İş GYO Genel Müdürü Barlas Ülkü: "Esnek ödeme planları ve kiralık konut üretimi artırılabilir"

Konuta erişim sorunun nasıl aşılacağı hakkında çözüm aramaya devam ediyoruz. Sektördeki son durumu İş GYO Genel Müdürü Barlas Ülkü ile konuştuk. Ülkü, konut satışlarını ve fiyatlarından, Türkiye'deki fiyatlarla yurt dışının karşılaştırılmasına, gündemdeki kampanyadan kentsel dönüşüme kadar birçok konuda görüşlerini ifade etti. Konuta ulaşımın iyileştirilmesi için çözüm önerilerini aktaran, Ülkü son dönemde sıkça tartışılan 'konut mu, mevduat mı' sorusunu da yanıtladı.

"2022'DE ENFLASYONDAN KORUNMAK İÇİN ALIMLAR YAPILDI"

-Konut satışlarının son durumuyla başlayalım. Geçtiğimiz yıla göre yaklaşık yüzde 15 kadar bir düşüş görülüyor. Bu tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz?

2022'nin ilk sekiz ay toplamına göre dediğiniz gibi 2023'ün ilk sekiz ayında yüzde 15'i aşkın bir düşüş var. 2022 nasıl bir yıldı ona da bakacak olursak; 2021'in eylül ayından itibaren faizlerin indirildiği, faizlerin inmesinin akabinde insanların parasının değerini korumak için esasen borsa, gayrimenkul gibi alanlarda TL cinsi enstrümanlarda yatırımın değerini korumak için alımlar yaptığını görüyoruz.

Bu çerçevede de 2022'nin ilk aylarında özellikle bir konuta hücum, işte aynı şekilde borsada da artış olmuştur mutlaka, benim alanım olmadığı için oraya girmeyeyim şimdi. Ama gayrimenkul sektöründeki ilk altı ay alımları ve fiyat artışları buna paralel. Aynı zamanda enflasyonun da artmasıyla yani faiz indiriminin peşi sıra 2022'de kurlardaki artışla da birlikte ilk altı ayda yüksek düzeyde gayrimenkul fiyatlarında hem artış hem de talepte bir artış gördük.

Ondan sonra 2022'nin ağustos ayından itibaren de bunun hafif uzun dönemli ortalamalarına aslında gerilediğini gördük. Geçen yılın ağustos ayı ile bu yılın ağustos ayına ay ay baktığımızda hemen hemen aynı düzeyde olduğunu satışların çok önemli farklılıklar olmadığını görüyoruz. Satışın içinde de dağılımın eskiden daha önceki yıllarda birinci el konutları ağırlıktayken, şimdi arzın da azalmasıyla aslında ikinci el konutların daha büyük ağırlığa sahip olduğunu ve daha çok el değiştirdiğini görüyoruz. Aynı zamanda da ipotekli satışların payının da azaldığını görüyoruz. Özellikle ipoteklik satışların payının azalmasında 2023 yılında konut kredilerine ilişkin getirilen sınırlamalar, faiz artışları gibi unsurlar etkili oldu.

"SATIŞLAR AZALSA BİLE FİYATLARIN ARTACAĞINI DÜŞÜNÜYORUZ"

- Konut fiyatlarında da azalan talebin de etkisiyle fiyatlarda durgunluk olduğunu söyleyebiliriz herhalde. Merkez Bankası'nın temmuz ayındaki verileri açıklandı en son. Son iki ayda bakınca dolar bazında yüzde 20'ye yakın bir düşüş görülüyor. O iki ayda döviz kurunda yukarı doğru oynama oldu. Bu fiyatların tekrar döviz bazında yukarıya doğru çıkmasını bekliyor musunuz, nasıl şekillenir sizce fiyatlar?

Konut öncelikle kısa vadeli bir yatırım aracı olmadığı için kısa vadeli karşılaştırmalarda dediğiniz şeyi görebiliyoruz. Özellikle ülkemizde kurların hızlıca hareket ettiğini, yukarı yönlü daha çok bazı dönemlerde gördüğümüzde. Konut fiyatlarının dolar kadar artmadığı söz konusu olabiliyor. Yine hatırlayacak olursak seçimler sonrasında mayıs ayından sonra kurların hızla, özellikle ağustos ayına kadar bu iki aylık süreçte hızla yukarı gittiğini, buna gayrimenkul piyasasının da ayak uyduramadığını görüyoruz.

