bir iddiamız yok. Biz sivil toplum kuruluşları olarak bir takım fikirleri söyleriz, gerekli ilgili bakanlıklar el attığı vakit buna biz kenara çekiliriz. Bize ne görev verirlerse onu yaparız.

"YABANCI VE YERLİ FONLARIN DEVREYE GİRMESİ GEREKLİ"

Konut sorunumuzun, kiralık sorununun çözülebilmesi için bizim ana argüman olarak arsanın bu şekilde kullanılması geliyor. Burada da dış yabancı fonların, yerli fonların da devreye girmesi lazım. Buradaki amaç kiraya veren müessesenin amacının sadece burada makul, mantıklı bir kira bedeli alması, yani büyük rakamların peşinde koşmaması. Bu da fonlarla olur.

"BİNALARIMIZI ATALARIMIZ GİBİ YAPSAK BİNALAR YIKILMAYACAKTI"

- Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, İstanbul'da 1.5 milyon konutun dönüşmesi gerektiğini, bunun 600 bininin acil olduğunu söyledi. Yine rezerv alanlara 350 bin konutun yapılması planlanıyor. Maalesef 6 Şubat'ta yaşadığımız deprem dolayısıyla orada büyük bir çalışma var. TOKİ'nin daha önce başlattığı kampanyalar var. Oralara ciddi çalışmalar yapılıyor. Bu da tabii ki inşaat sektörünün kapasitesini tartışmaya açıyor. İnşaat sektörünün kapasitesi bunlar için yeterli mi ve sizin de bahsettiğiniz gibi işçilik ücretleri çok artıyor, tabii ki arz talep dengesi var, bunlar da maliyetleri artırır mı diğer özel sektörde inşaat yapmak isteyen firmalar için?

Kentsel dönüşüm, afet yasası... Bunlara niçin gerek oldu? Biz binalarımızı bihakkın yapmadığımız için. Eğer biz binalarımızı, atalarımız gibi doğru yapsaydık ki atalarımızın eserleri duruyor, bugün bunlar olmayacaktı. Öncelikle artık bir milat diyoruz, bir tarih diyoruz. Artık bundan sonra tekrar ileride riskli bina var, elimizde kötü yapı stoku var, düzeltelim diyeceğimiz günleri yaşamamak için radikal bir takım tedbirlerin alınması lazım.

"İNŞAATIN YAPIMIYLA İLGİLİ YOL HARİTASI YAPTIK"

Biz İstanbul İnşaatçılar Derneği olarak bir akit yaptık, söz verdik. Dedik ki bu iş şöyle yapılmalı. Böyle bir yol haritası yaptık. Bu şekilde yapıldığı takdirde hiçbir sorun olmaz. Çünkü bu milattan önce böyle başlamış. Yani milattan önce dediğim ben 1973 mezunuyum, 1968 girişliyim, 68'de böyle okuduk, böyle yaptık. Şimdi bir kere bunun böyle olması lazım. Diğer taraftan halkımızın bu bilince varması lazım. Bakanlık çırpınıyor, kararlar çıkıyor, yönetmelikler çıkıyor, tedbirler alınıyor, bilmem ne... Fakat halkın buna inanması lazım. Şimdi bir kanun çıktı, 6306 sayılı yasa. Tamam kanun çıktı güzel, kanun yazmış, lafsen yeterli ama gel gör ki vatandaş ne yapıyor, ne ediyor marifetli hukukçularımızla bunun önünü kesiyor. Burada artık bir bir seferberlik var, kanun bana bunun hakkını veriyor diye önünü kesmemek lazım.

"TABUTLARDA YAŞANIYOR. VATANDAŞLARIN VE MÜTEAHHİTLERİN EL BİRLİĞİYLE KARAR VERMESİ LAZIM"

Burada tabutlarda yaşanıyor. İşte gördük, dünyaya rezil olduk. Bunun çok süratli bir şekilde netice alabilmesi için artık vatandaşın da bir takım şeylerin peşinde koşmaması lazım. Bir metre daha fazla alacağım, şunu alayım, bunu da elde edeyim demememiz lazım. Öbür taraftan yapı müteahhitlerinin de bunu rant kapısı olarak görmemesi lazım. Bu şekilde olmaya karar verdiğimiz vakit bu işi çözeriz. Hepsi çözülür. Yeter ki biz burada artık el birliğiyle karar verelim.

