'GYODER Yeni Konut Modeli' tanıtıldı

GYODER Yeni Konut Modeli’nin lansmanı, GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, GYODER Başkan Yardımcıları Neşecan Çekici, Sertac Karaağaoğlu, Cem Yılmaz, GYODER İcra Kurulu Üyeleri Prof. Dr. Ali Hepşen ve Doç. Dr. Serhat Başdoğan ile KÖİ Araştırma Merkezi Başkanı Dr. Eyüp Vural Aydın’ın açıklamaları ile gerçekleşti.

Türkiye’de erişilebilir kiralık konut sağlamak amacıyla 1.5 yıl önce ‘Erişilebilir Konut Komitesi’ kurduklarını söyleyen GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, ana vizyonları olan 4T yani Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum prensipleri ile uyumlu ilerleyecek olan GYODER Yeni Konut Modeli’ni şu sözlerle tanıttı: “Konut üretme sürecinde en büyük maliyet arsa maliyeti. Şu anda Türkiye ortalaması yüzde 50 seviyelerinde. Kamu kuruluşlarının, yerel yönetimlerin veya benzeri kurumların elindeki arsalar, belli bir dönemde Kamu–Özel İşbirliği Yöntemi ile değerlendirilerek ve bir kira tarifesiyle belli üst limitler konularak on binlerce düşük kiralı konut üretilebilir. Bu noktada GYODER Yeni Konut Modeli’ni oluşturduk. Yap-işlet-devret modeliyle, bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Bu model, arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Kamu ve özel sektör iş birliği modeliyle kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kiralar ise, ev sahiplerinin kontrolünden çıkarılarak devletin hakkaniyetli denetimine ve kurumsal firmaların yönetimine veriliyor. Bu modelle konut üretimlerinin 1 yıl içinde tamamlanması hedefleniyor. Bu sayede düşük kira rakamlarıyla çevredeki yerleşim yerlerinin de ucuzlaması sağlanmış olacak. Sözleşmelerde yatay mimari, yerli malzeme ve enerji tasarrufu da şart koşulacak. Bu sayede orta ve orta alt gelir grubunun hane halkı gelirinin % 30- 50’sini aşmayacak bir formülle barınma çözümü sunmuş olacağız.”

Bu modelin mekân bağımsız bir model olduğunu vurgulayan Mehmet Kalyoncu, “Üretilecek konutlar ne kadar şehrin merkezinde olursa o kadar merkezdeki kiraları düşürmeye yarar. Ama ne olursa olsun; arsanın maliyeti sıfırlandığı için burada mekânın etkisi de sıfırlanmış olacak. İnşaat maliyetleri bir şehirde aynı il sınırları içerisinde değişmiyor. Burada rant diye nitelenen konu arsa maliyeti idi. Biz de bu modelle ciddi bir maliyet avantajı elde ederek kiraları yarı yarıya düşürüyoruz” diye konuştu.

"BAKANLIKLARLA GÖRÜŞÜYORUZ, BELEDİYELER VE ARSA SAHİPLERİYLE DE SÜRECİ YÜRÜTEBİLİRİZ"

GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, modelin hayata geçmesi konusunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Hazine ve Maliye Bakanlığı ile görüşmelerinin sürdüğünü belirtti. Kalyoncu, "Kabine değişti. Bir önceki bakanlarımızla sürekli diyalog halinde modeli geliştirdik. Şimdi görüşme turlarına başladık ama bu şöyle bir model; bir belediyenin bir arsası varsa, bu işleyiş aklına yatıyorsa, bunun finansmanıyla ilgili çalışmalar yapılarak bu yürütülebilir. İlla bakanlıkların; bu devletin ana politikasıdır, artık böyle konut üretiyoruz demesine gerek yok. Demesi süreci hızlandırır ama kamu kurumları, yerel yönetimler, arsa sahipleri üzerinden bu modeli hayata geçirebiliriz" dedi.

"İSTANBUL'DA BUNDAN SONRA ÜRETİLECEK KONUTLARIN YÜZDE 10'U BU MODELLE YAPILIRSA PİYASA RAHATLAR"

GYODER Başkanı Kalyoncu, Modelin hangi bölgelerde uygulanacağıyla ilgili ise, "Yer belirlemeyle ilgili alternatifler var. Amacımız onu netleştirmek. İstanbul'un Avrupa yakasında bu problemi görüyoruz en çok, oradan başlamak gerektiğini düşünüyoruz. Kiralık konut talebinin en yüksek olduğu yerlerin, hele ki bunlar deprem riski barındırıyorsa, iki problemi de çözmüş oluyor" diye konuştu.