Fakat yıllık baktığımızda konut fiyatlarının reel olarak arttığını ve enflasyonun üstünde bir artış olduğunu görüyoruz. Son aylarda bu biraz enflasyon kadar ya da biraz altında olarak en son açıklanan temmuz verisinde gerçekleşti diye hatırlıyorum. Konut fiyatı aylık yüzde 7,5 artarken yanlış hatırlamıyorsam, enflasyon ise 9-10 arasında bir rakam açıklandı.

Yine uzun vadeli baktığımızda enflasyona karşı koruyacağını, dolar bazlı da bir miktar belki önümüzdeki birkaç ay içinde kurlar böyle devam ederse stabil tabii ki geri gelmez. Konut fiyatları dolar bazlı bir miktar artış görebiliriz yıl sonuna kadar ama kurlarda enflasyon kadar artış olursa önümüzdeki dönemde buradan çok gerilemeyeceğini düşünüyorum. Aslında bir yandan da şu gerçeği de göz önünde bulundurmak lazım; yeni konut ihtiyacı yıllık Türkiye'de hep 800 bin olarak hesaplanır, arza da baktığımızda 500-600 bin bandında geldiğini görüyoruz son yıllarda. Dolayısıyla bir yeni konut arzında azalmanın fiyatların durgunluk içinde artacağını da gösteriyor. Satışlar azalsa bile fiyatların artacağını düşünüyoruz.

"TÜRKİYE'DE KONUT FİYATLARI DİĞER ÜLKELERE GÖRE ÇOK UCUZ KALIYOR"

-Sosyal medyada çok konuşuluyor. Türkiye ile özellikle İstanbul ile Avrupa-Amerika'daki konutların fiyatları karşılaştırılıyor. Türkiye'nin pahalı olduğu, yurtdışından konut alıp dolar bazlı kira getirisi sağlamanı daha fazla getirisi olacağı yönünde düşünceler var. Bunun doğrusu nedir, Türkiye'de fiyatlar pahalı mı?

Türkiye'nin fiyatları ortalama konut fiyatına bakacak olursak bin 200 dolar, İstanbul ortalaması da TL bazlı 37-40 bin liralara kadar geliyor, sanırım bin 800 yüz dolar gibi bir şey. Bu rakamlar Yunanistan'a, Portekiz'e göre baktığımızda bile ucuz kalıyor, özellikle Türkiye ortalaması çok ucuz kalıyor.

Elma elma karşılaştırmak lazım aslında, İstanbul'un neresiyle nereyi karşılaştırıyoruz ya da İstanbul'da hangi projeyi mesela projeyle karşılaştırıyoruz? Bu yeni yapılan projelerde birçok donatı sunuluyor kullanıcısına; yüzme havuzundan, işte sosyal tesisine ve kapalı otoparklara kadar. Bu tip bir konutu benzer Avrupa ya da Amerika gibi gelişmiş ülkelerde şehrin aynı bölgesinde, aynı merkeziyetçi, aynı merkeze yakınlığıyla baktığımızda Türkiye'nin hayli ucuz olduğunu göreceğimizi düşünüyorum.

"SON BİR YILDA KİRA ÇARPANI İYİLEŞTİ"

Kira getirileri anlamında baktığımızda özellikle son dönemde kira artış oranlarının ev fiyatlarının artış oranlarından fazla olduğunu görüyoruz. Yani ev fiyatı son bir yılda tam hatırlayamamakla birlikte yüzde 80 arttıysa kira ondan daha fazla arttı. Bu da kira çarpanlarının iyileştiğini gösteriyor. Aslında ev daha kısa sürede geri dönüşünü tamamlıyor. Bu durumun sürmesini bekliyoruz. Böyle bakınca Türkiye'de de kira getirisinin aslında iyi bir noktaya doğru gittiği görülüyor.

Bir de Türkiye'de emlak vergileri oldukça düşük, yurt dışındaki örneklerde getirilerin hesaplanmasında ihmal edilen, bunu da dikkate almak lazım emlak vergileri orada neredeyse bir kirayı götürüyor. Birçok gelişmiş ülkenin başkentinde durum bu şekilde. Hatta işletme gideri, burada genelde aidat dediğimiz şey kiracı tarafından ödenir Türkiye'de, orada ise mal sahibine aittir. Konut kiralarının vergilendirmesinde de Türkiye oldukça avantajlar sunan bir ülke, yurt dışında bu durum da farklı.

KONUT MU MEVDUAT MI?

