İGD: Gayrimenkulde bu yıl pazarlık marjları düştü

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), gayrimenkul satışı ya da kiralamasında, ‘ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki farkı’ ifade eden pazarlık marjındaki 2019-2020 yılları değişim verilerini açıkladı.

İGD’ye göre satılık konutlarda pazarlık marjının hem satılık hem de kiralık daralması, piyasadaki talebin, arzdan daha hızlı arttığını ortaya koyuyor. Bunun en büyük sebeplerinden birisi ise yılın üçüncü çeyreğinde yapılan konut kredisi kampanyası. Beklenti ise, 2021 yılında konut piyasasında ekonomik durgunluk nedeniyle pazarlık marjlarının yeniden 2019 seviyesine gelebileceği yani pazarlık marjlarının artacağı; ticari gayrimenkul piyasasında da artış yaşanacağı yönünde.

İstanbul gayrimenkul piyasasını ele alan ve detayları online basın toplantısıyla paylaşılan araştırmanın pazarlık marjı sonuçlarına göre, kentte 2019 yılında yüzde 7,7 olan satılık konutlarda pazarlık marjı, 2020 yılında yüzde 4,8 düzeyine geriledi. Kiralık konutlarda pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6,1 düzeyindeyken, 2020’de bu oran yüzde 5,6’ya düştü. Araştırmaya göre İstanbul’da konutlarda pazarlık payı yüzde 4,8 olarak gerçekleşirken araştırma genelinde pazarlık payının yüzde 3,2 ile yüzde 7 aralığında gerçekleştiği gözlendi. Pazarlık marjı İstanbul’da kiralık konutlarda yüzde 5,6 olarak gerçekleşirken, araştırma genelinde pazarlık payının yüzde 3,3 ile yüzde 9,1 aralığında gerçekleştiği gözlendi.

İGD’nin, yaklaşık 500 gayrimenkul danışmanından aldığı verilerle tamamladığı araştırmanın sonuçlarının açıklandığı online toplantıya, İGD Sorumlu Değerleme Uzmanları ve şirketin kurucuları Dr. Ahmet Büyükduman ve Celal Erdoğdu ile İGD yetkilileri katıldı.

Toplantıda konuşan Büyükduman, 2020 yılında pazarlık marjlarında genel bir daralma yaşandığını belirterek, “Satılık konutlarda pazarlık marjının gerilemesi, piyasanın satıcı lehine döndüğünün bir göstergesiydi” dedi. 2020’de hem satılık hem de kiralık konutlardaki pazarlık marjlarının daralmasının dikkat çekici olduğunu da kaydeden Büyükduman, bu durumun piyasadaki talebin, arzdan daha hızlı arttığını ortaya koyduğunu ifade etti.

2021’DE PAZARLIK MARJLARI ARTACAK

“Konut satışlarında 2020 yılı Nisan ve Mayıs aylarında yaşanan durgunluk sonrası yapılan kampanyayla, konut piyasası satıcı lehine döndü; pazarlık marjının geçen yıla oranla azalmasının nedeni ise, alıcıların konut kampanyasındaki fırsatı kaçırmak istememesinden kaynaklandı” ifadesini kullanan Celal Erdoğdu ise, genel olarak alıcı yoğun dönemlerde pazarlık marjlarının daralma gösterdiğini kaydetti. Konuşmasında, 2021 yılı pazarlık marjları beklentilerine de değinen Erdoğdu, şöyle konuştu: “Beklenti, 2021 yılında konut piyasasında ekonomik durgunluk nedeniyle pazarlık marjlarının yeniden 2019 seviyesine gelebileceği yani pazarlık marjlarının artacağı; ticari gayrimenkul piyasasında da artış yaşanacağı yönünde.”

PANDEMİDE İSTANBUL’DA KONUT FİYATLARI VE YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ ARTTI

Araştırma sonuçlarına göre ise, pandeminin etkili olduğu 2020 yılında İstanbul’da ev fiyatları yükselişe geçti. Aynı dönemde, ‘Yatırımın geri dönüş süresi’ anlamına gelen kira çarpanının da arttığı şehirde, 2021 yılı için öngörü, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretmeye devam edeceği yönünde. Kentte yatırım için ise, kira dönüşü en hızlı olan 500 bin TL’ye kadar olan konutlar önerildi

İstanbul konut piyasasında kira-fiyat ilişkisi, konutun kirasına göre beklenen kira çarpanı ve dünyada kira çarpanı başlıklarını da içeren bir araştırma sonuçlarına göre ise, İstanbul’da pandemi döneminde konut kredi faiz oranlarındaki düşüş, geri ödemesiz kredi koşulları gibi finansal faktörler kira piyasasında belirleyici oldu. Ekim ayında üniversitelerin uzaktan eğitime başlamasıyla kentte konut fiyatları da kira çarpanları da yükselişe geçti.

İGD’nin, eylül ayında yaklaşık 130 gayrimenkul danışmanından aldığı 500 adedi aşkın satış ve kiralama verileriyle tamamladığı araştırmasına göre, sosyal hayatlarımızı kısıtlayan pandemide, okulların ve üniversitelerin kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi.

Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstanbul’da 500 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.000 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 250 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 500 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 250 ay” dedi.

İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyleyen Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.500 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 257 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 257 ay” dedi.

“600 BİN TL'NİN ALTINDAKİ KONUTLARDA KİRA ÇARPANI YÜKSELDİ"

“2019 yılına kıyasla pandeminin hüküm sürdüğü 2020 yılında, özellikle 600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi” diyen Büyükduman, “Ekonomik anlamda salgının olumsuz etkisini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatını yukarıya çekerek, kira çarpanlarının artmasına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çarpanı düştü. Araştırmamızın 2020 yılı Eylül ayında yapıldığı dikkate alındığında, 2020 yılı Haziran ve Ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygulanması bu durumda etkili.”

"COVID-19 SALGINI KONUT PİYASASINI DA YAKINDAN ETKİLEDİ"

İstanbul’un kira çarpanı göstergesi açısından, Dubai, Bangkok, Lima ve Moskova ile benzerlik gösterdiğini de kaydeden Büyükduman, İstanbul konut piyasasında pandemi sürecinin etkisini ise şöyle aktardı,

“COVID-19 salgını konut piyasasını da yakından etkiledi. Pandemide okulların kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Diğer taraftan konut arzındaki azalma nedeniyle, konut fiyatları artış eğilimine girdi. Özellikle üniversitelerin uzaktan eğitime geçmesinin kiralama piyasası üzerindeki olumsuz etkisi, ekim ayında çok daha belirgin oldu. 2021 yılı için öngörümüz, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretme ihtimalinin yüksek olduğu yönünde.”

"İSTANBUL'DA EN İYİ KİRA DÖNÜŞÜ 500 BİN TL'YE KADAR OLAN KONUTLARDA"

İstanbul’da yatırımlık konut alımı için tavsiyelerde de bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşüne baktığımız zaman, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak değerlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların değerine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere doğru gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Konut yatırımı yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.