Kira piyasasını dengelemek için ne kadar üretim gerektiği ve bu konutlarda kiraların ne olacağı konusunda ise Kalyoncu, "Bundan sonra İstanbul'da üretilen konutların yüzde 10'u erişilebilir kiralık olsa piyasaya bir rahatlık getirir. Üretilecek konutlarda kira fiyatlarının iki asgari ücretin mümkünse yüzde 30'u, maksimum yüzde 50'si civarında olması amaçlanıyor. 10-12 bin TL gibi boyutuna göre kiralar olabilir" dedi.

"İNŞAATTA MAVİ YAKANIN GELİRİ, BEYAZ YAKAYI GEÇMEYE BAŞLADI"

İnşaat sektörünün deprem bölgesine ağırlık verdiğini belirten Kalyoncu, sektörde işçi sorunu yaşandığını belirterek, "İnşaat sektöründe mavi yakanın geliri, beyaz yakayı geçmeye başladı" ifadelerini kullandı.

"KAMU İLE BİRLİKTE EKOSİSTEM KURACAĞIZ"

GYODER Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz da konuşmasında; Avrupa yakasında Büyükçekmece kıyı kesimleri, Beylikdüzü, Bakırköy, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler; Anadolu yakasında Maltepe, Kartal, Pendik, Sultanbeyli, Tuzla ilçelerinin yüksek deprem riski taşıdığına değinerek, GYODER Yeni Konut Modeli’nin rezerv konut olarak da kullanılabilecek konutlar üreteceğini ve bunun da İstanbul’un kentsel dönüşümünün önünü açacağını söyledi. Yılmaz, “Bu sayede 650 bin kişilik bir ilçe geliştirilebilir. Kiralık konutlarla birlikte bölgede sağlık, eğitim, turizm, perakende gibi alanlardaki yatırımlarla aslında bir ekosistem kuracağız. İstanbul’un kentsel gelişiminde eksikliği hissedilen yeşil ve açık alanlar, projenin kilit noktasını oluşturuyor. Kamu alanlarının doğru planlamasını yapabilmek, yaya ve bisiklet kullanımını önceliklendirmek, dayanıklı, uyumlu, dirençli sürdürülebilir kentsel mekanlar kurgulamak ‘iyi uygulamalar’ın da önünü açacak. Biz bu model ile hem konutta erişilebilirlik sorununu çözüyoruz hem de yaşadığımız acı 6 Şubat depremlerinden sonra ülkemizin en büyük önceliği olan İstanbul’un kentsel dönüşümünün çözüm anahtarını sunuyoruz” dedi.

"DÜNYADA YİNE ÖRNEK BİR İŞE İMZA ATABİLİRİZ"

Türkiye’nin yıllık yaklaşık 1.5 milyon konut satışı ile Avrupa’da birinci, OECD ülkeleri arasında ise ikinci büyük pazar olduğunu hatırlatan GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici ise konut açığına dair şu verileri paylaştı: “TÜİK’in açıkladığı verilerde ev sahipliği oranının yüzde 56,7’ye (AB ortalaması yüzde 70) gerilediğini görüyoruz. Bu oran 2000’lerde yüzde 65’in üzerinde idi. Yine bu sürede yılda evlenen çift sayısı 550 binlerden 600 binlere doğru yükseliş gösteriyor. Boşanmalarda da 90 binlerden 180 binlere doğru bir yükseliş söz konusu. 2022 itibariyle tek kişilik hane halkı sayısı 5 milyonu aştı. Bu istatistikler, konut sektöründe arzı baskılıyor. Bir de kiralık ev sektöründe oluşan bir baskı mevcut. Artık ‘hayalet evler’ denilen bir gerçek var. Bu rakamın 700 bin civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Tabii, burada evini kiraya vermek istemeyenler de var, yüzde 25 kira artışı düzenlemesini sebep gösterenler de… Fakat tüm bunlardan daha öte bir ‘deprem’ gerçeğimiz var. Türkiye’nin sağlıkta, altyapıda imza attığı başarılı kamu-özel iş birliği (KÖİ) modelini bütün dünya konuşuyor. Bu modeli konut sektöründe de uygulayabilir isek, dünyada yine örnek bir işe imza atılmış olacak.”

Dünyada ve Türkiye’de konuta erişim konusunun büyük bir sorun teşkil ettiğinin altını çizen Doç. Dr. Serhat Başdoğan da “Türkiye’de kent merkezinde 60 metrekare bir evi satın alabilmek için bir ailenin ihtiyacı olan yıl ortalaması 1985’te 6.8 iken bu süre bugün 10 yılın üzerinde” diye konuştu.