-Yine son dönemde çok konuşulan bir konu var; mevduat faizlerinin artmasıyla birlikte insanlar biraz o yöne doğru çekilmeye başladı... '3 milyona, 5 milyona ben evimi satıp, bu paramı alıp bankaya koysam, mevduat faizinden getiri sağlasam, kiraya vermekten çok daha fazla kar sağlarım' gibi düşünen insanlar var. Bununla ilgili ne düşünüyorsunuz, bu mantıklı bir yatırım mıdır?

Konut kredisi tarafıyla bir de mevduat faizi bacağıyla ayrı ayrı değerlendireyim. Konut kredisine erişim hayli zorlaşmış vaziyette. Özellikle ikinci konutunu alanlara getirilen sınırlamalar ile enerji kimlik belgesine göre konutların birinci el, ikinci el olması durumuyla birlikte dikkate alınıp kredilendirme oranlarını evin değerine göre farklılaştırılması nedeniyle kredi kullanım oranları oldukça düşmüş vaziyette. Örneğin ikinci elde 10 milyonu geçen şehrin merkezi bölgesindeki enerji kimlik belgesi olmayan yapıların çoğu şu an krediye uygun değil. Kredi bulamazsınız. Yeni projelerde ise hemen hemen birçoğunda enerji kimlik belgesi var ve krediye bu anlamda uygun. Ama orada da değer arttıkça kredi oranı düşüyor. Hele bir de ikinci konutunu alıyorsa ki belli rakam sonrası birçok kişinin ilk konutu olmuyor. Yatırım anlamında alanlar da biraz kredi kullanır. Kredi kullanımının düşmesiyle yatırım amaçlı alanlar da piyasadan çekildi. Bu konut satışlarına yansıyor. Bunu görüyoruz. Dolayısıyla alan olmayınca yatırım amaçlı bazıları alacak ki kiraya versin, kiralık arz çıksın, bu da kiralamayı zorlaştıran unsurlardan biri.

Diğer dediğiniz konu yani faizlerin yüksekliğiyle ben evimi satayım, mevduat yapayım yüksek faiz ve yükselen faiz ortamında kısa dönemde avantajlı olduğu aşikar. Ama faizler bir yerde inişe başlayıp ondan sonra aldığınız konutu yerine koyamama riskini de doğurabilir. Yani şu anda biz yeni konut arzının azlığından, istediğiniz gibi bir konutu bulamamaktan bahsediyoruz aslında, boş konut bulmak da zor. Örneğin ikinci hangi konut alacaksınız? Boş konut bulmak kolay değil. Sıfır konut aradığınızda boş konut bulabiliyorsunuz, onda da belli değerlerde oluyor. Faizler düşmeye başladığında da konut fiyatlarının hızla arttığı ve belki buna yetişemediğimizi görüyoruz. Bu nedenle konut piyasasına piyasasına uzun vadeli baktığımızda 'konutumu elden çıkarayım, mevduat yapayım, uzun vadede daha çok kazanırım' geçerli değil. Hiçbir zaman da olmadı. Geçmiş yirmi yıllık dönemde bunu istediğiniz faiz oranıyla bakın, öyle olmadığını göreceksiniz.

"BİREYLERİN ALIM GÜCÜ AZALINCA KONUTA ERİŞİM ZORLAŞTI"

-Konuta erişim anlamında hem satın alma anlamında hem kiralama anlamında bir sıkıntı olduğu aşikar. Sürekli insanlar bunları konuşuyor artık. Sizin bu erişimi arttırabilmek, kolaylaştırabilmek adına çözüm önerileriniz nelerdir?

Konuta erişimde, satın almadaki erişimde engelleyen konulardan biri konut kredisi ve diğeri de bireylerin alım gücünün azalması. Bireylerin alım gücünün azalması enflasyonun düşmesine paralel olacaktır. Çünkü enflasyon gerçekten satın alma gücünü törpüleyen, özellikle maaşlı kesimin toplam milli gelirden aldığı payın gerilemesine yol açan bir konu. Bunu yaşadık. Esasen temel problem maaşlı çalışan ve emeklilerin milli gelirden aldığı pay oldukça azaldı. Bunu gördük. Bu da aslında temel sorunlardan biri. Burada iyileşme görürsek erişimin kolaylaştığını göreceğiz.

