Konut fiyatını metro, tren ve çevre yolu belirliyor

Türkiye son yıllarda ciddi büyüklükte ve hızlı gelişen ulaşım yatırımları hareketine sahne oluyor. Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğü ülke genelinde 4 bin 164 kilometrelik yeni demiryolu hattının devam ettiğini, 2026’da birçok projenin tamamlanacağını açıkladı.

DENGELER YENİDEN ŞEKİLLENİYOR

Türkiye’de ulaştırma sektöründe şu anda 2 binden fazla proje ve yaklaşık 2,3 trilyon liralık yatırım portföyü bulunuyor. Sadece demiryolları değil, hava ve kara taşımacılığını da etkileyecek yatırımlar tüm hızıyla sürüyor. Söz konusu ulaştırma yatırımları, konut fiyatlarından yatırım tercihlerine kadar kentlerin ekonomik dengelerini yeniden şekillendiriyor.

KENTİN DEĞERİNİ DEĞİŞTİRİYOR

Şöyle ki; yeni ulaşım projeleri kentleri yeniden fiyatlıyor. Şehir plancısı Dr. Müberra Oflaz, “Hat nereye giderse değer oraya akar” sözleri ile yatırımcılara yeni ulaşım yatırımlarını takip etmelerini öneriyor:

“Bir istasyonun yeri, bir hattın güzergâhı ya da bir bağlantı yolunun açılması, emlak piyasasında sessiz ama hızlı fiyat sıçramalarını beraberinde getiriyor. Mülk sahiplerinin hem yeni yatırımları hem de mevcut yatırımlarının akıbeti açısından bu yatırımları dikkatle takip etmesinde fayda var. Eskiden bir kentin değeri; merkeze yakınlık, manzara ya da sosyal donatılarla ölçülürdü. Bugün ise bir istasyonun yeri, bir hattın geçeceği güzergâh ya da bir lojistik merkezin ilanı, o kentin emlak piyasasında sessiz ama hızlı bir fiyat sıçraması yaratıyor. Metrodan hızlı trene, çevre yollarından lojistik merkezlere kadar uzanan yeni ulaştırma yatırımları, kentleri yalnızca erişilebilir kılmıyor; aynı zamanda yeniden fiyatlıyor.

PİYASADA DOLULUK ORANLARI

Metro ve tramvay projeleri, özellikle büyükşehirlerde mikro ölçekte fiyatlama yaratır. İstasyon çevresi etki alanı tabirini kullanırız. Bu etki alanı nedeniyle, aynı mahallede, istasyona 5 dakika mesafedeki konut ile
15 dakika mesafedeki konut arasında yüzde 20–40’a varan fiyat farkları yaşanır. Kiralık piyasasında daha hızlı doluluk oranları olur, küçük ticari birimlerde (kafe, ofis, sağlık) yoğunlaşma gözlenir.

YATIRIM PROGRAMI ÖNEMLİ

Yeni çevre yolları da kent içi trafiği rahatlatırken, değerin yönünü değiştiriyor. Bugün bir kentin geleceğini anlamak için nazım imar planından önce ulaştırma yatırım programına bakmak gerekiyor. Çünkü hat nereye gidiyorsa, değer oraya akıyor. Ulaşım projeleri, kentin yalnızca bugünkü sorunlarını çözmüyor; gelecekte hangi mahallelerin kazandıracağını da işaretliyor…”