KÖİ MODELİNİN AVANTAJLARI

Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) Araştırma Merkezi Başkanı Dr. Eyüp Vural Aydın ise KÖİ modelinin avantajlarını şu şekilde sıraladı: “Bu modelin hem kamuya hem özel sektöre hem de vatandaşa sağladığı pek çok fayda var. Sistemin kamu tarafına sağladığı avantajlar, özel sektörün becerilerinden maksimum fayda sağlanması, maliyetlerin düşürülmesi, projelerin hızla tamamlanması ve mülkiyetin kamuda kalması olarak sıralanırken, özel sektöre sağladığı avantajlar ise uzun soluklu sözleşmelere imza atma ve yatırım fırsatı, zorlu imar planı-ruhsat gibi süreçlerin olmaması ve kamu ile iş birliği yaratma kültürünün kazanılması olarak sıralanabilir. Hiç şüphesiz en büyük fayda son kullanıcıya sağlanıyor. Vatandaşlar piyasa dalgalanmalarından etkilenmeden kiracı kalabilecek, kredi kullanmadan konut sahibi olabilme imkânı elde edecek ve harcanabilir gelirlerinin yüzde 30’unu barınmaya verecekleri için yaşam standartları da yükselecektir.”

MODELİN FİNANSMANI NASIL SAĞLANACAK?

GYODER Başkan Yardımcısı Sertac Karaağaoğlu, modelin finansmanı konusunda iki opsiyon olduğunu kaydederek, “İlki banka finansmanı. Kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele göre yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket, arsanın üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar, bağımsız bölümler oluşur. Üst hakkı sahibi, konutu 49 yıldan kalan süre kadar kullanır. Konutları kiralayarak tahsil ettiği kira bedelleri ile kredisini öder. İkincisi ise sermaye piyasaları. Burada ise kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele göre yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket yapım bedeli+kâr için gayrimenkul sertifikası ihracına çıkar. SPK’nın onayı çerçevesinde her bir m² için bir sertifika ihraç ederek sağlayacağı finansmanla işi yapar. Her sertifika sahibi, kendine ait m²’de 49 yıl ikamet eder. Sertifikalar borsada hisse senedi gibi sürekli işlem görür, ta ki 49 yıl tamamlanıncaya kadar…Biz sadece kira fiyatlarının değil edinme fiyatının da aşağıya inmesini planlıyoruz. Üstelik sunduğumuz iki opsiyon da modelimizin uygulanabilirliğini güçlendiriyor” dedi. Prof. Dr. Ali Hepşen ise menkul kıymet ihracına dikkat çekerek, “Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansmanın kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihracı üzerinden temin edilmesi sağlanmalıdır. İhraç edilecek menkul kıymetlerin uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan bireysel emeklilik şirketleri tarafından portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmelidir” diye konuştu.

GYODER YENİ KONUT MODELİ NASIL ÇALIŞACAK?GYODER YENİ KONUT MODELİ NASIL ÇALIŞACAK?

• Kamu sözleşme süresince (20 yıl ve üzeri) belirlenen arsayı izin ve imar süreçleri tamamlanmış, ruhsatlandırılmaya hazır veya ruhsatı alınmış biçimde hazırlar.

• Özel sektör, bir yarışma ile rekabet ederek ilgili arsaya teklif verir ve en iyi teklifi veren kazanır. Şirketler minimum yıl üzerinden yarışabilir.

• Devri alan özel sektör, proje için Özel Amaçlı Şirket (ÖAŞ) kurar.

• Ticari üniteler için herhangi bir kısıtlama uygulanmaz. Serbest piyasa koşullarında kira bedeli belirlenip, görevli şirket tarafından tahsilat ve kiralaması yapılır.

• Konutlarda kiralama yapabilecek olma kriterleri devlet tarafından belirlenir.

• Kira ücretleri devlet tarafından belirlenir.

• Kira sözleşmeleri istenirse 3 yıl ve üzeri olabilir.

• Sözleşme süresi sonunda konutların mülkiyet hakkı devlete devredilecektir.

• Kamu özel sektör iş birliği modeline uygun olarak; ÖAŞ finansmanı bulur, tasarım, inşaat, bakım ve onarımı yapar.

• Kamunun görevi; resmi tarafta arsa tahsisi, plan yapımı ve altyapıyı hazırlar.