Firmalar olarak biz ne yapabiliriz? Konut kredisi ve alım gücü düştüğü için ödeme planlarıyla oynayabiliriz, biraz daha uzun vadeli projelerin yapım aşamasından itibaren işte 48-60 aya varan vadeleri, firmalar kendi bünyesinde taksitlendirebilir. Bu tabii bir öz kaynak işi eksiye düşmemek kaydıyla, arsası kendisindeyse, uzun süredir portföyünde tutuyorsa bunu daha rahat yapabilecek firmalar var. Esnek ödeme planları oluşturulabilir. Enflasyonist süreçte özellikle artan taksitli modellerin bugün 'o kadar vade farkını ödeyeceğim' gibi şeyleri doğursa da aslında baktığınızda konutu edinmenize yol açabilecek taksit seviyesine indirdiğini görebiliyoruz. Ara ödemeli planlar olabiliyor. Satın alma tarafı böyle.

"FİRMALAR KİRALIK KONUT ARZINI ARTIRABİLİR"

Kiralamada ise bazı bünyesi güçlü firmalar, kiralık konut arzını kendisi artırabilir. Yani yapım aşamasından, portföyünde tutar konutları ve bunu doğrudan kiraya verebilir. Günümüzde konutların, kiralarının ofiste merkezi bölgelerde ofislerle yarışır hale geldiğini görüyoruz neredeyse. Bu durumun devam etmesini bekliyoruz. O yüzden kiralık konut yapmak üzere de yatırımların arttığını görebiliriz. Diğer konu tabii ki kamunun ya da belediyelerin mümkünse kendi portföylerindeki arsalara kiraya sunmak üzere özel sektör iş birliğiyle olabilir, konut arzı yapması olarak değerlendirebiliriz.

KONUT KAMPANYASI FAYDA SAĞLAR MI?

-Konut kampanyası da gündemde. 1.20-1.50 gibi bir faizle 180 ay vade konuşuluyor, henüz bir net bir şey yok. Bunun bir faydası olur mu? Ne bekliyorsunuz bununla ilgili?

Kampanyanın doğru tasarlanması halinde çalışacağını düşünüyoruz. Özellikle ihtiyaç sahibinin, barınma amaçlı konut alacakların, doğru konut fiyatının belirlenmesi ve kredi oranının belirlenmesi halinde alıcıları destekleyecek olumlu bir haber. Burada tabii kaynak çok önemli. Kamu bankaları genellikle böyle kredilere sübvansiyonlu şekilde kullandırıyor. Burada da kamu bankalarında kaynağın olması ve buna yeterli sayıda kişiye eriştirmesi gerekiyor. İnşallah olur dediğimiz bir destek.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE HER TÜRLÜ İŞ BİRLİĞİNE HAZIRIZ"

- İstanbul'un depreme hazırlanması da yine konu sektörünün gündeminde olan önemli konulardan birisi. Bakan Mehmet Özhaseki'nin sık sık açıklamaları oluyor bununla ilgili. En son bir deprem şurası düzenlendi İstanbul'da. Kentsel dönüşüm de tabii ki bunun en önemli ayaklarından birisi. Sizce İstanbul için yapılması gerekenler nelerdir?

Kamuda, özel sektörde bizim üyesi olduğumuz çeşit derneklerde de bu konuyu sıklıkla gündeme getiriyoruz. Biz de bu konunun çok önemli olduğunu düşünüyoruz. Kamu ve özel sektör iş birliğiyle yapılacak her türlü desteğe, projeye biz de varız. Biz tabii özel firmalar olarak ne yapıyoruz? Genellikle malik sayısı az olan büyük arsalar üzerinde, fabrika gibi, eskimiş AVM gibi yapıların dönüşümünü yapıyoruz, yaptık. Geçmişte iki fabrika arsası dönüştürdük kentsel dönüşümle. Ve yaşanılır alanlar kazandırdık konut kullanıcılarına. Şimdi de bir AVM'nin dönüşümü, ömrünü tamamlamış bir AVM var şehrin merkezinde, onun dönüşümü üzerinde çalışıyoruz iş ortağımızla birlikte.

Dolayısıyla özel sektör aslında kolay anlaşabileceği yerleri tercih ediyor. Çok ortaklı, paydaşlı yerlerde anlaşmayı özel sektör yapamayabiliyor. Ama burada kamu veya belediyeler daha kolay yapıyor bize göre, özel sektöre göre diyeyim. İstanbul'da bunun başarılı örnekleri de oluyor, yapılıyor. Çok önemli bir konu. Özellikle finansal ve sürdürülebilirlik açısından hepimizin desteklemesi ve üzerinde durması gereken bir konu olduğunu düşünüyoruz.