Çünkü kanun çıktığında beri bakanlıktaki çalışmaların içindeyiz, görüyoruz, niyetleri görüyoruz. Ama gel gör ki bir yere geliyor, bir yerde birisi çıkıyor, bir şey icat ediyor, durduruyor. Yani bu kanun biliyorsunuz kat mülkiyeti kanununa bağlı, kat mülkiyeti kanunu medeni kanununa bağlı, o da anayasal hak, bir yerden bunu tıkıyorlar. Yani bunun bir kere önüne geçmek lazım. Sayın Bakanımızın hukukçu olması hasebiyle önümüzdeki günlerde de bir çalışma var. Orada biz de katılacağız. Buna bir çare bulacağını düşünüyorum.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN BÖLGELERE GÖRE DÜZENLENMESİ LAZIM"

Kentsel dönüşümün de de işlevsel hale getirilebilmesi için; yer olarak her yerde farklı, yani bugün Zeytinburnu'nun problemleriyle, Kadıköy'ün problemleri bir değil. Mesela Zeytinburnu'nda bir parselde yedi emsal katsayısında bina var üzerinde, şimdi bu nasıl dönüşecek? Burada ancak nevi değişikliğiyle, farklı bir işlev koymak suretiyle olabilir. Yoksa yedi misli inşaat yapılmış, arsa yüz metrekare, yedi yüz metre var, bin 400 mü yapacaksın? Bağdat Caddesi'nde, civarındaki yerler farklı... Orada da parseller ufak ufak, her parsele ayrı donatı alanı, ayrı garaj girişi... Burada da parsellerin birleşmesi lazım. Dolayısıyla her bölge için farklı çözümlerle bir kere kamuya da yük olmayan vatandaşa da yük olmayan çözümler getirmek lazım.

"KÖTÜ BİNALARI YAPANLARA BEN BİR SIFAT BULAMIYORUM"

Burada bu binaları kim yapmış? Bu binaları müteahhit demiyorum, çünkü müteahhit dediğiniz, taahhüt eden en namuslu, şerefli ve güvenilir adam demektir. Bu kötü binayı yapan kişiye ben bir sıfat bulamıyorum. Bunu yapan yaptı, ortada yok, kötü eseri bıraktı, bunu kamuyla halk yükleniyor. Onların günahı ne? Dolayısıyla kendi katma değerini yaratabilecek bir formül bulmamız lazım. O da kendi katma değerini yaratabilmesi için yani ranta dönüşmeyecek, şehri kirletmeyecek çözümlerle olabilir. O da nasıl olabilir? Oradaki riskli bina sahibi vatandaşın bir miktar küçülmeye razı olması lazım, çünkü bugün bir değeri varsa bu bina yapıldığında değeri artıyor. Birleşmeler suretiyle donatı alanlarının daha fizibil kullanılması olabilir. Bu şekilde çözümlerle bu olabilir.

Şimdi önümüzdeki çalıştayda bu fikirleri, çalışmaları ortaya getireceğiz ve süratli bir şekilde bunun devreye girmesini Sayın Bakanımız arzu ediyor. Her seferinde tekrarlıyor ama buradaki esas çağrıyı vatandaşa, hak sahiplerine ve yapı müteahhitlerine söylemek lazım. Yapı müteahhitlerinin de de bu konuya aşk ve şevkle girebilmesi için ki şu anda bayağı bir sektörden çekilme oldu, TOKİ'nin, Emlak Konut'un, İller Bankası'nın kullandığı bir takım argümanları da bu özel sektörde çalışan müteahhitlere, afet binalarını yapacak olan, resmi bina yapacak olanlara sağlanmasıyla bu çözülebilir. Yapılmayacak diye bir şey yok. Gördük 11 ilimizdeki olan bir felakete el birliğiyle sarılındı. Muazzam orada bir hareket var, muazzam bir iş yapılıyor. İstanbul'da da bu olmayacak diye bir şey yok. Olur yani.

"KAPASİTEMİZ YETER, DÜNYA İKİNCİSİYİZ, KENDİ EVİMİZİ DE YAPAMAZSAK AYIP"

Biz dünyada inşaat sektöründe ikinciyiz. Çinliler bir, biz ikiyiz. Biz dünyayı inşa ediyoruz ve dünyayı inşa ederken en nitelikli binaları, en zor projeleri yapıyoruz Dünyanın her yerinde kutuplardan Afrika'nın en ücra en tehlikeli yerlerine kadar... Burada mı yapamayacağız? Kendi evimizi de yapamazsak ayıp yani.

"ARA ELEMAN YOK, TEKNİKER YETİŞTİREMEDİK"

İşçilik ücretlerinde şöyle bir şey var, biz senelerdir bunu söylüyorduk; ara eleman yok, tekniker yok. Tekniker yetiştirmedik. Usta çırak ilişkisi olmadı, yürümedi. O da niye? Gençlerimiz sabırsız. Çünkü çok becerikli, bir anda bir yerlere gelmek istiyorlar. O çıraklık eğitimini yaşamıyorlar. Dolayısıyla ara eleman yok. Ara eleman olmayınca siz mühendise, mimara teknikerin görevini yaptırmak istiyorsunuz. Öteki taraftan gene işte makine operatörü, şoförü bunlar yetişmiyor. Daha kolay işlere gidiliyor. Mesela kurye dediğiniz vakit, kurye sektörü anormal bir şekilde gelişti, Herkes kurye. Bu meslekleri cazip hale getirmemiz lazım. Orada da firmalar bir takım kurslar açmak suretiyle, burslar vermek suretiyle... Birini siz alıp da yetiştirirseniz ama iyi bir sözleşmeyle, siz yetiştirdiniz, ondan sonra bir yere gitti. Eskiden vardı bunlar. Biz sektörümüzde okulu bitirdiklerinde bizim meslektaşlarımız veya talebeyken staja alıyoruz, o stajda başarılı olanlar isterlerse şirkette kalıyor. Bu şekilde teknikerler, ustalar yetiştirebiliriz. Yetiştirdiğimiz takdirde de o zaman işe talep çoğalır. Talep çoğalınca da dengeli bir fiyatlama çıkar. Şu anda az olduğu için astronomik fiyatlar. Bir de işe giriyor. Şimdi siz çağırıyorsunuz, memleketten geliyor, ücretini veriyorsunuz, uçakla geliyor, buraya iniyor, başka bir tarafa gidiyor. Sektörün çalışmalarıyla bir şekle gelebilir.