"İŞÇİLİK ÜCRETLERİNİN 2024'ÜN 2. YARISINDA DENGELENECEĞİNİ DÜŞÜNÜYORUZ"

-Depreme hazırlıktan bahsettik İstanbul için. Şubat ayında maalesef bir deprem yaşadık ve orada çalışmalar devam ediyor tekrar oranın dönüştürülmesi için. TOKİ'nin yaptığı binalar var şu an geçtiğimiz yıl düzenlediği kampanyayla ilgili. Özel sektörün inşaat çalışmaları devam ediyor. Baktığımız zaman çok büyük bir inşaat çalışması var Türkiye'de. Belki başka ülkelerde uzun yıllar sürecek inşaat çalışması, burada kısa süre içinde yapılması planlanıyor. Bu tabii ki ciddi bir kapasite gerektiriyor. Bunun dışında sektör içinde bizim gördüğümüz en çok tartışılan konu işçilik ücretlerinin artışı. Yine verileri söylemek istiyorum; maliyet endeksi açıklandı, toplam yüzde 15.67 endeks arttı. Burada işçiliğin artışı yüzde 32 civarında, malzeme endeksinin de yüzde 10 civarında. Türkiye'de inşaat sektörünün bunların hepsini yapabilmesi için kapasite yeterli midir ve işçilik problemi nasıl çözülebilir?

Öncelikle deprem sonrası inşaatın da artmasıyla birlikte bahsettiğiniz konu etkilendi. Biz de bunu sahada yaşıyoruz aktif olan projelerimizde. Gerçekten işçi bulmanın, özellikle bazı alanlarda maliyetlerin son derece yükseldiği, maliyet endekslerinde de görüldüğü üzere, eski işçilik düzeyleriyle alakası olmayan yerlere gittiğini dolar bazında da görüyoruz. Malzeme fiyatlarında da aynı durum söz konusu. Türkiye bunun altından kalkabilir. Taahhüt sektörü olarak da kalkabilir. Türkiye'nin taahhüt sektörü çok güçlüdür. O anlamda sıkıntı olmaz ama tabii ki bir yerde talep olunca da fiyatlar yükseliyor işçilikte de öyle. Uzun vadede bunun da dengeye geleceğini, özellikle 2024'ün ikinci yarısından itibaren buraların dengeleneceğini düşünüyoruz.

- Son olarak İş GYO olarak yapmakta olduğunuz ve yapmayı düşündüğünüz projelerden bahsedebilir misiniz?

Şu anda devam eden büyük projemiz Altunizade'de Çamlıca bölgesinde olan Litus İstanbul ismindeki projemiz, 98 adet konuttan ve bir adet ofis bloğundan oluşuyor, projeyi 2024 yılının ilk yarısı itibariyle tamamlamayı düşünüyoruz. Diğer üç büyük projemiz ise; bir tanesi Ömerli'de bulunan bir proje, burada 165 adet villadan oluşan 138 dönüm arsa üzerinde gerçekleştireceğimiz özellikle deprem sonrası bu tip az katlı konutlara villa tipi yerleşimi olan ilginin de artmasıyla daha önceden 16 villalık gerçekleştirdiğimiz bir projenin de devamı olarak İş GYO olarak iş ortağımızla birlikte gerçekleştireceğimiz bir proje. Bunun satışlarının 2023 yılının kasım ayında başlamasını hedefliyoruz. Projeyi de 2-2,5 yıl gibi bir sürede tamamlamayı hedefliyoruz.

Bir bir diğer projemiz ise Tuzla'da ruhsat çalışmalarını devam ettirdiğimiz bin 100 konuttan oluşan orta gelir grubuna hitap eden, yine İstanbul şartlarında az katlı diyebileceğimiz zemin artı altı katlı en fazla olmak üzere bir proje. Burada da deprem sonrası biz projemizi güçlendirme kararı aldık ve 2018 yönetmeliğine göre en dayanıklı halde yapmak üzere projeyi revize ediyoruz. Bunun da 2024 yılı içinde hazır olmasını hedefliyoruz. Bir diğer projemiz ise Gayrettepe Balmumcu olarak bilinen bölgede 70 adet üniteden oluşan oldukça değerli bir bölgedeki rezidans tipi projemiz. Tamamı aslında nitelikli konut olarak düşünebileceğimiz projeler. Bir de tamamladığımız kamunun da önemli büyüklükte projelerinin olduğu Uluslararası İstanbul Finans Merkezi'ndeki projemizi tamamladık. Kamunun da projelerini tamamlamasıyla beraber 2024 yılında gelir yaratmayı hedeflediğimiz bir proje.