"BANKADA SIKINTI OLUNCA YÖNETİCİSİ HAPSE GİRİYOR, İNŞAAT FİRMALARININ YÖNETİCİLERİ DE BİR SIKINTI OLDUĞUNDA NİYE CEZALANDIRILMASIN?"

- İNDER'in Yol Haritası kitapçığından bahsettik, onun dışında şu anda gündeminizde neler var?

Bizim kuruluşumuz 1967 İstanbul İnşaatçılar Derneği olarak. O zaman çok yüksek sayıda üyesi var, sebebi de derneğe üye olan demir tahsisi alabiliyor, çimento alabiliyor falan. Biz yönetime geldiğimizde ilk yaptığımız üyeleri bir elden geçirdik. Var mı yok mu, faal mi diye. Ondan sonra üye profili hakikaten bu sektörde emek veren, inanan, altına imza atan... Biz mesela geçenlerde şöyle bir şey attık ortaya; dedik ki bankaların yönetimlerinde olanlar, bankada bir sıkıntı olduğu vakit bu yönetim kurulu üyeleri hapse giriyor. Peki inşaat firmalarındaki yönetim kurulundaki arkadaşlar da bir sıkıntı olduğu vakit onlar niye cezalandırılmasın? Yapmasın o zaman, çünkü eğer mesuliyetleri firmalar üzerinde bu şekilde hissetmezse o zaman denetimler doğru dürüst olmuyor.

"İNŞAAT FİRMALARINDA MESLEĞİNE AŞIK, BU İŞİ BİLEN İNSANLAR OLMALI"

Şimdi yapı denetimlerin çalışmasıyla bu denetimler bihakkın olamıyor. Çünkü şimdi yapı denetim elemanı işte gelecek bakacak. Nereye bakacak? Sizin şimdi şantiyede kendi otokontrolünüzü kuruyorsunuz, böyle sağlayabiliyorsunuz. Yani dışarıdan gelen birinin veya içeride de olsa bunu sağlaması mümkün değil. Bizim şimdi şantiyedeki arkadaşlarımızın kapıdan girdiği andan itibaren işçinin gözüne bakmak suretiyle, işçinin sağlığı, morali, niyeti nedir? Bunları ölçmesi lazım. Bugün iş güvenliği birinci planda. Çünkü bizim en büyük iftihar ettiğimiz şey; bizim bu projemizde can kaybı yoktur. Bunu yazarız. Her projenin belli büyüklükte kaybı olabiliyor. Bunu sıfır tutmak birinci hedef. Yaralanma olmaması da birinci. İkincisi zamanında bitmesi ve üçüncüsü de nitelikli olarak yapılması. İlk başta işçi güvenliği. Bunları sağlamanız lazım.

Malzemeyi doğru kullanmanız lazım. Çünkü malzeme netice itibariyle sizin sınıflandırdığınız, seçtiğiniz malzemeyi satın alıyorsunuz. Betonu satın alıyorsunuz, evsafını söylüyorsunuz geliyor. Hakikaten gelen o mu, değil mi ve yerine doğru yerleşiyor mu? Bizim İNDER olarak olmazsa olmazlarımız; düşey elemanlarla yatay elemanlar eş zamanlı dökülmez diyoruz. Sebebi depremlerde görüyoruz, üzerlerine sandviç gibi bütün döşemeler üst üste yığılıyor. Sebebi kolon kiriş bağlantılarının doğru olmamasından dolayı. Menteşe gibi kapanıyor. Bu noktada donatının çok iyi bağlanması lazım. Doğru betonda geçmesi lazım. Siz bunu tek bir kalıp yapıp da dökerseniz o noktadan, o beton vasıflı beton geçmez, ancak boza geçer, vibratör de geçmez. Ya siz onu bozayla dökeceksiniz veya düğüm noktalarında donatıyı gerektiği gibi koymayacaksınız. Şimdi oradan başlıyor iş. Bunu da bilen ancak mesleğini bihakkın yapan firmalar. Firmanın hepsi de tabii bu nitelikteki kişilerden oluşmayacak ama içinde iki kişi, üç kişi mesleğine aşık, bu işi bilen insanlar olacak ve bunu takip edecek. Ona göre ekip kuracak. Bunlar yapıldığı takdirde bizim bu depremle işte riskli binayla falan bir şeyimiz olmaz. Deprem olacak. Zaten dünyada deprem olmazsa dünya yaşamaz. Dünyanın sonu. Deprem dünyayı yaşatıyor.